La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, connue sous l’acronyme TEOM, est une charge fiscale que des millions de propriétaires découvrent chaque automne sur leur avis de taxe foncière, souvent sans bien comprendre comment elle est calculée ni à qui elle revient réellement. Propriétaire ou locataire, local d’habitation ou local commercial : les règles ne sont pas les mêmes pour tout le monde, et les malentendus sont fréquents.
Ce guide vous explique exactement ce qu’est la TEOM, comment son montant est déterminé, qui la paie en pratique, dans quels cas une exonération est possible, et comment contester un montant qui vous semble injustifié.
Sommaire
- Qu’est-ce que la TEOM et comment fonctionne-t-elle ?
- Comment est calculée la TEOM : formule et exemple chiffré
- TEOM vs REOM : quelle différence et laquelle s’applique chez vous ?
- Qui paie la TEOM : le propriétaire ou le locataire ?
- Exonérations, dégrèvements et cas particuliers
- La TEOM incitative (TEOMi) : comment ça fonctionne ?
- Comment contester le montant de votre TEOM ?
- TEOM et revenus fonciers : est-elle déductible ?
- FAQ — taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Qu’est-ce que la TEOM et comment fonctionne-t-elle ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une taxe locale qui finance le service public de collecte et de traitement des déchets ménagers. Elle est instituée par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui ont choisi ce mode de financement pour leur service de gestion des ordures.
Elle s’applique à toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, d’un local commercial ou d’un local industriel. Ce point surprend souvent : vous payez la TEOM même si vous n’utilisez jamais le service de collecte, par exemple parce que votre entreprise fait appel à un prestataire privé pour enlever ses déchets.
L’État perçoit la TEOM en même temps que la taxe foncière, généralement en octobre. Elle apparaît sur l’avis d’imposition foncière dans une ligne distincte, sous le libellé « Taxe d’enlèvement des ordures ménagères », juste en dessous du montant principal de la TFPB. À cette somme s’ajoutent des frais de gestion de 8 % prélevés par l’État sur le montant de la TEOM, pour rémunérer le service de recouvrement.
Le produit total de la TEOM en France représente plusieurs milliards d’euros par an, ce qui en fait une ressource financière majeure pour les collectivités locales. Toutes les communes ne l’appliquent pas : certaines ont opté pour la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM), un système différent que nous détaillons plus loin.
Si vous êtes propriétaire, la TEOM n’est pas la seule imposition à connaître : renseignez-vous également sur les taxes locales liées à votre propriété, comme la taxe sur les piscines, qui peut s’ajouter à votre avis de taxe foncière.
Comment est calculée la TEOM : formule et exemple chiffré
La formule de calcul de la TEOM est relativement simple, mais deux paramètres la rendent difficile à anticiper : la valeur locative cadastrale et le taux communal.
La formule de base :
> TEOM = Valeur locative cadastrale × Taux communal de TEOM
La valeur locative cadastrale est une valeur administrative attribuée à chaque bien immobilier par l’administration fiscale. Elle est censée représenter le loyer annuel théorique que pourrait générer le bien. En pratique, cette valeur est souvent très éloignée des réalités du marché : elle est généralement 50 % inférieure à la valeur locative réelle, parfois davantage, car les bases cadastrales n’ont pas été révisées en profondeur depuis les années 1970.
Selon Service-Public.fr, le portail officiel de l’administration française, la TEOM est calculée sur la même base que la taxe foncière, c’est-à-dire la moitié de la valeur locative cadastrale du bien.
Le taux communal est voté chaque année par la collectivité compétente (commune ou EPCI). Le taux moyen national se situe autour de 8 %, mais les écarts entre territoires sont considérables : certaines communes affichent des taux inférieurs à 3 %, quand d’autres dépassent les 20 %. Les territoires ruraux avec peu de densité et des coûts de collecte élevés par habitant tendent à avoir des taux plus importants.
Exemple concret :
Un appartement en ville a une valeur locative cadastrale de 4 000 €. Le taux de TEOM de la commune est de 10 %.
- TEOM brute : 4 000 € × 10 % = 400 €
- Frais de gestion État (8 % de 400 €) : 32 €
- TEOM totale sur l’avis = 432 €
Si le propriétaire a un locataire, il peut récupérer les 400 € de TEOM auprès de lui (pas les frais de gestion, nous y revenons). Le montant peut sembler élevé ou non selon la commune, mais retenez que la valeur locative cadastrale n’évolue qu’avec les révisions légales et les coefficients de revalorisation annuels votés en loi de finances.
TEOM vs REOM : quelle différence et laquelle s’applique chez vous ?
C’est une question que beaucoup de propriétaires et de locataires se posent sans trouver de réponse claire. TEOM et REOM financent le même service, mais leur logique est fondamentalement différente.
La TEOM est une taxe. Son montant ne dépend pas de la quantité de déchets que vous produisez ni de la fréquence à laquelle vous utilisez le service. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale de votre bien, et vous la payez même si vous n’habitez pas votre logement toute l’année. C’est le mode de financement le plus répandu en France.
La REOM, ou Redevance d’Enlèvement des Ordures Ménagères, est une redevance dont le montant est censé refléter le service réellement rendu. Elle est facturée directement à l’utilisateur par la collectivité, séparément de la taxe foncière. Son montant peut tenir compte du nombre de personnes dans le foyer, du volume ou du poids des déchets produits, ou d’autres critères définis localement. La REOM n’apparaît pas sur l’avis de taxe foncière, et un propriétaire ne peut pas la récupérer sur son locataire de la même façon que la TEOM.
Comment savoir laquelle s’applique chez vous ? Regardez votre avis de taxe foncière. Si une ligne « TEOM » y figure, vous êtes dans une commune qui a adopté la taxe. Si cette ligne est absente, votre commune applique probablement la REOM ou a mis en place une tarification spécifique. Vous pouvez aussi contacter directement votre mairie ou votre EPCI.
Un même territoire ne peut pas appliquer simultanément TEOM et REOM sur les mêmes propriétés : c’est l’un ou l’autre.
Qui paie la TEOM : le propriétaire ou le locataire ?
La réponse mérite d’être précise : le propriétaire est le redevable légal de la TEOM. C’est son nom qui figure sur l’avis d’imposition, et c’est lui qui doit payer l’administration fiscale. Mais en pratique, la TEOM fait partie des charges récupérables sur le locataire, c’est-à-dire qu’il peut en demander le remboursement.
Ce principe est fixé par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables. La TEOM y figure explicitement. Le propriétaire peut donc facturer la TEOM à son locataire, sous forme de provision mensuelle incluse dans les charges, ou en régularisation annuelle.
La question de la répercussion de la TEOM sur le locataire s’inscrit plus largement dans le cadre des obligations du bailleur envers son locataire, telles que définies par le Code civil.
Attention à un point souvent ignoré : les frais de gestion de 8 % ne sont pas récupérables. Seul le montant brut de la TEOM peut être refacturé au locataire. Dans notre exemple précédent, le propriétaire peut récupérer les 400 € de TEOM, mais pas les 32 € de frais de gestion.
Un locataire ne peut pas légalement refuser de rembourser la TEOM à son propriétaire si celui-ci en fait la demande dans les formes prévues par le bail et la réglementation. En revanche, si le propriétaire ne peut pas justifier du montant réel payé (en présentant l’avis d’imposition foncière), le locataire est en droit de réclamer une preuve avant de payer.
Comprendre la répartition de la TEOM entre propriétaire et locataire peut amener à s’interroger plus généralement sur les droits des locataires face aux charges et aux obligations de leur bailleur.
Pour les locaux professionnels, les règles diffèrent. Les entreprises qui occupent un local soumis à la TEOM peuvent, dans certains cas, demander un dégrèvement si elles justifient d’une collecte privée de leurs déchets et qu’elles ne bénéficient pas du service public. Ce dégrèvement n’est pas automatique : il faut en faire la demande auprès du service des impôts.
Les professionnels occupant des locaux commerciaux sont également soumis à la TEOM, ce qui les amène souvent à étudier l’ensemble des charges liées aux locaux professionnels et fiscalité immobilière avant de signer un contrat.
Exonérations, dégrèvements et cas particuliers
La TEOM est due de plein droit dès lors que le bien est assujetti à la taxe foncière, mais plusieurs situations permettent d’obtenir une réduction ou une exonération.
Le logement vacant. Si votre logement est inoccupé depuis au moins trois mois consécutifs et que vous n’êtes pas en mesure d’y trouver un locataire, vous pouvez demander un dégrèvement de la TEOM proportionnel à la durée de vacance. Ce n’est pas automatique : la démarche doit être effectuée auprès du service des impôts fonciers, et vous devrez justifier de la vacance du bien. Un logement vide mais meublé ou disponible à la location ne donne pas automatiquement droit à ce dégrèvement.
Les personnes modestes et âgées. Certaines catégories de contribuables bénéficient d’une exonération partielle ou totale de la taxe foncière — et donc, par extension, la base de calcul de la TEOM s’en trouve réduite. Les titulaires de l’Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées (ASPA) ou de l’Allocation Supplémentaire d’Invalidité peuvent être exonérés de TFPB, ce qui impacte mécaniquement la TEOM.
Les locaux professionnels sans accès au service. Une entreprise qui produit des déchets non ménagers ou qui gère intégralement ses déchets via un prestataire privé peut solliciter un dégrèvement, à condition de démontrer qu’elle n’utilise pas le service public. Cette procédure est encadrée et demande des justificatifs précis.
La doctrine fiscale officielle publiée dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) précise que la TEOM n’est pas applicable aux locaux situés dans la partie de la commune où le service d’enlèvement des ordures ne fonctionne pas.
L’impact de la suppression de la taxe d’habitation mérite aussi d’être mentionné. Avant 2020, la taxe d’habitation incluait parfois une part de TEOM pour certains locataires. Depuis la suppression progressive et totale de la taxe d’habitation sur les résidences principales, cette articulation n’existe plus. La TEOM reste exclusivement adossée à la taxe foncière, payée par le propriétaire, avec possibilité de récupération sur le locataire.
La TEOM incitative (TEOMi) : comment ça fonctionne ?
La TEOM incitative, ou TEOMi, est une variante de la TEOM classique adoptée par un nombre croissant de collectivités. Son principe : faire varier une partie de la taxe en fonction de la quantité de déchets réellement produits, pour encourager le tri et la réduction des déchets à la source.
Concrètement, la TEOMi se compose de deux parties. Une part fixe, calculée comme la TEOM classique sur la valeur locative cadastrale, couvre les coûts incompressibles du service (infrastructures, collecte des déchets recyclables, etc.). Une part variable est calculée en fonction du volume ou du poids des déchets résiduels présentés à la collecte : nombre de levées d’un bac pucé, poids pesé lors du passage du camion, ou autre critère mesurable.
En copropriété, la TEOM peut faire l’objet d’une répartition spécifique entre les copropriétaires, ce qui souligne l’importance d’une bonne gestion des charges en copropriété par un syndic compétent.
Pour le propriétaire bailleur, la TEOMi pose une question pratique : comment répercuter la part variable sur le locataire si c’est ce dernier qui produit les déchets ? La réglementation autorise la récupération de la TEOMi, mais les modalités pratiques de calcul et de justification sont plus complexes qu’avec la TEOM classique.
La TEOMi est encore minoritaire en France, mais son adoption progresse régulièrement car elle s’inscrit dans les objectifs nationaux de réduction des déchets. Si votre collectivité l’envisage, attendez-vous à voir apparaître des bacs munis de puces électroniques et une facture de TEOM dont la part variable fluctue d’une année sur l’autre selon vos habitudes de tri.
Comment contester le montant de votre TEOM ?
Contester la TEOM est possible, mais les motifs recevables sont limités. Vous ne pouvez pas contester le taux voté par votre collectivité : c’est une décision politique relevant du pouvoir délibératif des élus locaux. En revanche, vous pouvez agir sur la base de calcul ou sur votre situation personnelle.
Les motifs valables de contestation :
- Erreur sur la valeur locative cadastrale (bien mal classifié, superficie erronée)
- Logement vacant donnant droit à un dégrèvement non appliqué
- Double imposition (bien imposé deux fois par erreur)
- Application d’un taux correspondant à une autre commune ou zone
- Local professionnel ne bénéficiant pas du service public de collecte
La procédure à suivre :
- Formulez une réclamation écrite auprès du service des impôts fonciers dont dépend votre bien, en indiquant précisément le motif de contestation.
- Joignez les justificatifs nécessaires (photos, contrats avec prestataire privé, justificatif de vacance, etc.).
- Le délai de réclamation est généralement de deux ans à compter de la mise en recouvrement de l’impôt contesté.
- En cas de rejet, vous pouvez saisir le tribunal administratif compétent.
Une précision utile : si votre contestation porte sur le montant de la TEOM que vous réclamez à votre locataire (ou inversement), c’est le tribunal judiciaire qui est compétent, pas le tribunal administratif. Le litige entre propriétaire et locataire sur les charges relève du droit privé.
TEOM et revenus fonciers : est-elle déductible ?
C’est une question que se posent régulièrement les propriétaires bailleurs qui déclarent des revenus fonciers au régime réel. La réponse dépend de ce qui est effectivement remboursé par le locataire.
Si le locataire rembourse la TEOM (ce qui est la règle générale), la TEOM ne constitue pas une charge déductible pour le propriétaire : il perçoit autant qu’il paie, sans perte nette. Les sommes récupérées figurent d’ailleurs dans les recettes brutes foncières à déclarer.
Si le logement est vacant et que personne ne rembourse la TEOM, la taxe supportée réellement par le propriétaire constitue alors une charge déductible des revenus fonciers. De même, les frais de gestion de 8 % non récupérables peuvent être déduits.
Pour les propriétaires au régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), la question ne se pose pas de la même façon puisque les charges ne sont pas déduites individuellement. Le régime réel est généralement plus avantageux dès lors que les charges réelles dépassent 30 % des revenus bruts. Si vous n’avez pas encore comparé les deux régimes, consulter un conseiller fiscal ou un expert-comptable spécialisé en immobilier peut s’avérer utile.
FAQ — taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Qui paie réellement la TEOM, le propriétaire ou le locataire ?
Le propriétaire est le redevable légal : c’est son nom sur l’avis de taxe foncière et c’est lui qui paie l’administration. Mais la TEOM figure dans les charges récupérables : il peut en demander le remboursement à son locataire. Les frais de gestion de 8 % restent à la charge du propriétaire, non récupérables.
Comment savoir si ma commune applique la TEOM ou la REOM ?
Regardez votre avis de taxe foncière. Si une ligne « TEOM » y apparaît, votre commune applique la taxe. Si cette ligne est absente, votre collectivité utilise probablement la REOM, facturée séparément. Votre mairie ou votre EPCI peut vous confirmer le dispositif applicable sur votre territoire.
Peut-on être exonéré de la TEOM si son logement est vide ?
Oui, un dégrèvement est possible si le logement est vacant depuis au moins trois mois consécutifs et que vous ne pouvez pas l’occuper ou le louer. La démarche n’est pas automatique : vous devez en faire la demande auprès du service des impôts fonciers avec des justificatifs prouvant la vacance effective du bien.
Qu’est-ce que la TEOM incitative et en quoi diffère-t-elle de la TEOM classique ?
La TEOMi ajoute une part variable à la TEOM fixe habituelle. Cette part varie selon la quantité de déchets résiduels que vous produisez, mesurée par puce électronique ou pesée. L’objectif est d’inciter les ménages à mieux trier et à réduire leurs ordures. Elle est encore minoritaire, mais adoptée par un nombre croissant de collectivités.
La TEOM peut-elle augmenter fortement d’une année sur l’autre ?
Oui, le taux est voté chaque année par la collectivité compétente et peut évoluer à la hausse comme à la baisse. La revalorisation de la valeur locative cadastrale décidée en loi de finances peut aussi faire progresser le montant même sans changement de taux. Pour anticiper, consultez les délibérations de votre EPCI ou de votre commune.
Si vous êtes propriétaire bailleur et que la gestion des charges vous préoccupe, nos articles sur la Location couvrent en détail les règles de régularisation annuelle, les charges récupérables et les obligations envers vos locataires.