À Monaco, l’immobilier ne ressemble à rien de ce que vous connaissez ailleurs. Le prix au m2 à Monaco dépasse systématiquement les 50 000 euros, et dans certains secteurs, il franchit les 100 000 euros. Ces chiffres ne sont pas des anomalies : ils traduisent une réalité structurelle, celle d’un territoire de 2 km² où la demande mondiale se confronte à une offre quasi figée.
En 2025, le prix moyen officiel s’établit à 57 569 euros/m² selon Monaco Hebdo, dans un contexte paradoxal : les prix tiennent bon, mais le volume des transactions recule. Si vous envisagez d’acheter ou de louer dans la Principauté, vous devez comprendre non seulement les prix par quartier, mais aussi les règles du jeu, les frais annexes, et les tendances réelles du marché.
Selon une enquête de Nice-Matin, l’IMSEE a refondu son indice du mètre carré sur un marché immobilier monégasque stable à 5,9 milliards d’euros en 2025, changeant ainsi la lecture du secteur.
Ce guide couvre l’ensemble de ces questions, des données chiffrées aux conseils pratiques pour un achat ou une location à Monaco en 2026.
Sommaire
- Les prix au m2 à Monaco : chiffres clés et tendances 2025-2026
- Prix par quartier : le classement complet
- Type de bien et impact sur le prix au m²
- Marché neuf vs marché ancien à Monaco
- Monaco vs autres marchés de luxe mondiaux
- Acheter à Monaco en tant qu’étranger : conditions et frais
- Fiscalité et avantages fiscaux à Monaco
- Le marché locatif monégasque
- FAQ — immobilier à Monaco
Les prix au m2 à Monaco : chiffres clés et tendances 2025-2026
Le marché immobilier monégasque affiche une stabilité à la hausse sur le long terme, mais 2024-2025 a vu un changement de comportement des acheteurs. Le prix moyen au m² tourne autour de 57 569 euros (Monaco Hebdo), avec un prix plancher documenté à 38 791 euros/m² et un prix plafond qui dépasse les 120 000 euros dans les programmes les plus exclusifs comme Mareterra.
La distinction entre prix moyen et prix médian compte ici plus qu’ailleurs. La moyenne est tirée vers le haut par quelques transactions exceptionnelles sur des penthouses ou des duplex en front de mer. Le prix médian reflète mieux le marché réel auquel un acheteur sérieux va se confronter : il se situe entre 52 000 et 54 000 euros/m² selon les données Petrini Immobilier.
Ce qui a changé en 2024-2025, c’est le volume des transactions, en recul sensible. Les prix ne baissent pas, mais les acheteurs hésitent davantage, les délais de vente s’allongent, et certains vendeurs commencent à ajuster leurs prétentions. Le marché se normalise après des années de croissance soutenue. La remontée des taux d’intérêt en Europe a réduit le pouvoir d’achat d’une partie des acheteurs potentiels, même fortunés.
Sur dix ans, la tendance reste nettement haussière : les prix ont progressé de plus de 40 % entre 2015 et 2025, portés par la rareté du foncier et l’attractivité fiscale de la Principauté. Cette trajectoire ne devrait pas s’inverser structurellement, même si des phases de consolidation sont normales.
Prix par quartier : le classement complet
Chaque quartier de Monaco a sa propre logique de prix. Voici un tableau de référence pour vous repérer rapidement.
| Quartier | Prix moyen/m² (2026) | Particularité |
|---|---|---|
| Larvotto / Mareterra | 97 563 € (pointe à 120 000 €) | Quartier le plus cher de Monaco |
| Monte-Carlo / Carré d’Or | 54 000 – 59 000 € | Pointes à 100 000 €, rues périphériques à 40 000 € |
| Fontvieille | 53 500 – 54 000 € | Grands volumes, architecture moderne |
| La Condamine | ~50 765 € | Authentique, vie de quartier, vue Grand Prix |
| La Rousse / Saint-Roman | ~45 000 € (Bay House : 90 000 €) | En transformation, Tour Odéon |
| Moneghetti | ~44 329 € | Calme, surfaces généreuses |
| Jardin Exotique | ~41 614 € | Vues panoramiques, tranquillité |
| Monaco-Ville | 40 000 – 60 000 € | Historique, peu de transactions |
Larvotto et Mareterra : le nouveau record absolu
Larvotto a dépassé Monte-Carlo pour les prix les plus élevés. Le programme Mareterra, extension en mer livrée à partir de 2025, affiche des prix à 120 000 euros/m², un seuil inédit même pour Monaco. Le quartier dispose d’une plage, d’une vue mer dégagée et d’une architecture contemporaine qui attire une clientèle internationale très haut de gamme.
La hausse de +48 % enregistrée à Larvotto entre 2020 et 2024 est la plus forte de toute la Principauté. Elle traduit l’effet Mareterra, mais aussi la pression générale sur les biens en front de mer, devenus rares même à Monaco.
Monte-Carlo et le Carré d’Or : une valeur sûre, mais hétérogène
Monte-Carlo reste la référence symbolique. Le Carré d’Or, délimité entre le boulevard de Suisse et l’avenue de Grande Bretagne, concentre boutiques de luxe, hôtels mythiques et immeubles d’exception. Les immeubles comme Les Floralies, le Park Palace ou La Petite Afrique atteignent régulièrement 100 000 euros/m² aux étages élevés avec vue dégagée.
Dans un même immeuble du Carré d’Or, un premier étage sans vue peut valoir deux fois moins qu’un penthouse avec terrasse panoramique. C’est l’une des spécificités de ce marché : l’étage et la vue comptent autant que l’adresse. Les rues périphériques de Monte-Carlo, proches de la frontière franco-monégasque, offrent des prix autour de 40 000 euros/m², ce qui reste considérable mais représente le point d’entrée le plus accessible du quartier.
Jardin Exotique et Moneghetti : les entrées de gamme monégasques
À 41 614 euros/m² pour le Jardin Exotique et 44 329 euros/m² pour Moneghetti, ces deux quartiers sont les plus accessibles de la Principauté. Ils attirent des familles cherchant de la surface et des retraités appréciant la tranquillité et les vues sur la mer. Les biens y sont souvent plus grands qu’ailleurs à Monaco, ce qui explique que le prix total reste malgré tout très élevé.
Type de bien et impact sur le prix au m²
Le type de logement influence significativement le prix au m². À Monaco, l’offre se répartit ainsi :
- Studios et 1 pièce : les biens les plus échangés, très demandés par les résidents fiscaux célibataires. Le prix au m² y est souvent le plus élevé en proportion, car la surface est faible mais l’adresse fait prime.
- 2 et 3 pièces : le cœur du marché de transaction. Une large part des ventes annuelles porte sur ces formats.
- 4 pièces et plus : plus rares, plus chers en valeur absolue, mais parfois légèrement moins chers au m² que les studios dans les mêmes immeubles.
- Penthouses et duplex : une catégorie à part, où les prix franchissent régulièrement les 80 000 à 120 000 euros/m², quel que soit le quartier.
Les appartements avec terrasse, vue mer et étage élevé commandent systématiquement une prime de 20 à 50 % par rapport à un bien identique sans ces caractéristiques. Les primo-acheteurs sous-estiment souvent cet écart.
Marché neuf vs marché ancien à Monaco
La distinction neuf/ancien à Monaco est plus complexe qu’ailleurs. L’offre neuve est extrêmement limitée, concentrée sur quelques programmes : Mareterra, Bay House à La Rousse, ou des résidences livrées ponctuellement par la Société des Bains de Mer ou des promoteurs privés.
Le marché neuf affiche des prix 30 à 60 % supérieurs à l’ancien pour une même surface et un quartier comparable. En contrepartie, les prestations diffèrent : domotique avancée, normes énergétiques supérieures, parkings intégrés, services de conciergerie. Pour les investisseurs, le neuf génère aussi des loyers locatifs plus élevés : à La Rousse, les loyers dans les programmes neufs atteignent 230 euros/m²/mois, contre 80 à 95 euros dans l’ancien.
L’ancien reste le marché de volume. La majorité des transactions porte sur des biens des années 1970 à 2000, dans des immeubles bien entretenus mais sans les derniers équipements. Ces biens s’échangent avec des délais croissants depuis 2024, ce qui donne un peu plus de marge de négociation aux acheteurs.
Monaco vs autres marchés de luxe mondiaux
Pour situer Monaco dans le contexte mondial, voici quelques comparaisons.
Pour replacer Monaco dans un contexte plus large, il est utile de consulter notre analyse des tendances du marché immobilier en 2026, qui décrit la recomposition générale des prix à l’échelle française.
| Ville | Prix moyen/m² (2025, segment luxe) |
|---|---|
| Monaco | 57 569 € (moyenne) |
| Londres (Prime Central) | ~25 000 – 35 000 € |
| New York (Manhattan luxury) | ~20 000 – 30 000 € |
| Paris (16e, 8e) | ~12 000 – 18 000 € |
| Dubaï (Palm Jumeirah) | ~10 000 – 20 000 € |
Monaco est deux fois plus chère que Londres en prix moyen, et jusqu’à cinq fois plus chère que Dubaï ou Paris pour le segment équivalent. Cette prime tient à une combinaison unique : superficie totale de 2,02 km², absence d’impôt sur le revenu pour les résidents, sécurité maximale, et prestige d’une adresse reconnue mondialement.
Aucun autre marché urbain ne combine ces facteurs de la même façon. La comparaison par le seul prix au m² est donc trompeuse : à Monaco, l’acheteur acquiert aussi un statut fiscal et juridique qui justifie une partie de la valorisation.
Acheter à Monaco en tant qu’étranger : conditions et frais
Un étranger peut acheter librement un bien immobilier à Monaco. Il n’existe pas de restriction légale sur la nationalité de l’acquéreur, contrairement à certains marchés asiatiques ou suisses. La Principauté est ouverte aux acheteurs de toutes nationalités, avec une seule condition pratique : disposer des fonds nécessaires.
Avant de vous lancer dans une acquisition à Monaco, il est conseillé de bien maîtriser les démarches administratives pour un achat immobilier, qui constituent un socle commun même pour les transactions dans la Principauté.
Le processus d’achat ressemble superficiellement à celui pratiqué en France :
Même si les acheteurs à Monaco financent souvent leur acquisition sans crédit classique, connaître l’évolution des taux immobiliers en 2026 reste utile pour ceux qui recourent à un financement bancaire international.
- Signature d’une promesse de vente (avant-contrat) avec versement d’un acompte de 10 %.
- Délai de réalisation de 3 à 6 mois, pendant lequel l’acheteur effectue ses vérifications.
- Signature de l’acte définitif devant notaire.
Les frais annexes à prévoir représentent environ 6 à 7 % du prix d’achat :
- Droits d’enregistrement : 4,5 % pour une résidence principale, 7,5 % pour un investissement locatif.
- Honoraires de notaire : environ 1 à 2 % selon la valeur du bien.
- Commission d’agence : généralement à la charge du vendeur, mais à vérifier dans chaque transaction.
Sur un bien à 3 millions d’euros, prévoyez donc entre 180 000 et 225 000 euros de frais annexes, un poste que beaucoup d’acheteurs anticipent mal.
Fiscalité et avantages fiscaux à Monaco
C’est souvent la motivation première derrière un achat à Monaco. La Principauté n’impose pas l’impôt sur le revenu pour ses résidents (hors ressortissants français, soumis à un régime fiscal bilatéral spécifique depuis 1963). Pas de taxe sur les plus-values immobilières après 5 ans de résidence, pas d’impôt sur la fortune.
Pour devenir résident fiscal monégasque, il faut :
- louer ou posséder un logement sur le territoire,
- justifier de ressources suffisantes,
- obtenir une carte de résident (renouvelable tous les 3 ans au début, puis tous les 10 ans).
Cette résidence fiscale représente un avantage chiffrable considérable pour des individus à hauts revenus. Pour un résident percevant 1 million d’euros par an, l’économie fiscale annuelle par rapport à une résidence française peut dépasser 400 000 euros. Un appartement à 5 millions d’euros à Monaco peut ainsi s’amortir en moins de dix ans.
La taxe foncière n’existe pas à Monaco. Les charges de copropriété restent la principale dépense récurrente, entre 5 et 30 euros/m²/mois selon les prestations de l’immeuble.
Le marché locatif monégasque
Le marché locatif à Monaco est structurellement déficitaire : la demande dépasse largement l’offre disponible. Les personnes qui travaillent à Monaco mais ne peuvent pas encore y acquérir un bien, les nouveaux résidents en attente d’achat, et les entreprises cherchant à loger leurs cadres alimentent une demande constante.
Les données officielles publiées par Monaco Properties confirment que le marché locatif monégasque en 2025 est marqué par une pénurie de grands appartements, entraînant une pression à la hausse sur les loyers.
Les loyers pratiqués varient selon les quartiers et la qualité des biens :
- Studios et 1 pièce : de 2 000 à 4 500 euros/mois selon l’adresse.
- 2 et 3 pièces : de 3 500 à 8 000 euros/mois en moyenne.
- 4 pièces et plus : de 7 000 à 20 000 euros/mois, et davantage pour les biens d’exception.
En termes de loyer au m², les fourchettes vont de 80 euros dans les quartiers les plus accessibles à 230 euros/m²/mois dans les programmes neufs de La Rousse ou Mareterra.
La rentabilité locative brute oscille entre 2 et 3,5 % selon les biens, ce qui est faible comparé à d’autres marchés. À Monaco, on n’achète pas pour le rendement locatif immédiat : on achète pour la valorisation patrimoniale à long terme et les économies fiscales liées à la résidence. La rentabilité nette réelle, une fois intégrée l’économie fiscale, peut être bien supérieure pour un propriétaire résident.
L’offre locative reste extrêmement tendue : trouver un bien prend parfois plusieurs mois, et les propriétaires ont peu d’incitation à louer au prix du marché lorsqu’ils bénéficient déjà de la résidence fiscale. Passer par une agence immobilière spécialisée est presque indispensable, en particulier pour les arrivants qui ne connaissent pas encore le tissu local.
FAQ — immobilier à Monaco
Quel est le prix moyen au m2 à Monaco en 2025 ?
Le prix moyen officiel s’établit à 57 569 euros/m² selon Monaco Hebdo. Le prix médian, plus représentatif du marché courant, tourne autour de 52 000 à 54 000 euros/m². Le prix plancher documenté est de 38 791 euros/m², et les programmes neufs haut de gamme comme Mareterra dépassent les 120 000 euros/m².
Un étranger peut-il acheter librement à Monaco ?
Oui, sans restriction de nationalité. L’achat immobilier est ouvert à tous les ressortissants étrangers. Les seules conditions sont financières : disposer des fonds nécessaires et régler les droits d’enregistrement (4,5 à 7,5 % selon l’usage du bien). Devenir résident fiscal monégasque après l’achat nécessite en revanche des démarches administratives spécifiques.
Quelle est la rentabilité locative d’un investissement à Monaco ?
La rentabilité brute varie entre 2 et 3,5 % par an, ce qui reste faible par rapport à d’autres marchés. Monaco n’est pas un marché de rendement locatif pur : la valeur réside dans la valorisation patrimoniale à long terme et les économies fiscales liées à la résidence. Pour un investisseur résident, la rentabilité globale intégrant l’avantage fiscal peut être bien plus attractive.
Le marché immobilier de Monaco est-il résistant aux crises ?
Historiquement, oui. Les prix n’ont pas cédé lors de la crise de 2008-2009, ni pendant la période COVID. La rareté du foncier et la demande internationale soutenue constituent un plancher structurel. En revanche, le volume des transactions peut fluctuer : 2024-2025 a connu un recul des ventes, sans baisse de prix, mais avec des délais de décision plus longs.
Alors que Monaco affiche une résistance atypique aux corrections, la sortie de crise immobilière en 2026 observée ailleurs en France illustre à quel point la Principauté évolue selon ses propres règles.
Quels sont les quartiers les plus accessibles à Monaco ?
Jardin Exotique (41 614 €/m²) et Moneghetti (44 329 €/m²) sont les deux quartiers où les prix au m² sont les plus bas. Certaines rues périphériques de Monte-Carlo, proches de la frontière franco-monégasque, permettent également d’entrer sur le marché autour de 40 000 euros/m². Ces prix restent considérables en valeur absolue, mais représentent le point d’accès le plus raisonnable pour la Principauté.
Si ce sujet vous intéresse, nos autres articles sur l’Investissement vous apporteront des réponses complémentaires sur les stratégies patrimoniales, la fiscalité internationale et les marchés immobiliers de prestige à l’étranger.