Vous avez reçu un immeuble par succession ou donation, en nue-propriété, et vous venez de payer des travaux importants sur la toiture ou les gros murs. Bonne question à se poser : peut-on déduire ces dépenses de ses impôts ? La réponse a radicalement changé depuis le 1er janvier 2017. Avant cette date, les dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires pouvaient s’imputer sur le revenu global, dans la limite de 25 000 € par an. Ce n’est plus le cas. Aujourd’hui, la déduction n’est possible que si vous percevez des revenus fonciers, ce qui exclut de nombreux nus-propriétaires du bénéfice fiscal. Ce guide vous explique les règles civiles et fiscales, avant et après la réforme, avec des exemples concrets pour adapter votre stratégie.
Sommaire
- Grosses réparations vs entretien courant : ce que dit le Code civil
- Avant 2017 : la déduction sur le revenu global
- Depuis 2017 : la suppression de la déduction globale et le nouveau régime
- Cas pratiques : que se passe-t-il selon votre situation ?
- Obligations déclaratives et justificatifs à conserver
- Impact sur la stratégie patrimoniale en démembrement
- Tableau comparatif — avant et après 2017
- FAQ — grosses réparations et nue-propriété
Grosses réparations vs entretien courant : ce que dit le Code civil
La répartition des charges en démembrement de propriété
En démembrement de propriété, le bien appartient simultanément à deux personnes : l’usufruitier, qui en a la jouissance et perçoit les revenus, et le nu-propriétaire, qui détient la valeur du bien mais ne peut ni l’occuper ni en tirer de revenus tant que l’usufruit dure. Cette répartition des droits s’accompagne d’une répartition précise des charges.
L’article 605 du Code civil pose la règle de principe : « Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire. » L’usufruitier, de son côté, ne supporte que les réparations d’entretien courantes. Concrètement, si la façade se dégrade ou si la charpente menace de céder, c’est au nu-propriétaire d’intervenir — et de financer.
La distinction entre grosses réparations et entretien courant s’éclaire également à la lumière des obligations du bailleur prévues par le Code civil, qui précisent les responsabilités respectives des parties en matière de maintien en état du bien.
Cette répartition peut sembler paradoxale : celui qui occupe le bien et en tire profit (l’usufruitier) n’est pas tenu de financer les travaux les plus lourds. Mais la logique est patrimoniale : les grosses réparations maintiennent la valeur structurelle du bien, qui reviendra intégralement au nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit.
Les travaux listés à l’article 606 du Code civil
L’article 606 du Code civil dresse la liste des travaux constitutifs de grosses réparations. Ces travaux concernent :
Lorsque les grosses réparations portent sur la toiture, le nu-propriétaire doit également anticiper les contraintes réglementaires spécifiques liées aux travaux sur un toit en amiante, fréquent dans les immeubles anciens transmis par succession ou donation.
- La réfection des gros murs et des voûtes
- Le rétablissement des poutres et des couvertures entières (toiture complète)
- La reconstruction des murs de soutènement et de clôture en entier
- Les digues, les murs pignons et les planchers
Cette liste est considérée comme limitative en droit, ce qui signifie que tout ce qui n’y figure pas relève en principe de l’entretien, donc de l’usufruitier. Mais la jurisprudence a progressivement élargi l’interprétation : les travaux de mise aux normes électriques, le remplacement complet d’une installation de chauffage vétuste ou encore la réfection intégrale d’une plomberie ancienne peuvent être qualifiés de grosses réparations selon les circonstances.
Dans certains cas, les travaux engagés par le nu-propriétaire s’inscrivent dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, ce qui peut modifier sensiblement le traitement fiscal applicable.
Attention : un ravalement simple ou le remplacement d’un équipement en bon état ne constitue pas une grosse réparation au sens de l’article 606. La nuance tient souvent à l’ampleur et au caractère « structurel » de l’intervention.
Avant d’engager des dépenses importantes sur la toiture ou les gros murs, il est conseillé de faire appel à un expert en bâtiment afin de qualifier précisément la nature des travaux et d’en justifier le caractère de grosse réparation auprès de l’administration fiscale.
Que se passe-t-il si l’usufruitier refuse de payer des travaux qui lui incombent ?
Si l’usufruitier refuse de financer des réparations d’entretien qui lui reviennent, le nu-propriétaire peut agir en justice pour l’y contraindre — mais cette procédure est longue et coûteuse. En pratique, les familles optent souvent pour une convention de démembrement rédigée chez le notaire, qui précise la répartition des charges au-delà des textes légaux. Cette convention a une valeur contractuelle et peut prévoir, par exemple, que certaines dépenses seront partagées entre les deux parties.
Avant 2017 : la déduction sur le revenu global
Un mécanisme avantageux sur option
Sous l’ancien régime, applicable jusqu’au 31 décembre 2016, les nus-propriétaires bénéficiaient d’un avantage fiscal significatif. L’ancien article 156 II du Code général des impôts (CGI) permettait de déduire les dépenses de grosses réparations directement du revenu brut global, c’est-à-dire du revenu total pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Ce mécanisme fonctionnait sur option : le contribuable choisissait d’imputer ou non ses dépenses sur son revenu global. L’intérêt était considérable pour les nus-propriétaires ne percevant pas de revenus fonciers — typiquement ceux qui avaient reçu un bien occupé par un parent en usufruit. Même sans loyers, ils pouvaient réduire leur impôt.
Le régime applicable avant la réforme est détaillé dans la doctrine fiscale officielle de l’administration des impôts, qui précisait les conditions d’imputation des grosses réparations sur le revenu global.
Le plafond de 25 000 € par an
La déduction était plafonnée à 25 000 € par année fiscale. Si les dépenses dépassaient ce seuil, l’excédent n’était pas perdu : il pouvait faire l’objet d’un report sur les années suivantes. Le mécanisme de report permettait d’étaler l’avantage fiscal dans le temps, ce qui était particulièrement utile pour les travaux lourds (réfection complète d’une toiture ancienne, reconstruction d’un mur de soutènement, etc.) dont le coût dépasse fréquemment cette limite.
Prenons un exemple concret : un nu-propriétaire engage 45 000 € de travaux de toiture en 2015. Il peut déduire 25 000 € de son revenu global en 2015, puis reporter les 20 000 € restants sur les années suivantes, dans la limite du plafond annuel. Cette règle de report évitait de perdre le bénéfice des dépenses importantes.
Les conditions d’application de l’ancien régime
L’ancien dispositif ne s’appliquait pas à tous les immeubles. Il visait exclusivement les immeubles reçus par donation ou succession (biens transmis à titre gratuit). Les nus-propriétaires ayant acquis leur droit à titre onéreux (achat en démembrement, par exemple dans le cadre d’un investissement locatif en nue-propriété) ne pouvaient pas bénéficier de cette déduction sur le revenu global.
Cette condition n’est pas anodine. Elle ciblait précisément les situations familiales — un enfant qui reçoit un bien immobilier de ses parents tout en en restant nu-propriétaire, les parents conservant l’usufruit jusqu’à leur décès. C’est le démembrement successoral, très courant dans les stratégies de transmission de patrimoine.
Depuis 2017 : la suppression de la déduction globale et le nouveau régime
La réforme de la loi de finances pour 2017
La loi de finances pour 2017 a supprimé la possibilité de déduire les grosses réparations du revenu global à compter du 1er janvier 2017. Cette suppression a concerné tous les nus-propriétaires, y compris ceux qui avaient engagé des dépenses dans le cadre d’une stratégie patrimoniale bâtie sur cet avantage fiscal. Le changement a été brutal pour certains contribuables déjà engagés dans des travaux importants.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2017, le Bulletin Officiel des Finances Publiques expose le nouveau régime fiscal applicable aux dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires.
Depuis cette date, les dépenses de grosses réparations ne peuvent plus être imputées que sur les revenus fonciers, conformément à l’article 31 du CGI. La déduction reste donc possible, mais elle est désormais réservée aux nus-propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs.
La déduction sur les revenus fonciers : mode de fonctionnement
Pour déduire ses grosses réparations sur ses revenus fonciers depuis 2017, le nu-propriétaire doit satisfaire à des conditions précises :
- Percevoir des revenus fonciers par ailleurs (sur d’autres biens loués, pas nécessairement sur le bien démembré lui-même, puisqu’il n’en a pas la jouissance)
- Que les dépenses concernent un immeuble dont il détient la nue-propriété
- Justifier que les travaux entrent dans la catégorie des grosses réparations au sens du Code civil
Si ces conditions sont réunies, les dépenses viennent en déduction des revenus fonciers bruts. Si elles génèrent un déficit foncier, ce déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt). L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple chiffré : un nu-propriétaire perçoit 8 000 € de loyers annuels sur un autre appartement. Il engage 30 000 € de travaux de réfection de toiture sur le bien en démembrement. Son déficit foncier est de 22 000 € (30 000 – 8 000). Il impute 10 700 € sur son revenu global et reporte les 11 300 € restants sur ses revenus fonciers des années suivantes.
Le plafond d’imputation du déficit foncier
Le plafond de 10 700 € d’imputation sur le revenu global s’applique uniquement à la partie du déficit hors intérêts d’emprunt. Si le nu-propriétaire a contracté un emprunt pour financer les travaux, les intérêts ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global, mais uniquement sur les revenus fonciers futurs. C’est une règle classique du régime foncier, mais elle prend une dimension particulière dans le cas du démembrement, où les flux financiers sont souvent complexes.
Cas pratiques : que se passe-t-il selon votre situation ?
Le nu-propriétaire sans revenus fonciers après 2017
C’est le cas le plus défavorable. Un enfant a reçu en donation la nue-propriété d’une résidence secondaire occupée par ses parents. Il finance une réfection complète de la toiture pour 40 000 €. Il ne loue aucun autre bien. Résultat : il ne peut déduire aucune dépense sur ses impôts. La réforme de 2017 lui a supprimé l’unique levier fiscal dont il disposait.
Dans ce cas, les travaux représentent une perte sèche sur le plan fiscal. La seule consolation patrimoniale réside dans le fait que ces dépenses augmentent la valeur du bien qu’il récupérera en pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Mais il n’existe pas de mécanisme légal permettant de récupérer fiscalement ces sommes ultérieurement, notamment lors de la vente.
En revanche, si ce même nu-propriétaire loue par ailleurs un studio, même modestement, il peut créer un déficit foncier imputable à hauteur de 10 700 € sur son revenu global, et reporter le reste sur ses revenus fonciers futurs. La frontière entre « rien » et « quelque chose » se joue parfois sur l’existence d’un seul bien locatif supplémentaire.
L’immeuble acheté en démembrement à titre onéreux
Dans les montages d’investissement locatif en nue-propriété (achat d’un appartement neuf avec démembrement temporaire), les règles sont différentes. L’immeuble n’est pas reçu par donation ou succession, mais acheté. Le dispositif de l’ancien article 156 II du CGI ne s’appliquait déjà pas à ces situations avant 2017.
Depuis 2017, la déduction sur les revenus fonciers reste théoriquement accessible, mais dans ces montages, l’usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) prend en charge la gestion et les dépenses d’entretien. La question des grosses réparations se pose différemment, souvent réglée contractuellement dans le cadre du bail à construction ou de la convention de démembrement.
Que se passe-t-il à la réunion de l’usufruit ?
À l’extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier ou terme du démembrement), la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire sans taxation, car il ne s’agit pas d’une acquisition mais d’une consolidation de droits. Toutefois, si le nu-propriétaire revend ensuite le bien, la plus-value immobilière sera calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de la nue-propriété. Les dépenses de grosses réparations non déduites fiscalement ne viennent pas en déduction de la plus-value dans le régime de droit commun — sauf si elles ont été réalisées depuis plus de 5 ans et que le bien n’est pas une résidence principale.
Obligations déclaratives et justificatifs à conserver
Comment déclarer ces dépenses sur la déclaration fiscale
Depuis 2017, les dépenses de grosses réparations déductibles par le nu-propriétaire s’inscrivent sur la déclaration de revenus fonciers, formulaire 2044. Les travaux apparaissent dans la rubrique dédiée aux charges déductibles, en ligne avec les autres dépenses de travaux d’entretien et de réparation.
Le formulaire 2044 distingue plusieurs catégories de travaux. Les grosses réparations du nu-propriétaire doivent être clairement identifiées comme telles, distinctement des travaux réalisés en tant que bailleur classique. Si vous gérez plusieurs biens, chaque immeuble fait l’objet d’une déclaration distincte sur le formulaire.
Les justificatifs indispensables
L’administration fiscale peut contester la qualification de « grosse réparation » lors d’un contrôle. Pour sécuriser votre dossier, conservez au minimum 10 ans :
- Les factures détaillées des entreprises (avec description précise des travaux)
- Les devis signés
- Les photos avant/après des travaux, datées
- Tout courrier ou rapport d’expert attestant de l’état du bien avant intervention
- La convention de démembrement ou l’acte notarié justifiant votre qualité de nu-propriétaire
Un expert-comptable ou un gestionnaire de patrimoine peut vous aider à constituer un dossier solide, surtout pour des travaux importants susceptibles d’être remis en cause.
Impact sur la stratégie patrimoniale en démembrement
Repenser le démembrement après la réforme 2017
La suppression de la déduction sur le revenu global a changé l’équation fiscale du démembrement successoral. Avant 2017, les familles pouvaient organiser une donation en nue-propriété tout en sachant que l’enfant bénéficierait d’un avantage fiscal si des travaux importants s’avéraient nécessaires. Ce levier n’existe plus.
Aujourd’hui, la stratégie doit intégrer dès le départ la question de la trésorerie et des charges d’entretien. Si le bien transmis est ancien et nécessitera des travaux structurels dans les prochaines années, le nu-propriétaire doit anticiper l’absence de déductibilité et mesurer l’impact net sur son patrimoine.
La stratégie patrimoniale en démembrement doit aujourd’hui intégrer les obligations liées aux passoires thermiques, qui peuvent contraindre le nu-propriétaire à engager des travaux de rénovation énergétique lourds, au-delà des simples grosses réparations au sens du Code civil.
Les alternatives à envisager
Plusieurs pistes permettent de limiter l’impact de la réforme :
- Constituer des revenus fonciers par ailleurs, même modestes, pour créer une enveloppe déductible
- Négocier contractuellement la répartition des charges avec l’usufruitier lors de la rédaction de l’acte notarié
- Prévoir une provision pour travaux dans le cadre de la convention familiale
- Envisager un démembrement temporaire plutôt que viager dans certains cas, pour mieux maîtriser l’horizon fiscal
Dans tous les cas, consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de structurer une donation en démembrement reste la meilleure approche. Les règles fiscales évoluent, et les stratégies doivent être réévaluées périodiquement.
Tableau comparatif — avant et après 2017
| Critère | Avant 2017 | Depuis 2017 |
|---|---|---|
| Base de déduction | Revenu brut global | Revenus fonciers uniquement |
| Plafond annuel | 25 000 € | 10 700 € (déficit foncier sur revenu global) |
| Revenus fonciers requis | Non | Oui |
| Report en cas d’excédent | Oui, sur années suivantes | Oui, sur 10 ans (revenus fonciers) |
| Immeubles concernés | Reçus par donation ou succession | Tous (si revenus fonciers existants) |
| Nu-propriétaire sans revenus fonciers | Pouvait déduire | Aucune déduction possible |
FAQ — grosses réparations et nue-propriété
Quelles dépenses sont considérées comme grosses réparations selon le Code civil ?
L’article 606 du Code civil liste les grosses réparations : réfection des gros murs, des voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, reconstruction des murs de soutènement et clôtures. La jurisprudence y ajoute parfois le remplacement complet d’installations vétustes (chauffage, plomberie) selon l’ampleur des travaux.
Peut-on encore déduire les grosses réparations de son revenu global après 2017 ?
Non. Depuis le 1er janvier 2017, la déduction sur le revenu global a été supprimée par la loi de finances pour 2017. Les dépenses de grosses réparations ne sont déductibles que sur les revenus fonciers. Sans revenus fonciers, aucune déduction fiscale n’est possible.
Comment déclarer ces dépenses si l’on perçoit des revenus fonciers ?
Les dépenses s’inscrivent sur le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers), dans la rubrique charges déductibles. Si elles créent un déficit foncier, celui-ci s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an, le solde étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le nu-propriétaire peut-il récupérer le coût des travaux lors de la vente du bien ?
En cas de vente après réunion de l’usufruit, les travaux réalisés depuis plus de 5 ans et non déduits peuvent, sous conditions, majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière. Mais ce mécanisme est limité et ne compense pas intégralement l’avantage fiscal perdu. Un notaire peut préciser les règles applicables selon votre situation.
La déduction est-elle possible pour un immeuble acheté en nue-propriété à titre onéreux ?
L’ancien dispositif de déduction sur le revenu global (article 156 II CGI) visait uniquement les immeubles reçus par donation ou succession. Depuis 2017, la déduction sur les revenus fonciers est ouverte plus largement, mais reste conditionnée à la perception effective de revenus fonciers.
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