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PLACEMENT EN TERRES AGRICOLES
Acquérir une ferme ne constitue par un placement en terres agricoles. Il s’agit d’un placement mixte en immobilier terre agricole .
La présence du bâtiment pose des problèmes( entretien, assurance…)
Les terres cultivables, dépourvues de bâtiments représentent un placement.
Le volume d’échange en matière de terrains agricoles restent très faible
Ne nombreux acquéreurs potentiels disposent d’un droit de préemption, nombres de transactions échappent aux investisseurs particuliers.
• CARACTERISTIQUES DU »PLACEMENT ».
Revenu : faible, irrégulier, évolutif
Plus-value : fonction de la qualité du propriétaire , de son aptitude à produire, de la situation géographique des terres et parfois de la proximité d’une agglomération.
Liquidités : Le placement n’est absolument pas liquide, la vente est incertaine ( droit de préemption).
Risques : La terre est un bien réel, qui ne peut ni être volé ni être détruit.
Par contre l’évolution d statut des fermages par exemple ou la disparition d’avantages fiscaux sont de nature à peser sur l’évolution du prix des terres.
Mise minimale : :Depuis 4 ans les prix sont en hausse. Il existe de grande disparités d’une région à l’autre, selon le type de culture par exemple.
La gestion est faible.
PLACEMENT EN BOIS ET FORETS
La forêt est constituée de deux éléments le fond ou terrain nu et le peuplement ou ensemble des arbres
La richesse d’une forêt dépendant de :
LE FOND LES ARBRES
La richesse du sol et le climat
La distance des villes
La présence de gibier, d’étang ( très valorisant) La densité des arbres
Le type de forêt( boisement naturel, taillis, )
Des essences ( résineux, feuillus, peupliers)
De la qualité des arbres (âge et taille…)
De la facilité d’accès
Modes de propriété
Propriété directe
Propriété en parts de groupements forestiers
Propriété en parts de Société Civile Forestière
Deux types d’investissements
Forêt revenu : adulte à peu près régulièrement exploitable.
Forêt capitalisation : création de toute pièce, le but et d’obtenir un profit à quelques dizaine d’année.
Conditions pratiques du placement
Subventions et prêts Prime, des prêts à taux favorables,, ces avantages se cumulent avec les exonérations fiscales
Pour l’exploitation, les propriétaires peuvent bénéficier de conseils de professionnels
Obligation de gestion L’élaboration du plan de gestion parfois obligatoire nécessite l’intervention d’un expert forestier.
Risques d’incendie. Le feu détruit la forêt, mais des insectes, le chablis ( coup de vent , tempête de décembre 1999, et les déprédations humaines sont des ennemis très dangereux pour la forêt.
La fiscalité de la forêt est attractive.
Impôt de solidarité sur la fortune .
Exonération sous certaines conditions à concurrence des ¾ de la valeur de la forêt.
PLACEMENT FORESTIER DIRECT
SOURCES DE PROFIT SOURCES DE CHARGES
Les plus values sur le fonds et le peuplement Les frais d’assurance, de gardiennage et d’entretien
Le produit des coupes Les frais de coupe et de commercialisation du bois
Les subventions le as échéant Les impôts et taxes diverses
Les droits annexes( chasse et pêche) Les frais de reboisement
Estimation du rendement
Très faible 1 à 2 %
Plus values
Il n’existe que des cas particuliers.
GROUPEMENTS ET CIVILES FONCIERES
GFA ET CIVILES DE GFA
Société Civile à statut spécial, le GFA groupement foncier agricole : :
Acquiert sous forme sociétaire un ensemble de terres agricoles
Ces dernières sont données à bail à un fermier (rarement le GFA pratique le faire valoir direct)
Les GFA ont été crées dans le but de faciliter l’accès des agriculteurs à la situation d’exploitant quand : ne reçoivent pas suffisamment de terres en héritage
ne possèdent pas assez de capitaux pour en acquérir
ou ne peuvent ou ne veulent emprunter.
Tel est souvent le cas lorsqu’un exploitant laisse plusieurs héritiers.
Trois grands types de G.F.A.
Le G.F.A. familial
Le G.F.A MUTUEL
Le G.F.A d’investissement
La réglementation
Création : Généralement une banque plus rarement un notaire qui prend l’initiative de constituer un GFA
Il faut trouver :Une terre, un exploitant, des investisseurs.
La constitution du GFA se fait avec un capital minimum, puis , il sera augmenté au moyen des apports effectués par les investisseurs. Le GFA acquiert une exploitation et la loue à un fermier.
Le capital peut être constitué par des apports en nature( immeubles et droits immobiliers à destination agricole ou d’apports en numéraire.
Les associés Personnes physiques qui peuvent détenir les parts de GFA et y être associées. Trois catégories d’organismes font exception : les SCPI, les SAFER, et les Sociétés d’Assurance et de Capitalisation.
Les associés sont responsables des dettes du GFA à l’égard des tiers, en proportion de leur participation dans le capital.
Durée :Au minimum 9 ans. Souvent la durée de vie du GFA est calquée sur la date de départ à la retrait de l’exploitant.
Ainsi, la terre sera libre, pourra ainsi mieux se négocier, d’où une espérance de plus-value.
N.B
I.S.F : les parts de GFA sont considérées comme bien professionnel : exonération d’ISF sous certaines conditions.
Placement en GFA : placement long terme, l’investissement doit en principe conserver son pouvoir d’achat, on constate donc le maintient du capital, les revenus sont très faibles.
Exonération : l’investissement est souvent motivé par une exonération de droits de succession.. Cependant un avantage fiscal peut être supprimé à tout moment.
Civiles de GFA :
Une Société Civile de Placements Immobiliers ayant pour unique objet d’acquérir des parts de GFA peut être créée.
GROUPEMENTS FORESTIERS
L’achat direct d’un massif forestier exploitable est difficilement accessible à un particulier non fortuné qui se tournera donc vers l’achat de parts de groupement forestier.
Groupement forestier = Société Civile particulière qui est propriétaire d’une forêt à l’exclusion de tout autre bien immobilier et foncier, exception faite des bâtiments nécessaire à l’exploitation.
Durée de vie 99 ans., en vue de constituer, améliorer, équiper, conserver, gérer un ou plusieurs massifs forestiers. Et le cas échéant acquérir des terrains à boiser.
Quatre grands types
De conservation :
De reboisement
D’investissement
De transformation
L’investissement
Une banque, constitue un groupement en vue de l’acquisition d’une forêt, les parts sont revendues aux associés.
La création de nouveau groupement est très ralentie.
Des parts sont disponibles sur le marché secondaire.
La mise minimale correspond souvent à une part, valeur très variable.
En tant qu’associé d’une Société Civile, le porteur de part est indéfiniment responsable des dettes de la société proportionnellement à sa part dans le capital de la société.
L’acquisition des parts est passible d’un droit d’enregistrement de 4.80%, .
Les parts des groupement bénéficient d’une exonération de droits en matière de succession, donation et ISF, de manière quasiment identique à la possession de forêt en direct. Les parts acquises à titre onéreux doivent être détenues depuis au moins deux ans.
Le groupement forestier bénéficient de la transparence fiscale. Même régime fiscal , que la possession en direct.
Rendement : le même que pour la forêt en direct, après déduction des frais d’entretien, de coupe, honoraires du gérant, charges et services.
CIVILES FORESTIERES
Il existe des Sociétés Civiles dont le patrimoine est constitué de forêts.
Le régime juridique est celui des sociétés civiles.
Elles peuvent détenir des biens immobiliers et fonciers autres que des bois et forêts.
La transmission des parts à titre gratuit ne bénéficient pas de l’exonération des ¾ des droits de mutations.
GROUPEMENTS FONCIERS RURAUX
Nouvelle forme de Société Civile créée par la loi de modernisation de l’agriculture 01/02/95.
Ils ont pour objet :
Rassembler et gérer des immeubles à usage agricole et forestier
Régime juridique aligné sur celui des groupement fonciers agricoles surtout en ce qui concerne : La constitution du capital social
L’obligation de donner à bail dans certains cas
Conditions de mise en valeur directe des terres.
Fiscalité :
Régies par les règles propres - aux groupements fonciers agricoles, pour la fraction des parts de nature agricole.
- Aux groupements forestiers pour la fraction des parts de nature forestières.
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