Le statut de Loueur en meublé non professionnel : LMNP classique
Le LMNP est un statut fiscal définit par le code général des impots (151 septies). le LMNP relève du régime des micro-entreprises lorsque ses recettes annuelles sont inférieures à 32600€ par an. Dès lors que vous louez une habitation meublée vous pouvez prétendre au statut LMNP
Le LMNP classique est, comme son nom l’indique, la version classique de la loi Bouvard. La loi Bouvard permet de réduire l’impôt sur les revenus à hauteur de 11% du montant de l’investissement. En version classique, le LMNP ne permet pas de défiscaliser directement mais vous pratiquez l’amortissement. L’amortissement est un réel avantage fiscal sur le long terme
Amortissement ou défiscalisation en LMNP
L’amortissement en LMNP consiste a déduire des bénéfice l’ensemble des charges liées a l’investissement ainsi que sa valeur d’acquisition hors foncier ( le terrain représente en général 10% du montant total)
Pour devenir Loueur en meublé non professionnel vous devez répondre a certaines conditions :
- acheter un logement meublé
- ne pas être inscrit au RCS en tant que loueur de meublés professionnel.
- percevoir des recettes (loyers + charges locatives) inférieures à 23 000 euros par an
- percevoir des recettes inférieures aux autres revenus professionnels de son foyer fiscal.
Les revenus « loueur meublé non professionnel » LMNP doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Les revenus fonciers
Lors d’un investissement en immobilier classique (droit commun), vos revenus sont des revenus « fonciers ».
L’évaluation des revenus fonciers brut est simple, il s’agit de l’ensemble des loyers touchés au cours de l’année. Dans le cas du Micro-foncier, le revenu foncier imposable est égal à 70% du revenu foncier brut: un abattement de 30% est appliqué par l’administration fiscale.
Prenons un exemple, vous avez 34 000 € de revenus du travail (tranche d’imposition à 30%), et vous louez un appartement en droit commun. Cette location vous rapporte 8400€ de revenus fonciers bruts.
Revenus foncier nets
8 400 – (8 400 x 30/100 ) = 5 880 € nets imposables
cotisations sociales
CSG CRDS = 15,5%
soit 5 880 x 15,5/100 = 911 €
Impôt sur le revenu foncier
tranche d’imposition = 30%
soit 5 880 x 30/100 = 1 764 €
Total impôts en Micro foncier
CSG CRDS = 911 €
IR = 1764 €
Estimation taxe foncière = 350€ (hypothese 1/2 mois de loyer)
Total impôts foncier = 3 025€
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