En bref : La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est prélevée chaque année avec la taxe foncière sur les propriétés bâties. Son montant varie fortement d’une commune à l’autre, et des exonérations partielles existent pour les ménages les plus modestes.
Votre avis de taxe foncière arrive en octobre, et une ligne vous interroge : la TEOM. Beaucoup de propriétaires la règlent sans vraiment comprendre ce qu’elle couvre, comment elle se calcule, ni s’ils pourraient en réduire le montant. Pourtant, cette taxe représente parfois plusieurs centaines d’euros par an. Et ses règles méritent d’être connues, que vous soyez bailleur, locataire ou propriétaire occupant.
Sommaire
- TEOM ou REOM : deux systèmes très différents selon la commune
- Qui doit payer la TEOM : propriétaire, locataire ou usufruitier
- Calcul de la TEOM : assiette, taux et variations régionales
- Exonérations et réductions : qui peut en bénéficier
- Contester, récupérer ou reporter la TEOM
- FAQ : paiement, réclamation et cas particuliers
TEOM ou REOM : deux systèmes très différents selon la commune
Deux modes de financement du service des déchets
La collecte des ordures ménagères est un service public local, et les communes doivent en assurer le financement. Deux dispositifs coexistent en France : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM). Leur point commun s’arrête à peu près là : leur logique, leur assiette et leurs conséquences pour le contribuable sont fondamentalement différentes.
La TEOM est une imposition locale. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, indépendamment de l’usage réel du service. Autrement dit, vous la payez même si vous ne sortez jamais de poubelle, même si votre résidence secondaire est vide six mois par an. Elle apparaît directement sur l’avis de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), dont elle constitue une ligne additionnelle, et non une taxe séparée.
La REOM : une logique de service rendu
La REOM fonctionne comme une facture de service. Chaque foyer ou local paie en fonction de l’usage estimé ou mesuré du service de collecte : nombre de levées, volume de bacs, poids des déchets déposés selon les communes les plus avancées. Environ 5 000 communes ont opté pour ce système en France, selon les données du service public, contre une grande majorité qui applique la TEOM.
La REOM peut paraître plus équitable, mais son recouvrement est nettement plus complexe. Et le passage de la TEOM à la REOM reste rare une fois le système en place.
La différence est loin d’être anodine pour un propriétaire bailleur. Avec la TEOM, c’est le propriétaire qui la règle en premier, avec la possibilité de la répercuter au locataire. Avec la REOM, c’est souvent le locataire qui reçoit directement la facture. Dans les deux cas, la commune ne peut pas appliquer les deux systèmes simultanément : elle choisit l’un ou l’autre pour l’ensemble de son territoire.
Le cas particulier de la TEOM incitative
Depuis la loi Grenelle 2 de 2010, les communes peuvent adopter une TEOM incitative, qui combine une part fixe (assise sur la valeur cadastrale) et une part variable (calculée en fonction du volume ou du poids des déchets effectivement produits). En 2025, ce dispositif restait encore peu répandu, environ 200 collectivités l’avaient expérimenté. Mais son développement est encouragé par les politiques nationales de réduction des déchets. La part incitative ne peut pas dépasser 45 % de la TEOM totale, selon les textes en vigueur.
De la même manière, les propriétaires doivent aussi s’intéresser à d’autres taxes foncières annexes en consultant notre dossier sur la taxe piscine 2026, qui fonctionne sur des principes similaires.
Qui doit payer la TEOM : propriétaire, locataire ou usufruitier
Le propriétaire est le redevable légal
La TEOM est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est lui qui reçoit l’avis de taxe foncière, et donc lui qui doit s’acquitter de la totalité de la somme auprès du Trésor public. Cette règle ne souffre aucune exception de la part de l’administration fiscale : même si le logement est loué, même si le propriétaire n’y habite pas, c’est bien son nom qui figure sur l’avis.
Cela dit, le droit de récupération sur le locataire est clairement reconnu. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de refacturer la TEOM à son locataire, à condition que le logement soit soumis à la loi de 1989 (location vide à usage de résidence principale). La refacturation doit être proportionnelle à la durée d’occupation et ne peut pas inclure les frais de gestion supplémentaires.
Modalités de récupération auprès du locataire
La répercussion de la TEOM au locataire ne s’effectue pas automatiquement. Le bailleur doit en faire la demande explicite, généralement via une provision mensuelle sur charges, puis une régularisation annuelle. Le montant récupérable correspond strictement à la part TEOM figurant sur l’avis de taxe foncière. Il est prudent de conserver l’avis de taxe foncière pour justifier le montant demandé lors de la régularisation annuelle des charges.
Un propriétaire qui oublie de récupérer la TEOM pendant plusieurs années ne peut pas en réclamer le remboursement rétroactif au-delà de 3 ans : le délai de prescription applicable est celui de la prescription de droit commun en matière de charges locatives. En pratique, le mieux est de prévoir la provision dès la signature du bail et de régulariser chaque année après réception de l’avis fiscal.
Usufruitiers, héritiers et indivision
Lorsqu’un bien est détenu en usufruit, c’est l’usufruitier, et non le nu-propriétaire. Qui supporte la TEOM, car c’est lui qui bénéficie de la jouissance du bien. Cette règle découle directement des articles du Code général des impôts relatifs à la TFPB.
En cas d’indivision ou de succession en cours, la situation est plus complexe : la taxe est émise au nom de l’indivision ou des ayants droit connus de l’administration au 1er janvier. Si le bien est vacant pendant une procédure successorale longue, les héritiers ont intérêt à signaler la situation au centre des finances publiques, car une dégrèvement pour vacance peut être demandé sous conditions strictes. Les locaux commerciaux suivent les mêmes règles que les locaux d’habitation pour la TEOM, mais les baux commerciaux permettent des arrangements contractuels plus larges quant à la répartition de la charge.
Calcul de la TEOM : assiette, taux et variations régionales
La formule de calcul pas à pas
La TEOM se calcule en appliquant un taux voté par la collectivité à la valeur locative cadastrale du bien, diminuée d’un abattement de 50 %. Ce n’est donc pas la valeur de marché ni le loyer réel qui sert de base, mais une valeur administrative révisée périodiquement.
Pour approfondir vos connaissances sur ce sujet, vous pouvez consulter notre guide complet sur la TEOM qui détaille les aspects techniques et pratiques de cette taxe.
La formule est la suivante : TEOM = (valeur locative cadastrale × 50 %) × taux communal. Ce taux est voté chaque année par le conseil municipal ou l’intercommunalité compétente, et il peut varier de quelques pourcents à plus de 15 % selon les territoires. À cela s’ajoute parfois une taxe additionnelle pour frais de gestion perçue par l’État, qui représente en général 8 % de la TEOM brute.
Des écarts considérables entre communes
Les disparités géographiques sont spectaculaires. À Paris, la TEOM est relativement modérée : le taux appliqué en 2025 se situe autour de 5,8 %, ce qui donne une taxe annuelle souvent inférieure à 100 € pour un appartement de taille moyenne, grâce à des valeurs locatives cadastrales parisiennes qui ne reflètent pas la valeur de marché réelle.
À l’opposé, certaines communes rurales ou périurbaines affichent des taux dépassant 12 à 14 %, avec des montants qui peuvent excéder 400 à 500 € par an pour une maison individuelle. Le montant moyen national de la TEOM se situe entre 150 et 200 € par an pour une résidence principale, mais cette moyenne masque des situations très contrastées : un tiers des ménages concernés paie moins de 100 €, tandis qu’environ 15 % dépassent 300 €. Depuis 2015, la TEOM a augmenté en moyenne de 2 à 3 % par an sur l’ensemble du territoire, selon les données compilées par plusieurs associations de contribuables.
L’évolution attendue pour 2026
En 2026, plusieurs communautés de communes ont annoncé des hausses de taux pour absorber l’augmentation des coûts de traitement des déchets. Notamment liée à la fermeture progressive des décharges en enfouissement et à la montée en charge du tri sélectif. Ces décisions sont votées en fin d’année n-1, généralement entre octobre et décembre, et s’appliquent dès le 1er janvier de l’exercice suivant. Renseignez-vous auprès de votre intercommunalité pour connaître le taux applicable à votre bien en 2026.
Exonérations et réductions : qui peut en bénéficier
Les exonérations légales de plein droit
Certains locaux sont exonérés de TEOM par la loi, sans démarche particulière. C’est le cas des bâtiments exonérés de taxe foncière de façon permanente (édifices religieux, bâtiments publics affectés à un service public, par exemple). En revanche, les logements bénéficiant d’une exonération temporaire de TFPB, comme les constructions neuves pendant 2 ans. Restent assujettis à la TEOM, ce point étant régulièrement source de confusion.
Les locaux dont la collecte n’est pas assurée par le service public local peuvent également prétendre à une exonération ou un dégrèvement, mais la preuve incombe au contribuable. Un immeuble industriel disposant de sa propre filière de traitement des déchets peut, sous conditions, être exonéré partiellement.
Réductions pour revenus modestes
Il n’existe pas, au niveau national, de réduction automatique de la TEOM liée aux revenus. Contrairement à la taxe foncière, qui bénéficie d’un dégrèvement pour les personnes âgées à revenus modestes (article 1391 B du CGI), la TEOM ne prévoit pas de mécanisme similaire généralisé. Certaines collectivités ont cependant instauré des dispositifs locaux d’aide au paiement, notamment pour les foyers dont le quotient familial est inférieur à un certain seuil.
Renseignez-vous directement auprès de votre CCAS (Centre communal d’action sociale) ou de votre mairie : des aides spécifiques existent parfois, mais elles varient fortement d’une commune à l’autre.
Pour les logements vacants, un dégrèvement est possible à condition que la vacance soit involontaire, que le bien soit inoccupé depuis plus de 3 mois consécutifs et que le propriétaire ne puisse pas en disposer (procédure judiciaire en cours, succession bloquée, etc.). La demande se fait via le formulaire n°2041 SP auprès du centre des finances publiques avant le 31 décembre de l’année d’imposition.
TEOM et déductibilité des revenus fonciers
C’est un point que beaucoup de propriétaires bailleurs ignorent : la TEOM est déductible des revenus fonciers, au même titre que les autres charges de propriété, dès lors qu’elle n’est pas récupérée sur le locataire. Si vous refacturez intégralement la TEOM à votre locataire, vous ne pouvez pas la déduire. En revanche, si le logement est vacant une partie de l’année et que la TEOM reste à votre charge, la fraction non récupérable est déductible. Ce mécanisme est prévu à l’article 31 du Code général des impôts.
Contester, récupérer ou reporter la TEOM
Quand et comment déposer une réclamation
La première étape pour contester une TEOM est d’adresser une réclamation contentieuse à votre service des impôts des particuliers (SIP), dont les coordonnées figurent sur votre avis de taxe foncière. La réclamation doit être déposée avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement. Soit avant le 31 décembre 2026 pour une taxe émise en 2025.
La réclamation doit être motivée par écrit, avec les justificatifs nécessaires : attestation de vacance, preuve que la collecte n’est pas assurée, erreur sur la valeur locative cadastrale, etc. L’administration a 6 mois pour répondre. En l’absence de réponse, le silence vaut rejet implicite, et vous disposez alors de 2 mois pour saisir le tribunal administratif.
Erreurs fréquentes sur la TEOM
Plusieurs erreurs récurrentes reviennent dans les réclamations adressées aux services fiscaux. La plus fréquente concerne les erreurs de valeur locative cadastrale : si votre bien a été partiellement détruit, transformé ou s’il a changé de nature, la valeur cadastrale peut ne pas avoir été mise à jour, entraînant une surtaxe. Une déclaration H1 ou H2 déposée auprès des impôts permet de demander la révision.
Autre cas courant : le déménagement en cours d’année. La TEOM est due par le propriétaire au 1er janvier, donc même si vous vendez votre bien en février, vous êtes redevable pour toute l’année. La convention de répartition entre vendeur et acheteur, souvent prévue dans l’acte de vente, est purement privée. Elle n’engage pas l’administration fiscale, mais elle permet de rééquilibrer la charge réelle entre les parties.
Non-paiement et conséquences
La TEOM étant incluse dans l’avis de taxe foncière, son non-paiement entraîne les mêmes conséquences que le défaut de paiement de la TFPB. Une majoration de 10 % est appliquée dès le lendemain de la date limite de paiement, puis l’administration peut engager une procédure de recouvrement forcé incluant l’avis à tiers détenteur (ATD) sur vos comptes bancaires. En cas de difficultés financières passagères, vous pouvez demander un délai de paiement auprès du Trésor public avant l’échéance. Cette demande est examinée au cas par cas et ne suspend pas les majorations si elle est formulée après la date limite.
Les règles fiscales sur la taxe foncière et la TEOM peuvent évoluer chaque année en fonction des décisions budgétaires des collectivités. En cas de doute sur votre situation particulière, bien en indivision, bail atypique, local mixte., la consultation d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal reste la voie la plus sûre pour éviter une erreur de déclaration ou de réclamation.
FAQ : paiement, réclamation et cas particuliers
Est-ce au locataire de payer la taxe d’ordures ménagères?
Non directement. La TEOM est d’abord due par le propriétaire, qui reçoit l’avis de taxe foncière. Mais la loi du 6 juillet 1989 lui permet de la récupérer sur son locataire, à condition que le logement soit loué vide à titre de résidence principale. La refacturation se fait via les charges locatives, avec régularisation annuelle sur présentation de l’avis fiscal.
Quel est le montant moyen de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères?
Le montant moyen national se situe entre 150 et 200 € par an pour une résidence principale, mais les écarts sont importants. À Paris, la taxe peut rester inférieure à 100 €, tandis que certaines communes rurales dépassent les 400 €. Le montant dépend du taux voté localement et de la valeur locative cadastrale du bien.
Qui peut être exonéré de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères?
Les locaux définitivement exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties le sont aussi de TEOM. Les logements vacants de façon involontaire depuis plus de 3 mois peuvent faire l’objet d’un dégrèvement sur demande. En revanche, il n’existe pas d’exonération nationale liée aux revenus : les dispositifs d’aide restent à l’initiative des communes.
La TEOM s’applique-t-elle aux logements vacants?
Oui, par défaut, puisqu’elle est assise sur la valeur locative cadastrale et non sur l’usage réel du service. Mais un dégrèvement peut être demandé si la vacance est involontaire, continue depuis plus de 3 mois et dûment justifiée. La demande doit être adressée au centre des finances publiques avant le 31 décembre de l’année d’imposition.
Comment contester une TEOM qui semble anormalement élevée?
Déposez une réclamation contentieuse par écrit auprès de votre service des impôts des particuliers avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement. Joignez les justificatifs (erreur cadastrale, vacance, absence de collecte assurée). L’administration dispose de 6 mois pour répondre. En cas de rejet, le tribunal administratif peut être saisi dans les 2 mois suivants.
Pour mieux comprendre les impôts locaux qui s’appliquent à votre bien et les mécanismes de la propriété immobilière en France, retrouvez tous nos articles pratiques dans la catégorie Achat / Vente / Location.