Acheter un logement sans payer le terrain. L’idée peut sembler abstraite, mais c’est exactement ce que propose la loi Lagleize. Adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale en novembre 2019 et portée par le député Jean-Luc Lagleize (MoDem, Haute-Garonne), cette proposition de loi vise à réduire le coût d’accession à la propriété en dissociant la propriété du bâti de celle du foncier. Dans les zones où le prix du terrain représente entre 30 % et 50 % du prix total d’un bien, l’impact sur le budget des ménages modestes peut être considérable. Sauf que voilà : en 2025, le décret d’application attendu pour rendre ce dispositif pleinement opérationnel n’a toujours pas été publié. Alors, comment fonctionne concrètement ce mécanisme, qui peut en bénéficier, et que peut-on vraiment en attendre aujourd’hui ? Ce guide vous donne toutes les réponses.
Sommaire
- Qu’est-ce que la loi Lagleize ?
- Comment fonctionne la dissociation foncier/bâti ?
- Qui peut bénéficier de la loi Lagleize ?
- Les avantages concrets pour les ménages
- Les inconvénients et limites à connaître
- Loi Lagleize vs bail réel solidaire (BRS) : quelles différences ?
- Où en est la loi Lagleize en 2025 ?
- FAQ — loi Lagleize 2025
Qu’est-ce que la loi Lagleize ?
La loi Lagleize est une proposition de loi visant à généraliser en France un mécanisme déjà connu sous le nom de dissociation foncier/bâti : l’acheteur d’un logement devient propriétaire du bâtiment (les murs, le plancher, les équipements), mais pas du terrain sur lequel il repose. Ce terrain reste la propriété d’un organisme tiers, généralement public ou semi-public, qui le loue à l’acheteur pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans renouvelables.
Ce dispositif s’inspire directement du modèle anglo-saxon des Community Land Trusts (CLT), des structures à but non lucratif qui maintiennent le foncier hors du marché spéculatif pour le rendre durablement accessible. Aux États-Unis et au Royaume-Uni, ce modèle existe depuis les années 1970 et a démontré son efficacité dans les grandes métropoles pour contenir les prix immobiliers sur le long terme.
En France, l’idée n’est pas totalement nouvelle. Le bail réel solidaire (BRS), créé par la loi ALUR de 2014 et opérationnel depuis 2017, repose déjà sur ce même principe et constitue en quelque sorte l’ancêtre direct de ce que la loi Lagleize cherche à généraliser et à encadrer plus largement. La différence, on y reviendra, tient à l’ambition et aux modalités d’application.
La loi Lagleize s’inscrit dans la continuité de dispositifs déjà existants comme le bail réel solidaire, qui repose lui aussi sur la dissociation entre la propriété des murs et celle du terrain.
Jean-Luc Lagleize a déposé sa proposition de loi dans un contexte de flambée des prix immobiliers, particulièrement marquée dans les grandes agglomérations françaises. À Paris, Lyon, Bordeaux ou encore Nantes, le prix du foncier peut représenter jusqu’à 50 % du coût total d’un bien neuf. Retirer cette composante du prix d’achat était l’objectif central de sa démarche.
Pour mieux comprendre les enjeux que la loi Lagleize cherche à résoudre, il est utile de s’intéresser à l’histoire de la politique foncière urbaine et à la manière dont la maîtrise du sol a toujours conditionné l’accès au logement.
Comment fonctionne la dissociation foncier/bâti ?
Le principe de base : vous achetez les murs, pas le sol
Concrètement, lorsqu’un ménage achète sous le régime de la dissociation foncier/bâti, il signe deux contrats distincts :
- Un acte d’acquisition portant uniquement sur la construction (logement, caves, parkings attachés).
- Un bail de longue durée (jusqu’à 99 ans) portant sur le terrain, conclu avec l’organisme propriétaire du foncier, généralement un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
En contrepartie de l’usage du terrain, l’occupant verse une redevance foncière annuelle, généralement comprise entre 1 % et 3 % de la valeur du terrain. Sur un terrain estimé à 80 000 euros, cela représente entre 800 et 2 400 euros par an, soit 67 à 200 euros par mois. Ce coût mensuel reste bien inférieur à ce que représenterait le remboursement de ce même terrain via un crédit immobilier classique.
Un exemple chiffré pour y voir clair
Prenons un appartement neuf dans une ville moyenne en zone tendue, d’une valeur totale de 250 000 euros. Dans ce prix global, le foncier représente environ 80 000 euros, soit 32 % du prix total.
Sous le régime de la loi Lagleize :
- Prix d’acquisition du bâti uniquement : 170 000 euros
- Redevance foncière annuelle (à 2 % de la valeur du terrain) : 1 600 euros/an, soit environ 133 euros/mois
L’acquéreur emprunte donc 170 000 euros au lieu de 250 000. Sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité de crédit passe d’environ 1 450 euros à 985 euros, sans compter la redevance. Au total, le coût mensuel tourne autour de 1 118 euros contre 1 450 euros : une économie de plus de 300 euros par mois. Sur l’ensemble de la durée du prêt, cela représente une économie brute de plus de 70 000 euros en capital emprunté.
La réduction estimée du coût d’acquisition varie entre 20 % et 40 % selon les zones, les villes où le foncier est le plus cher étant logiquement celles où l’avantage est le plus fort.
Le rôle des Organismes de Foncier Solidaire (OFS)
Les OFS sont les acteurs centraux du dispositif. Ce sont des structures à but non lucratif, agréées par l’État, qui acquièrent le foncier et le maintiennent durablement hors du marché spéculatif. Ils peuvent être portés par des collectivités territoriales, des bailleurs sociaux ou des associations.
Le mécanisme de dissociation foncier/bâti implique souvent des organismes publics comme propriétaires du terrain, ce qui rejoint les enjeux de la cession de biens immobiliers par l’État et la gestion du patrimoine foncier public.
Leur mission est double : conserver la propriété du terrain sur le très long terme et garantir que les logements construits dessus restent accessibles aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires, y compris lors des reventes successives. C’est ce qu’on appelle le mécanisme de rechargement du bail : à chaque cession, le nouvel acquéreur reprend le bail aux mêmes conditions, ce qui empêche toute dérive spéculative.
Qui peut bénéficier de la loi Lagleize ?
Des plafonds de revenus inspirés du logement social
La loi Lagleize cible explicitement les ménages à revenus modestes et intermédiaires, ceux qui gagnent trop pour accéder au logement social mais pas assez pour acheter au prix du marché dans les zones tendues. Les plafonds de revenus envisagés s’inspirent de ceux du prêt social location-accession (PSLA) ou du bail réel solidaire, et varient selon la composition du foyer et la zone géographique.
À titre d’illustration, pour un couple sans enfant en zone A (Paris, grande couronne), le plafond de revenus annuels nets imposables se situe autour de 50 000 à 55 000 euros. Ces chiffres sont susceptibles d’évoluer selon le décret d’application final, et il convient de rester prudent sur les valeurs exactes tant que ce décret n’est pas publié.
Des zones géographiques ciblées, mais pas exclusivement tendues
Le dispositif a vocation à s’appliquer en priorité dans les zones tendues (zones A bis, A et B1), là où la pression immobilière est la plus forte et où le foncier pèse le plus lourd dans le prix final. Mais rien n’exclut son application dans des communes de zone B2 ou C, à condition qu’un OFS y soit actif et que la collectivité locale s’implique dans la démarche.
Concrètement, c’est souvent la volonté politique locale qui conditionne l’existence du dispositif. Une commune qui souhaite favoriser l’accession abordable peut créer ou soutenir un OFS sur son territoire, mettre du foncier à disposition à prix maîtrisé, et construire une offre de logements en dissociation. Sans cet engagement local, le mécanisme ne se met pas en place, quelle que soit la loi.
Avant de se lancer dans un projet sous la loi Lagleize, il est conseillé de maîtriser l’ensemble des démarches pour acheter un logement, car la dissociation foncier/bâti ajoute des étapes contractuelles spécifiques à anticiper.
Résidence principale obligatoire
Le bien acquis sous ce régime doit obligatoirement constituer la résidence principale de l’acheteur. Pas question d’acheter un logement en dissociation foncier/bâti pour le louer ou en faire une résidence secondaire : le dispositif est conçu pour les ménages qui cherchent à se loger eux-mêmes. Cette contrainte d’usage personnel est une condition sine qua non du bail, vérifiée régulièrement par l’OFS.
Les avantages concrets pour les ménages
Un prix d’entrée réduit de 20 à 40 %
C’est l’avantage le plus visible : en ne finançant que le bâti, l’acquéreur réduit son capital emprunté de façon significative, ce qui diminue la mensualité de crédit, l’apport personnel nécessaire et le coût total de l’opération. Dans les marchés les plus tendus, la réduction peut atteindre 40 % sur le prix d’achat. Pour des ménages qui peinent à trouver un apport ou qui se voient refuser un crédit faute de capacité d’emprunt suffisante, c’est un levier concret pour accéder à la propriété.
Un bien transmissible et revendable
Contrairement à ce qu’on pourrait croire, le bien reste transmissible. L’acquéreur peut revendre son logement, le transmettre par succession ou par donation. La seule contrainte : le nouveau propriétaire doit respecter les mêmes conditions (plafonds de revenus, destination en résidence principale) et prend le bail à l’état où il se trouve au moment de la cession. Ce système de rechargement du bail permet de maintenir le caractère abordable du logement sur le très long terme, de génération en génération.
Comme l’explique Dimo Diagnostic dans son analyse de la loi Lagleize, les futurs propriétaires auront la possibilité d’acheter le bâti tout en louant le terrain à un organisme tiers, ce qui modifie en profondeur la conception traditionnelle de la propriété immobilière en France.
Un foncier protégé de la spéculation
L’OFS, en gardant la propriété du terrain, empêche toute flambée spéculative sur le foncier. La valeur de revente du bâti est encadrée par une formule d’indexation définie dans le bail, ce qui protège à la fois l’acheteur initial (qui sait ce qu’il récupère) et les acquéreurs futurs (qui bénéficient d’un prix maintenu à un niveau accessible). C’est une différence fondamentale avec le marché libre, où la plus-value est souvent captée par le foncier et bénéficie exclusivement au vendeur.
Les inconvénients et limites à connaître
Le financement bancaire reste une zone d’incertitude
Obtenir un prêt immobilier classique pour financer uniquement le bâti pose encore quelques difficultés pratiques. Les banques ont l’habitude de prendre en garantie le bien dans son ensemble, terrain compris. Dans le schéma de la dissociation foncier/bâti, elles ne peuvent hypothéquer que le bâti, ce qui réduit la valeur de leur garantie. Certains établissements ont adapté leurs pratiques avec le BRS, mais tous ne sont pas encore à l’aise avec ces montages. C’est un point à vérifier soigneusement avant de s’engager.
La redevance foncière pèse sur le budget long terme
La redevance foncière est due pendant toute la durée du bail, y compris après que le crédit immobilier est remboursé. Un ménage qui a fini de rembourser son prêt dans 20 ans continuera à payer entre 100 et 200 euros par mois pour l’usage du terrain. Sur 99 ans, ce coût cumulé peut représenter une somme importante, même si elle reste inférieure à ce qu’aurait coûté l’achat du terrain en capital.
Des contraintes sur la revente et la liberté d’usage
Revendre librement au prix du marché est impossible. La formule d’encadrement de la plus-value limite le gain que peut réaliser le propriétaire lors de la cession. Pour quelqu’un qui espère réaliser une forte plus-value immobilière à la revente, ce dispositif n’est pas adapté. De même, certaines transformations du bien (travaux importants modifiant la surface habitable, division du lot) peuvent nécessiter l’accord de l’OFS, ce qui limite une partie de la liberté habituelle d’un propriétaire.
Que se passe-t-il au bout de 99 ans ?
C’est la question que tout le monde se pose. Le bail de 99 ans est renouvelable. À son terme, si le bail n’est pas renouvelé (situation théorique peu probable dans un dispositif conçu pour la durabilité), le bâti pourrait revenir à l’OFS selon les modalités prévues dans l’acte. En pratique, les OFS ont tout intérêt à renouveler le bail pour continuer à percevoir la redevance et maintenir le parc de logements abordables. Mais cette incertitude juridique de très long terme mérite d’être lue attentivement dans les conditions contractuelles.
Loi Lagleize vs bail réel solidaire (BRS) : quelles différences ?
Le bail réel solidaire (BRS) est souvent confondu avec la loi Lagleize, et pour cause : les deux mécanismes reposent sur le même principe de dissociation foncier/bâti. Mais il y a des différences notables.
| Critère | BRS (en vigueur depuis 2017) | Loi Lagleize (adoptée en 1re lecture, décret attendu) |
|---|---|---|
| Statut juridique | Opérationnel | Partiellement applicable |
| Opérateurs | OFS agréés uniquement | OFS + dispositif élargi envisagé |
| Plafonds de revenus | Inspirés du PSLA | À définir par décret |
| Durée du bail | 18 à 99 ans | Jusqu’à 99 ans |
| Zones d’application | Principalement zones tendues | Toutes zones avec OFS actif |
| Encadrement de la revente | Oui, prix encadré | Oui, même logique |
La différence principale tient à l’ambition de la loi Lagleize : généraliser et uniformiser à l’échelle nationale ce que le BRS fait déjà de façon localisée. Elle vise aussi à simplifier les conditions d’accès, à élargir le cercle des opérateurs potentiels et à créer un cadre plus lisible pour les ménages et les banques.
En pratique, tant que le décret d’application de la loi Lagleize n’est pas publié, le BRS reste le seul dispositif pleinement opérationnel en France pour accéder à la propriété en dissociation foncier/bâti. Les deux dispositifs partagent les mêmes valeurs et une architecture juridique proche, mais le BRS a cinq ans d’avance sur la mise en œuvre concrète.
Où en est la loi Lagleize en 2025 ?
La loi Lagleize a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 5 novembre 2019, avec un soutien transpartisan assez large. Mais depuis lors, son parcours législatif a été ralenti par des priorités politiques successives : crise sanitaire, dissolution de l’Assemblée, changements de gouvernement. En 2025, le décret d’application n’a toujours pas été publié, ce qui signifie que les dispositions les plus structurantes du texte restent inapplicables en l’état.
Ce n’est pas pour autant que le dispositif est mort. Le gouvernement actuel a réaffirmé sa volonté de soutenir l’accession abordable à la propriété, et plusieurs collectivités locales ont développé des programmes BRS en anticipation d’un cadre national consolidé. Des villes comme Rennes, Toulouse, Bordeaux ou Strasbourg ont déjà des opérations de logements en BRS livrées ou en cours, qui fonctionnent indépendamment de la loi Lagleize.
La gestion du foncier public dans ce type de dispositif peut impliquer des institutions comme France Domaine, l’organisme d’État chargé de l’évaluation et de la gestion du patrimoine immobilier public.
L’enjeu politique est réel. Dans un contexte de crise du logement persistante, de recul de la construction neuve et de taux d’effort croissant pour les ménages modestes, la dissociation foncier/bâti est l’un des rares outils capables de réduire structurellement le coût d’accession sans subvention directe de l’État. Pour les acteurs du secteur, le décret d’application est attendu comme une clarification nécessaire, mais son absence ne bloque pas les projets portés par des OFS déjà agréés.
Si vous êtes intéressé par ce type de dispositif, la meilleure démarche en 2025 est de vous renseigner auprès des OFS de votre région et de contacter votre commune pour savoir si des programmes en BRS ou en dissociation foncier/bâti sont prévus sur votre secteur. Ne pas attendre la publication du décret pour explorer les options existantes : le BRS, lui, est opérationnel aujourd’hui.
FAQ — loi Lagleize 2025
La loi Lagleize est-elle vraiment en vigueur en 2025 ?
La loi a été adoptée en première lecture en novembre 2019, mais le décret d’application n’a pas encore été publié en 2025. Le texte n’est donc pas pleinement applicable. En revanche, le bail réel solidaire (BRS), qui repose sur le même principe, est lui opérationnel depuis 2017 et accessible dans plusieurs communes.
Quelle est la différence entre posséder le bâti et posséder le terrain ?
Posséder le bâti, c’est être propriétaire du logement au sens physique : les murs, les équipements, les surfaces habitables. Ne pas posséder le terrain, c’est louer le sol à un OFS via un bail longue durée, en versant une redevance annuelle. Cette dissociation permet de réduire le prix d’achat de 20 à 40 % selon les zones.
Peut-on revendre un bien acquis sous la loi Lagleize ?
Oui, la revente est possible. Mais le prix est encadré par une formule d’indexation définie dans le bail, ce qui limite la plus-value réalisable. Le nouvel acquéreur doit respecter les mêmes conditions que l’acheteur initial : plafonds de revenus et destination en résidence principale. Le bail se poursuit sans interruption.
Peut-on obtenir un crédit immobilier pour acheter sous ce régime ?
Oui, mais tous les établissements bancaires ne sont pas encore familiers avec ce type de montage. Les banques financent le bâti uniquement, ce qui réduit la valeur de leur garantie hypothécaire. Certains établissements ont adapté leurs offres pour le BRS ; la situation devrait s’améliorer à mesure que le cadre juridique se précise. Une consultation avec un courtier spécialisé est conseillée.
Qui possède le terrain dans un dispositif de dissociation foncier/bâti ?
Le terrain appartient à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par l’État. L’OFS conserve la propriété du foncier indéfiniment, le maintient hors du marché spéculatif et perçoit la redevance foncière versée par l’occupant. En France, ces organismes sont souvent liés à des collectivités locales ou à des bailleurs sociaux.
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