Guide Immobilier

PRINCIPE

Relèvent de cette catégorie, les revenus tirés de la location d’immeubles loués vides, qu’il s’agisse de propriétés bâties (maisons, appartements, bâtiments professionnels, ruraux, etc,….) ou non bâties, ou louées sous couvert de sociétés immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés.
Il appartient au contribuable de déterminer sa base d’imposition en comparant les recettes et les dépenses.
Un imprimé annexe réf 2044 doit être utilisé à cet effet.

I - REGIME GENERAL

A. LES REVENUS IMPOSABLES

Le revenu imposable est égal à la différence entre le montant du revenu brut encaissé et le total des charges acquittées au cours de l’année pour les propriétés urbaines ou rurales.

 Par propriétés urbaines il faut entendre :

 Les propriétés bâties de toute nature ( immeubles d’habitation ou conçus pour un usage professionnel autre qu’agricole) situées dans les villes et les terrains non bâtis qui en constituent les dépendances.

 Les propriétés bâties situées dans les bourg et villages ou hameaux des communes rurales, lorsqu’elles ne font pas partie intégrante d’une exploitation agricole.

 Par propriétés rurales il faut entendre :

 Les exploitations agricoles qui comprennent des terres et des bâtiments (d’exploitation et éventuellement d’habitation) lorsque l’ensemble est loué à un agriculteur.

 Les terrains non bâtis
Pour les revenus de la propriété rurale, la déclaration 2044 prévoit une colonne « cas particulier » lorsque les revenus et les charges concernent des exploitations agricoles qui font l’objet d’un bail à long terme ( en général, 18 ans au moins).
La colonne cas général concerne tous les autres biens ruraux qui produisent des revenus fonciers imposables.

B. LES CHARGES DEDUCTIBLES

 Déduction forfaitaire.

Une déduction forfaitaire est appliquée sur le revenu brut, elle est destinée à couvrir trois catégories de charges foncières :

 l’amortissement des investissements immobiliers,
 les frais de gestion
 les frais d’assurance ( pour les propriétés rurales la déduction forfaitaire ne couvre pas
les frais d’assurance pour lesquels la déduction réelle est admise).

Cette déduction est égale à :

 14% pour les propriétés rurales ( 15% lorsque les fermages proviennent d’exploitation agricoles louées sous le régime de baux long terme).

 14% pour les propriétés urbaines, sauf cas particuliers.

 Déductions forfaitaires majorées.

Depuis l’imposition des revenus de 1986, le taux de la déduction a été porté à 35% pour les revenus des dix premières années de location des logements neufs qui ouvraient droit à la réduction d’impôt de 10% en faveur l’investissement locatif. Il en est de même pour les parts de S.C.P.I. constituées entre le 1er juin1986 et le 31 décembre 1989 et qui ouvraient droit à la réduction de 10% au titre de l’investissement locatif.(Acquisition sous le régime de la loi Méhaignerie).

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 1990 le taux de l’abattement a été ramené à 25%.

 Charges réelles

Les dépenses suivantes sont déductibles pour le montant acquitté au cours de l’année :

 Les dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration ( apport à un local d’habitation d’un équipement ou d’un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans modification de la structure de l’immeuble ), à l’exclusion des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement amortissables et donc couvertes par la déduction forfaitaire applicable sur le montant des loyers.

 Les frais de gérance, syndic et la rémunération des gardes et concierges.
 Les impôts incombant aux propriétaires ( taxes foncières et taxes annexes), la CRL.
 Sans limitation de montant et de durée, les intérêts des emprunts contractés pour la construction, l’acquisition ou les travaux.
 Les primes d’assurances, payées depuis le 30 septembre 1994, afférentes à un contrat dont l’objet est de couvrir le risque de loyers impayés ( contrat souscrit directement par le propriétaire ou indirectement par un administrateur de biens ).

La notion d’exclusivité a été supprimée à compter du 01/01/96 sous réserve que la fraction de la prime correspondante à la garantie du risque de loyers impayés soit distinguée.

Exemple : pour une prime de 2,50% des loyers et charges encaissés, couvrant les impayés et les dégradations du fait du locataire indélicat, seuls 2,40% seront déductibles et 0,10% correspondant à la couverture des dégradations ne seront pas déductibles.

C. LE REVENU NET

Le revenu net locatif s’ajoute au revenu global imposable.

D. LE DEFICIT NET

Les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10.700Euros

La fraction de déficit qui est supérieure à 10.700Euros ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est pas optionnelle. Elle s’applique automatiquement dès lors qu’un déficit net foncier est dégagé. Cette imputation est toutefois remise en cause si le contribuable cesse de louer l’immeuble avant le 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation sauf si l’abandon de la location est motivée par un licenciement, une invalidité ou un décès.

EXEMPLE :

Loyer annuel : +7622,45Euros
Intérêts d’emprunt -99O9,19Euros
Déduction forfaitaire - 457.34Euros
Taxe et charges diverses -990,91 Euros
Travaux effectués : -9909,19 Euros

Résultat : -13.644,18 Euros le déficit est de-13.644,18 Euros dont10.700 Euros seront imputables sur le revenu global, 2286,74 Euros correspondant à l’excédant d’intérêt d’emprunt par rapport au loyer annuel puis 657,44 Euros seront reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Soit pour cette année 2944,18 Euros .

Ce régime d’imputation des déficits est également applicable aux associés de sociétés immobilières non soumises à l’impôts sur les sociétés, si l’associé concerné conserve les titres au moins trois ans et si la société loue l’immeuble pendant les trois années qui suivent l’imputation sur le revenu global.

NB :
 En cas de pluralité d’immeubles (y compris les immeubles situés en secteur sauvegardé, classés monuments historiques ou possédés en nue propriété) ainsi que de parts de sociétés immobilières, et si les résultats de ces immeubles sont, les uns bénéficiaires, les autres déficitaires, il convient en premier lieu d’imputer sur les résultats positifs.

 La fraction non imputable des déficits résultants des intérêts d’emprunt s’entend de l’ensemble des intérêts et frais des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration d’un immeuble ou pour sa conservation, ainsi que les intérêts et frais d’emprunts contractés par les membres des sociétés immobilières pour acquérir leurs parts ou faire leurs apports à la société.

E. LES CAS D’EXONERATION

 Un premier cas d’exonération a été prévu pour les produits des deux premières années de location d’un logement vacant depuis plus de deux ans au 01/07/94 et situé dans une commune de moins de 5.000 habitants. Cette mesure de portée limitée, a été soumise à plusieurs conditions, normes de confort et surface , bail de 9 ans, ressources du locataire ( pour 1998 108.690 F en Ile de France et 99.340 F autres régions, montant doublé pour un couple) et location (pour 1998 , 578 F/M² en Ile de France et 513 F autres régions ). La location devait prendre effet avant le 1er juillet 1996.

 Un deuxième cas d’exonération, quelque soit la taille de la commune est applicable.

Les logements vacants depuis plus d’un an au 31/12/95 et remis en location avant le 31/12/96 ont permis aux propriétaires de bénéficier d’une exonération des revenus fonciers procurés par les deux premières années de location, sous réserve que ces derniers s’engagent à louer vide et à usage de résidence principale du locataire pendant six ans. Seuls les logements conformes à des normes minimales de surface et de confort sont concernés par contre les loyers sont libres et il n’est pas tenu compte des ressources des locataires.

 Un troisième cas d’exonération concerne les revenus des locations consenties aux bénéficiaires du RMI, aux étudiants boursiers ou à des organismes sans but lucratifs agréés qui mettent à dispositions des logements aux personnes défavorisées.

L’exonération est applicable pendant les trois premières années de location (délai décompté de date à date ) sous réserve que :

 Le logement soit conforme à des normes minimales.

 Le montant annuel du loyer, charges non comprises, ne dépassent par an et mètre carré habitable pour 1998 , 336 F en Ile de France et 279 F dans les autres régions.

Il convient de noter que ces exonérations ont pour contre parties la non déductibilité des charges afférentes aux logements, charges qui de ce fait ne peuvent être imputables sur d’autres revenus fonciers ou constituer un déficit imputable sur revenu global ou reportable selon les cas.

II - REGIMES OPTIONNELS

A. AMORTISSEMENT DES LOGEMENTS LOCATIFS NEUFS
( REGIME PERISSOL)

Un régime optionnel autorisant la déduction d’un amortissement calculé sur le prix d’acquisition ou sur le coût de construction, était offert aux propriétaires de logements neufs destinés à la location, acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998, date prorogée jusqu’au 31 août 1999( sous conditions).
Le permis de construire devra être délivré avant le 01/01/99 et la construction du logement terminée avant le 30/06/2001. Les immeubles acquis pour être transformés en logements ainsi que les immeubles construits par le propriétaire ne bénéficient pas de cette prorogation.

L’option pour ce régime est irrévocable et entraîne les conséquences suivantes :

 Les dépenses ultérieures de reconstruction, agrandissement, et amélioration relative à ces logements ne peuvent être déduites que sous forme d’amortissement.

 La déduction forfaitaire appliquée au revenu brut est abaissé de 14% à 6%.

 Le déficit foncier en cas d’option pour ce régime( hors intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global à hauteur de 15.300Euros au lieu de 10.700Euros dans le régime classique, et s’applique à l’ensemble des immeubles donnés en location ( dès lors que l’immeuble « Perissol » dégage un déficit).

 CONTRIBUABLES CONCERNES :

Peuvent opter pour ce régime toutes les personnes physiques, ainsi que les associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés ( S.C.I., S.C.P.I….). Pour ces derniers, la mesure concerne aussi bien les souscripteurs d’origine que les acquéreurs ultérieurs des parts.

 IMMEUBLES CONCERNES :

Il doit s’agir d’immeubles neufs ou vendus en l’état futur d’achèvement, ou de logements acquis après réhabilitation et entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière, ou de locaux qui étaient affectés avant acquisition à un usage autre que l’habitation et sont transformés pour l’habitation.

 AMORTISSEMENTS :

Les prix d’acquisition ou le coût de construction est amorti :

 de 10% par an pour chacune des quatre premières années.

 de 2% par an pour chacune des vingt années suivantes soit globalement de 80% sur vingt quatre ans, les 20% restant correspondant forfaitairement au prix du terrain non amortissable.

NB :En cas d’acquisition en cours d’année, il convient d’appliquer la règle du prorata temporis, La période d’amortissement ayant pour point de départ le premier jour du mois d’achèvement ou d’acquisition. Les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement sont amortissables comme indiqué ci-dessus, et les dépenses d’amélioration au taux de 10% sur 10 ans, ces amortissement s’ajoutent le cas échéant à ceux pratiqués au titre de l’acquisition ou de la construction.

 ENGAGEMENT DE LOCATION :

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu pendant une durée de neuf ans et la location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’acquisition ou l’achèvement.
Le locataire peut être un ascendant ou un descendant, s’il n’appartient pas au foyer fiscal du contribuable.
NB :En cas de reconstruction ou d’agrandissement, un nouvel engagement doit être pris pour une période de neuf ans .

Pour les S.C.I, la société doit s’engager à louer nu pendant neuf ans et les associés doivent s’engager à conserver leurs parts pour cette même durée.
Si certains associés ne souhaitent pas opter pour le régime de l’amortissement, la S.C.I doit procéder à une double détermination de ses résultats pour déterminer le régime fiscal revenant à chaque catégorie d’associés.

NB : Pour un même logement, un contribuable ne peut pas bénéficier du système de l’amortissement et des autres avantages fiscaux (réduction d’impôt pour investissement locatif ou pour investissement Outre Mer).

 NON RESPECT DES ENGAGEMENTS :

Sauf exception (invalidité, licenciement ou décès) le non respect de l’engagement de location pendant 9 ans entraîne réintégration dans le revenu foncier , des amortissements déduits.

Pour limiter les effets de la progressivité du barème de l’impôt, le revenu net foncier après réintégration bénéficie du système du quotient en fonction du nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement est pratiqué.

Soit un contribuable qui revend l’immeuble au cours de la septième année suivant son acquisition. Il devra réintégrer dans son revenu net foncier les amortissements pratiqués pendant les six années précédentes.

Dans un premier temps, l’impôt sera calculé sur son revenu net imposable hors amortissements réintégrés, puis sur son revenu net imposable incluant 1/6 des amortissements réintégrés, la différence d’impôt multipliée par 6 correspondant à la cotisation supplémentaire découlant de la réintégration.

 PLUS VALUE DE CESSION :

En l’absence de réalisation de travaux entrant dans le champ de l’application de la déduction, le dispositif Périssol demeure sans incidence sur l’application du régime des plus-values.

Celles-ci sont en effet calculées par différence entre le prix de cession et la valeur d’acquisition majorée des frais.

Lorsque des travaux de construction, de reconstruction, agrandissement ou amélioration ont été réalisées postérieurement à l’acquisition, la question se pose de savoir s’ils peuvent être ajoutés au prix d’achat.

Une réponse ministérielle du 13/10/97 a précisé ce point :

« Lorsque des travaux de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration ont été réalisés postérieurement à la première mise en location du logement, les dépenses correspondantes ne sont ajoutées au prix d’acquisition du logement que pour la fraction de leur montant qui excède la somme des déductions effectivement pratiquées au titre de l’amortissement ».

B. STATUT DE BAILLEUR CONVENTIONNE (REGIME BESSON)

Une nouvelle période pour l’investissement locatif :
Après l’euphorie des dernières semaines réservées à l’investissement Périssol, nous sommes désormais entrés dans une nouvelle période qui reste propice à la réalisation d’un investissement immobilier locatif :
L’avenir des régimes de retraite de plus en plus incertain, milite pour la recherche de complément satisfaisant.
La baisse des taux de rendement des placements financiers.
Les prix des logements toujours attractifs.
Les coûts de financement favorables.
Les offres totalement « packagées » qui sont proposées et qui ont fait leurs preuves.

La conjugaison de ces différents facteurs , avec un marché locatif toujours soutenu, principalement en province sur les biens familiaux, permet à l’investissement immobilier locatif d’être un placement utile dans le cadre d’une bonne gestion globale de son patrimoine.

Un cadre fiscal privilégié: Besson
Ce décret, du 29 mars 1999 pris pour l’application de l’article 31 du Code Général des Impôts et relatif aux locations intermédiaires, perdure l’application d’une disposition en faveur des particuliers. Cette pérennisation d’un amortissement exceptionnel lors de l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location, est une opportunité.

Ce décret permet également de bénéficier d’un régime spécifique de bailleur pour les appartements anciens, sous certaines conditions.

 Pour quelles raisons investir dans le cadre BESSON ?
Les nouvelles dispositions demeurent avantageuses.
Les prix des logements demeurent stables, à des prix toujours attractifs.
Les loyers ont tendances à augmenter.
Les financements , les montages sont toujours attractifs.

 Une fiscalité avantageuse avec un dispositif législatif encadré.
L’investissement immobilier locatif BESSON s’applique à des logements neufs acquis depuis le 1er janvier 1999.

Les caractéristiques du dispositif Besson sont les suivantes :
 l’amortissement du prix d’acquisition sur une période de 15 ans , à raison de 8% par an pendant les 5 premières années et de 2.5 % les années suivantes. Le montant de l’amortissement déductible n’est pas plafonné.
 L’imputation des déficits fonciers , hors intérêts d’emprunt, sur le revenu global se fait à hauteur de 10.700 Euros. Le déficit excédant le plafond de 10.700 Euros, peur être reporté sur les revenus fonciers de 10 années suivantes.
 Une exonération de la taxe foncière les deux premières années. Dans certains cas, l’exonération de 2 ans ne porte que sur les parts départementale et régionale de la taxe foncière.
 Le bien doit être loué pendant 9 ans , 12 ou 15 ans , le délai commence à courir au plus tard dans les douze mois qui suivent l’entrée en possession du bien, la condition de résidence principale du locataire est impérative.
 La déduction forfaitaire des loyers est réduite à 6% pour la durée de l’amortissement, au-delà des 9, 12 ou 15 années le propriétaire pour soit opter pour le régime du droit commun, la déduction sur les loyers sera alors de 14%, soit opter pour le régime Besson des biens anciens, auquel cas la déduction forfaitaire sur les loyers sera alors de 25%.
L’option d’amortissement est prise au moment de la déclaration des revenus, elle est irrévocable.

 LOGEMENTS NEUFS :

En contrepartie de l’engagement de louer pendant neuf ans, les propriétaires bénéficieront de la déduction d’un amortissement de 8% pur les cinq premières années, et 2,50% pour les quatre années suivantes. Il sera possible de proroger le bail de deux fois trois années, ainsi l’amortissement sera pendant ces périodes de 2,50% l’an. Soit après 15 ans 65 % d’amortissement.

Les travaux d’amélioration ne pourront être déduits l’année de leur paiement, par contre, ils seront amortissables au taux de 10%. Le taux de la déduction forfaitaire est réduit à 6% pour les neuf premières années ainsi que les 6 années suivantes si la période d’amortissement est prorogée et 14% ensuite. Si l’investisseur le souhaite il pourra opter pour le régime Besson ancien, alors la déduction forfaitaire sera de 25%.

La location ne pourra être consentie à un ascendant ou descendant ou, si le logement est propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à un associé, ses ascendants ou descendants, ou membre de son foyer fiscal.
Nouveauté 2001 cependant, la loi autorise l’investisseur Besson à interrompre le dispositif, après 3 années de location conventionnée, pour louer à un membre de sa famille ( au maximum pendant 9 ans), il poursuivra le régime conventionné après cette interruption pour le délai restant à courir.
L’immeuble loué vide devra être donné en location à titre de résidence principale du locataire.

Le loyer et les ressources du locataire, appréciés à la date de conclusion du bail ne devront pas excéder des limites fixées par décret.

Ces plafonds sont les suivants pour 1999 2000 2001 2002

Loyer mensuel par M² de surface habitable :

A PARIS ET COMMUNES LIMITROPHES 75 F 76 F 77 F 12,50€
DANS L’AGGLOMERATION PARISIENNE 65 F 66 F 67 F 11€
DANS LES AGGLOMERATION DE PLUS DE 100.000 HABITANTS 50 F 51 F 52 F 8.50€
DANS LES AUTRES COMMUNES 45 F 46 F 47 F 8€

Niveau de ressources des locataires : 140 % du plafond HLM à titre d’exemple pour un couple marié avec deux enfants :

Pour les baux conclu en 1999 2000 2001 2002

EN ILE DE FRANCE : 271.000 F 274.370 F 283.130 F 44.910€

EN PROVINCE : 213.000 F 215.650 F 222.540 F 35.299€

Sous réserve que la condition relative au loyer soit respectée, le propriétaire pourra, par période de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans, bénéficier d’une prolongation du dispositif au titre de l’amortissement. (2,50% du prix d’acquisition). Il en sera de même si la condition de ressources est remplie en cas de changement de titulaire du bail.

 LOGEMENTS ANCIENS :

Le taux de la déduction forfaitaire sera porté de 14% à 25% pour les baux conclu à compter du 01/01/99 sous les conditions suivantes :

 engagement de location vide à usage d’habitation principale du locataire pendant 6 ans avec prorogation par période de trois ans si la condition de loyer est toujours remplie.

 le locataire ne devra être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un ascendant ni un descendant, et si l’immeuble est la propriété d’une société, les mêmes règles s’appliquent pour les associés.

 même si les conditions sont remplies, le régime ne pourra s’appliquer aux logements occupés, l’option ne pouvant résulter que d’un nouveau bail avec une autre personne, après le 01/01/99.

 Le loyer et les ressources du locataire du locataire ne devront pas excéder certaines limites fixées par décret.
Ces plafonds sont les suivants:

 Loyer mensuel par M² de surface habitable : pour 1999 2000 2001 2002

A PARIS ET COMMUNES LIMITROPHES 65 F 66 F 67 F 11€
DANS L’AGGLOMERATION PARISIENNE 55 F 56 F 57 F 9,50€
DANS LES AGGLOMERATION DE PLUS DE 100.000 HABITANTS 35F 36 F 37 F 6€
DANS LES AUTRES COMMUNES 30F 31 F 32 F 5,50€

 Niveau de ressources des locataires : règles identiques à celles retenues pour les logements neufs.

 DECES DU PREMIER EPOUX :
Le conjoint survivant attributaire de la pleine priorité ou de l’usufruit de l’immeuble ou des titres (SCI) pourra demander la reprise à son profit du dispositif d’amortissement pour la période restant à courir à la date du décès.

Ce régime se substitue au dispositif Périssol et est étendu aux logements anciens

Pour les logements neufs, il bénéficie aux propriétaires de logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 01/01/99 avec engagement de louer pendant neuf ans.
Pour les logements anciens, l’avantage du dispositif concerne les baux conclu à compter du 01/01/99.

Un régime destiné aux bailleurs qui louent à des personnes défavorisées est mis en place à compter du 01.01.2002 sous le nom de dispositif Linemann.

A compter de l’imposition des revenus de 2002, les bailleurs qui louent des logements anciens à des personnes aux revenus modestes, bénéficient d’une majoration du taux de la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers de 60%. Cette majoration de la déduction forfaitaire est subordonnée à des conditions de loyers et de ressources du locataire plus strictes que pour les locations du secteur intermédiaire. Ce nouveau dispositif ne s’applique qu’aux logements anciens.

Entrée en vigueur :
Le régime institué s’applique quelle que soit leur date d’acquisition aux logements loués en vertu d’un bail conclu, reconduit ou renouvelé à compter du 1er janvier 2002.
Par suite, le régime s’appliquera pour la première fois à compter de l’imposition des revenus 2002 ( déclaration des revenus 2003.

Bailleurs concernés :
Personnes physiques :
Sont concernés tous les contribuables dont les revenus du logements sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Sont exclus les propriétaires de logements inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle même s’ils sont loués nus.

Sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.
Le logement peut être la propriété d’une société non soumise à l’IS, qu’il s’agisse d’une SCI de gestion, d’une société civile de copropriété ou d’une SCPI toute autre société de personnes dans la mesure ou les revenus retirés de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les parts des sociétés ne peuvent pas figurer à l’actif d’une société ou d’une entreprise individuelle alors même que ses résultats seraient soumis à l’impôt sur le revenu.

Immeubles concernés
Propriétés urbaines situées en France
La déduction forfaitaire ne s’applique qu’aux propriétés urbaines, situées en France métropolitaine ou dans l’un des quatre département d’outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion.

Immeubles anciens à usage de logement
Immeuble ancien est celui qui n’est pas susceptible de donner lieu à déduction au titre de l’amortissement prévue dans le cadre du dispositif Besson.

Normes d’habitabilité

Pour ouvrir droit à la déduction forfaitaire de 60%, le logement doit répondre à des normes minimales d’habitabilité. ( Cf décret d’application)

Locaux à usage mixte

En principe, les locaux mixtes ne peuvent normalement pas ouvrit droit au bénéfice de ce nouvel avantage fiscal.

Dépendances du logement

La déduction forfaitaire majorée devrait profiter aux dépendances immédiates et nécessaires au logement.
La location isolée de dépendances de logements n’ouvre pas droit à l’avantage fiscal dès lors qu’il ne s’agit pas de la location
De locaux d’habitation.

Il doit s’agir de location non meublée à usage d’habitation
La location doit être effective et continue. Le locataire ne doit être ni un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un de ses ascendant ou ascendant.
Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire ne doit être ni un des associés ni un membre du foyer fiscal ou un ascendant ou un descendant de l’un des associés;

Location à un organisme sans but lucratif pour mise à disposition de personnes défavorisées.
Si l’organisme est agréé par le Préfet à cet effet, il n’y a aucun obstacle pour que le propriétaire bénéficie de l’abattement forfaitaire à 60%. Par contre , si le locataire fait partie du personnel du propriétaire, ce dernier pourra bénéficier de l’abattement forfaitaire à 25% et non pas celui à 60%.

Conditions de loyers et de ressources du locataire.

Le bailleur doit s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond fixé par décret.
Les plafonds mensuels de loyer par mètre carré habitable, charges non comprises est fixé pour 2002 comme suit :

Zones Plafonds de loyer au mètre carré
Montants en euros Montants en francs
Zone 1 Bis 7,5 49,2
Zone 1 6,3 41,3
Zone 2 4,2 27,6
Zone 3 3,7 24,3

Surface à prendre en compte :

Il s’agit de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface des annexes nécessaires. ( Hauteur sous plafond des annexes doit être au minimum de 1,80m, et comprennent : les caves, sous-sols, remises, séchoirs, ateliers, séchoirs extérieur au logement et cellier ; resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas, et dans la limite de 9 m² les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Plafonnement des ressources du locataire :

Composition du foyer du locataire Lieu de location
Ile de France Province
Personne seule 9.529 Euros 7.956 Euros
Couple marié 15.661 Euros 12.181 Euros
Personne seule ou couple marié + 1 pers à charge 18.810 Euros 14.584 Euros
Personne seule ou couple marié + 2 pers à charge 22.455 Euros 17.650 Euros
Personne seule ou couple marié +3 pers à charge 26.599 Euros 20.716 Euros
Personne seule ou couple marié +4 pers à charge 29.912 Euros 23.367 Euros
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 3.398 Euros 2.653 Euros

Le plafond à retenir s’apprécie à la date de signature du bail, en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
Pour les locations conclues en 2002, le revenu fiscal de référence du locataire de 2000 serait à comparer avec le plafond applicable à la situation familiale de ce dernier en 2002.
Ces plafonds sont révisés chaque année en fonction de l’évolution du SMIC.
Les ressources sont celles figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

C. REGIME MICRO-FONCIER

Sur option, et pour trois ans tacitement renouvelable, lorsque le revenu brut foncier annuel n’excède pas 60.000F, le contribuable peut se dispenser des obligations déclaratives et bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais de 40% (pour les revenus fonciers de 1999).

Ce régime simplifié est entré en application au titre des revenus de 1997 mais n’a reçu qu’une application limitée, cependant, avec les nouvelles dispositions applicables dès à présent, il devrait avoir une place plus importante. Par contre notamment lorsque l’immeuble locatif nécessite des travaux d’entretien et, ou a été financé par un emprunt, le régime BESSON ancien sera certainement meilleur.

Ce régime ne peut être adopté pour les monuments historiques, les immeubles situés en secteur sauvegardé ou ZPPAUP, les immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt pour investissement locatif, les logements neufs « Périssol », »Besson » et par les associés de SCI de gestion et SCPI.

Exemple Monsieur et Madame DURAND sont propriétaires depuis plusieurs années d’un logement loué.
Le revenu foncier brut annuel de cet appartement est de 8994,49€, à déclarer sur la ligne BE de la déclaration 2042 si les Durand optent pour le régime micro foncier.
dans ce cas, il sera rajouté 5396.69€ à leurs autres revenus.

Nouveau régime
Dès la déclaration des revenus fonciers 2001, les propriétaires bailleurs qui encaissent moins de 15.000 € (98.393,55F) de revenus bruts fonciers contre 60.000 F auparavant, bénéficieront automatiquement d’un abattement forfaitaire sur leurs loyers de 40%. Le propriétaire bailleur note sur sa déclaration d’impôts sur le revenus le montant brut de ses loyers perçus, l’administration fiscale opère l’abattement de 40%, les 60% restant s’ajoutent aux revenus imposables. Il s’agit d’un système déclaratif simplifié, qui va faciliter la déclaration de nombres de petits propriétaires.
D’optionnel, ce régime devient automatique dès lors que les biens immobiliers générant des revenus fonciers, n’ont pas été acquis dans le cadre d’un loi à « fiscalité attractive ».
Rien n’empêche les propriétaires concernés d’opter pour le régime classique dit de droit commun (abattement de 14% sur les loyers ,déductions des charges et intérêts d’emprunt),qui désormais devient optionnel et ce pour 5 ans, sans possibilité de changement.
Une exception sera faite pour 2003, concernant les loyers perçus en 2002.

III - REGIMES SPECIAUX

A. MONUMENTS HISTORIQUES.

Les immeubles classés, inscrits à l’inventaire supplémentaire ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel, lorsqu’il sont donnés en location ou entièrement ouverts au public moyennant un droit de visite, relèvent du régime des revenus fonciers.

Du revenu brut, peut être déduit, un abattement spécial de 1.500€, ou de 2290€ (si l’immeuble comprend un parc ou un jardin ouvert au public), cet abattement ne pouvant en aucun cas conduire à un déficit foncier.

Les autres charges et intérêts d’emprunt, y compris l’abattement de 14%, sont imputables dans les conditions habituelles.

Par exception au régime de droit commun, lorsque la gestion de ces immeubles est déficitaire, le déficit après compensation éventuelle avec les revenus nets d’autres immeubles, est déductible du revenu global sans limitation, ou restriction relative aux intérêts d’emprunt.

TROIS CATEGORIES DE MONUMENTS HISTORIQUES
Les immeubles classés,
Les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire,
Les immeubles agréés.

LES IMMEUBLES CLASSES MONUMENTS HISTORIQUES.

La procédure de classement est régie par une loi du 31 décembre 1913. La demande de classement peut être présentée par le propriétaire d’un immeuble mais aussi le ministre de la culture ou tout autre personne physique ou morale y ayant intérêt. C’est ainsi que, parfois, des classements peuvent être prononcés d’office.

La demande doit être adressée au préfet de région où est situé l’immeuble. Elle recueille l’avis de l’architecte des bâtiments de France ainsi que celui de la commission régionale du patrimoine historique, archéologique, ethnologique (COREPHAE). Le classement proprement dit est prononcé par arrêté du ministre de la culture, qui prend , de son côté, l’avis de la commission supérieure des monuments historiques et du conseil supérieur de la recherche archéologique. A défaut du consentement du propriétaire, le classement est prononcé par décret en conseil d’Etat.

Si le classement permet le bénéfice de subventions et d’avantages fiscaux, il est également source de contraintes importantes. En effet, l’article 9 de la Loi de 1913 dispose que l’immeuble classé ne peut être détruit ou déplacé, même en partie, ni être l’objet d’un travail de restauration, de réparation ou de modification quelconque, sans le consentement du ministre de la culture, sous peine de sanctions pénales.

IMMEUBLES INSCRITS A L’INVENTAIRE SUPPLEMENTAIRE DES MONUMENTS HISTORIQUES.

La demande d’inscription, qui peut être présentée par les mêmes personnes que la demande de classement, est adressée au préfet de la région du lieu de situation de l’immeuble. Ce dernier recueil l’avis de la COREPHAE et prend lui-même la décision d’inscription.

Le propriétaire d’un immeuble inscrit ne peut procéder à aucune modification de l’immeuble sans avoir, quatre mois auparavant, avisé le ministre de la culture de son intention et indiqué les travaux qu’il se propose d’effectuer. Le ministre n’a d’autre moyen d’empêcher les travaux que d’engager une procédure de classement.

La liste des immeubles classés ou inscrits peut être consultée au ministère de la culture, 3 rue de Valois, 75001 Paris, 4ème étage, bureau 405. Elle est également consultable sur Internet (base « Mérimée » :http://www.culture.fr/cgibin/mistral/mérimée).

IMMEUBLES AGREES

Nous sortons du droit immobilier et des compétences exclusives du ministère de la culture pour entrer dans un dispositif fiscal d’extension du régime des monuments historiques à certains immeubles agréés par le ministère de l’Economie et des Finances.

Les immeubles pour être agréés, doivent faire partie du patrimoine national à raison de leur caractère historique, artistique ou touristique particulier à raison du label qui aurait été attribué par la récente fondation du patrimoine.

L’agrément est subordonné à une condition supplémentaire qui n’est pas exigée pour les immeubles classés ou inscrits : il faut que l’immeuble soit ouvert au public. Sont ainsi réputés ouverts à la visite les immeubles que le public est admis à visiter au moins :

 soit 50 jours par an dont 25 dimanches ou jours fériés, au cours des mois d’avril à septembre inclus.

 soit 40 jours pendant les mois de juillet , août et septembre.

La demande d’agrément est adressée au directeur régional des impôts territorialement compétent. Elle doit être déposée avant le 31 décembre de la première année pour laquelle l’application du régime de faveur est sollicitée. Le directeur régional, après vérification du dossier fiscal du propriétaire et consultation du représentant régional du ministère de la culture et celui chargé du tourisme, prend la décision d’agrément. Celui-ci est accordé en principe pour une durée de cinq ans renouvelable.

Contrairement au classement ou à l’inscription, l’agrément a un caractère personnel : il bénéficie au propriétaire et éventuellement à ses héritiers, légataires ou donataires mais pas transmissible à un futur acheteur de l’immeuble.

PORTEE DES AVANTAGES FISCAUX

Le régime fiscal des monuments historiques comporte deux volets :
 un volet locatif, qui consiste en un traitement de faveur du déficit foncier ;
 et une possibilité de déduction des charges pour les propriétaires qui n’ont pas de revenus fonciers parce qu’ils se réservent la disposition du bien.
 sous certaines conditions le bien peut transmis en franchise de droit de mutation ;
Lorsque l’édifice est à la fois un bien productif de recettes et la résidence principale de son propriétaire, les deux régimes s’appliquent de manière panachée :

Immeubles procurant des recettes sans être occupés par leurs propriétaires

Le monument peut être soit ouvert à la visite payante, soit, comme un immeuble ordinaire, être donné en location, soit les deux. Dans ces hypothèses, le propriétaire (ou l’associé d’une société civile non imposable à l’impôt sur les sociétés) déterminera son revenu foncier dans les conditions de droit commun. Les dépenses de travaux subventionnés, par exemple, seront retenues pour leur montant total, mais la subvention y afférente sera ajoutée aux recettes de l’année de sa perception.

Les frais résultants de l’ouverture au public, même s’ils ne sont pas explicitement visés par l’article31 du code général des impôts, font partis des charges déductibles. L’administration admet même la déduction d’un forfait représentatif de ces frais, égal à :
2290€ lorsque l’immeuble comprend un parc ou un jardin ouvert au public ;
1500€ dans le cas contraire.
Le revenu net foncier ainsi déterminé, s’il est négatif pourra être imputé sur le revenu global sans limitation tenant à la nature des dépenses ou à un quelconque plafond d’imputation. En d’autres termes, la fraction du déficit qui provient des intérêts d’emprunt, de même que celle supérieure à 10.700€, est imputable sur le revenu global.
Des quatre catégories d’immeubles spéciaux ( loi Malraux, ZFU,nus-propriétés, monuments historiques) ce régime est le plus avantageux, d’autant que l’imposition du déficit foncier n’est pas subordonnée à une durée minimale de location comme en droit commun ( 3ans) ou en loi Malraux (6 ans).

Immeubles ne procurant aucune recette imposable

L’absence de recette peut provenir du caractère gratuit des visites ou de la volonté du propriétaire de se grader la disposition de l’immeuble, en l’affectant à sa résidence principale
( dans ce cas, le propriétaire est dans le champ de deux avantages fiscaux : les charges sur les monuments historiques et les réductions et crédit d’impôt pour travaux réalisés sur l’habitation principale. Il devra choisir entre les deux régimes, étant précisé que le premier est dans la quasi totalité des cas plus favorables) ou secondaire, en le laissant vacant ou encore en y logeant à titre gracieux des membres de sa famille. Dans tous les cas, il pourra directement déduire de son revenu global une partie des charges foncières qu’il aura engagées sur le monument.

Les travaux de réparation et d’entretien exécutés ou subventionnés par l’administration des affaires culturelles pourront être déduits à 100%. Les travaux subventionnés seront toutefois pris en compte pour leur montant net, c’est à dire après application d’une réfaction dont le taux est égale à celui de la subvention ,quelle que soit l’année de son paiement. Ainsi, des dépenses de travaux payés en 1997 pour un montant de 15.000€ et ouvrant droit à une subvention de 25% versée l’année suivante sont déductibles à hauteur de 75.000F. Cette règle, qui se justifie en équité, permet de contourner la difficulté théorique de l’imposition d’une somme qui ne rapporte pas à un bien productif de recettes et qui ne peut, par conséquent, être considérée comme un revenu de substitution.

Les charges foncières autres que les travaux ci-dessus sont également déductibles, mais dans une limite qui varie selon la catégorie de l’immeuble. La distinction ne s’opère pas entre immeubles classés, inscrit ou agréés, mais entre, d’une part, immeubles classés ou inscrits ouverts à la visite et, d’autre part, immeubles classés ou inscrits fermés à la visite et immeubles agréés, la notion d’ouverture au public s’appréciant de la même façon que l’octroi de l’agrément.
Pour les premiers, les charges foncières sont déductibles à 100% ; pour les seconds, elles ne le sont que pour la moitié ( voir tableau ci-après).

Par charges foncières, il faut entendre toutes celles qui sont déductibles des revenus fonciers en vertu de l’article 31 du CGI. Cette liste n’étant pas limitative, sont également inclus les frais résultant de l’ouverture au public, si tel est le cas. Mais ces frais ne peuvent être forfaitisés. Par ailleurs, le calquage de ce régime sur le droit commun des revenus fonciers a pour effet de ne pas prendre en compte les charges couvertes par la déduction forfaitaire ( qui est égal à un certain pourcentage du revenu foncier, au cas présent égal à zéro) et notamment les primes d’assurance qui peuvent être particulièrement élevées, s’agissant d’immeubles de grande valeur.

La déduction des charges peut, au mieux, annuler purement et simplement le revenu global. Elle ne peut créer un déficit global «reportable» les années suivantes.

Immeubles procurant des recettes imposables et occupés par leur propriétaire

Il s’agit de monuments que le propriétaire occupe mais dont il fait visiter une partie en percevant des recettes. Ce dernier bénéficiera donc d’un panachage des deux avantages fiscaux ( dans le cas, en revanche, où ce ne sont pas des droits d’entrée mais un loyer ordinaire qui constitue les recettes imposables, les deux régimes s’appliqueront de façon séparée).

Dans un premier temps, le contribuable, en tant que propriétaire foncier, fera la différence entre ses recettes et ses charges de la propriété. Au premier terme de l’équation, il déclarera le total des droits d’entrée encaissés. Le second terme sera composé des éléments

 déduction forfaitaire appliquée aux droits de visite

 charges résultant de l’ouverture au public, pour leur totalité( avec possibilité de forfait)

 travaux exécutés ou subventionnés par l’administration des affaires culturelles pour leur montant effectivement supporté par le propriétaire

 fraction des autres charges foncières, définies plus haut, se rapportant aux locaux

Partie classée, inscrite, ou agréée Partie non classée, non inscrite ou non agréée
Dépense engagée sur la partie procurant des recettes Régime des revenus fonciers
« monuments historiques » Régime des revenus fonciers ordinaires
Dépense engagée sur la partie occupée Déduction des charges
« monuments historiques » Aucune prise en compte

TABLEAU RECAPITULATIF DES AVANTAGES FISCAUX SELON LA NATURE ET L’AFFECTATION
DU MONUMENT HISTORIQUE

Nature
De l’immeuble

Affectation
De l’immeuble
Immeubles classés ou inscrits
ouverts au public
Immeubles classés ou inscrits fermés au public ou immeubles agréés.

Immeuble procurant des recettes imposables sans être occupé par son propriétaire
Régime des revenus fonciers
Détermination du revenu foncier dans les conditions de droit commun et imputation de l’éventuel déficit foncier sur le revenu global sans limitation

Immeuble ne procurant aucune recette : régime de déduction directe du revenu global
Déduction du revenu global :

Des cotisations et participations pour travaux versées à l’Adm des Aff Cul.

Des travaux subventionnés

De la totalité des autres charges foncières(Art31 CGI)
Déduction du revenu global :

Des cotisations et participations pour travaux versées à l’Adm des Aff Cul.

Des travaux subventionnés

De 50% des autres charges foncières( Art 31 du CGI).

Immeubles procurant des recettes imposables et occupé en partie par son propriétaire
Régime mixte

1.Détermination du revenu foncier dans les conditions suivantes :

Application de la déduction forfaitaire ;
Déduction des cotisations et participations pour travaux versées à l’Administration des Affaires Culturelles ;

Déductions des charges résultant de l’ouverture au public ;

Déduction des travaux subventionnés ;

Déductions de 75% des autres charges foncières ( art 31)

2.Déduction du revenu global des charges non prises en compte dans le revenu foncier, soit 25% des autres charges
2.Déduction du revenu global de 50% des charges non prises en compte dans le revenu foncier, soit 12,5% des autres charges.

NB : Pour les immeubles historiques non productifs de revenus, les charges foncières peuvent être déduites directement du revenu global en totalité si le public est admis à visiter, ou pour la moitié de leur montant dans le cas contraire.

B. IMMEUBLES SITUES EN SECTEUR SAUVEGARDE

La loi du 29/12/94 a profondément a profondément modifié le dispositif d’imputation du déficit foncier sur le revenu global, pour travaux exécutés depuis le 01/01/95.

 Localisation de l’immeuble :

Les immeubles doivent être situés dans les secteurs sauvegardés ou, sous réserve que les travaux soient déclarés d’utilité publique, dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

 Nature de l’immeuble :

Il doit s’agir d’un immeuble à usage d’habitation principale que le bailleur s’engage à louer nu pendant une durée de 6 ans, la location devant intervenir dans les douze mois suivant la date d’achèvement des travaux de restauration immobilière.

 Nature des travaux :

Les travaux doivent aboutir à une restauration complète d’un immeuble bâti et être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou de la déclaration d’utilité publique.

 Réalisation des travaux :

Les travaux peuvent être réalisés, par une personne seule, ou plusieurs propriétaires groupés en association foncière urbaine ( AFU), propriétaire(s) d’un immeuble entier, ou de l’ensemble des parties d’un immeuble s’inscrivant dans une restauration complète.

 Déficits imputables :

Sous réserve d’être engagées avant la date d’achèvement de l’opération de restauration immobilière, toutes les charges déductibles en application des règles de droit commun, à l’exception des intérêts et frais accessoires d’emprunt peuvent être prises en compte pour déterminer la fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global.

S’y ajoutent les charges suivantes, spécifiques à l’opération de restauration immobilière à savoir :

 Dépenses de démolition.
 Frais d’adhésion à des associations foncières urbaines.
 Frais de relogement et d’indemnisation d’éviction.
 Travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants, rendus nécessaires par les travaux de démolition admis en déduction.
 Travaux de transformation en logements de tout ou partie d’un immeuble ( combles, greniers, parties communes).

Modalité d’imputation des déficits :

La fraction résultante de l’ensemble des dépenses ci-dessus est imputable sans limitation sur le revenu global et celles provenant des intérêts sur les revenus fonciers ultérieurs.

NB Lorsque l’opération de restauration immobilière est terminée, les déficits fonciers ultérieurs ne sont plus imputables sur le revenu global mais traités selon les règles du droit commun.

C. NUE PROPRIETE

En cas de démembrement de la nue propriété d’un immeuble, les grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, planchers, couvertures entières, etc.…..incombent au nu-propriétaire.

Lorsque l’immeuble est mis en location, c’est à dire lorsque les loyers sont perçus par l’usufruitier, le nu propriétaire peut déduire les charges qu’il a effectivement supportées et qui lui incombent, et les imputer sur son revenu global sous certaines conditions :

 Il doit s’agir d’un immeuble bâti dont le droit de propriété est démembré à la suite d’une succession ou d’une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition, et consentie entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement.

 Seule la fraction du déficit résultant des dépenses de grosses réparations peut être imputée sur le revenu global sans limitation de montant.

 Cette imputation est susceptible d’être remise en cause si l’usufruitier cesse de louer l’immeuble ou si le nu propriétaire cède son droit avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation ( sauf licenciement, décès ou invalidité du nu propriétaire ou de l’usufruitier).

NB La fraction du déficit résultant des autres dépenses, et notamment des intérêts d’emprunt (y compris ceux contractés pour financer les grosses réparations), est uniquement imputable sur les revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

D. ZONE FRANCHE URBAINE

Depuis le 01/01/1997, les propriétaires bailleurs de logements situés en ZFU qui engagent des travaux de réhabilitation bénéficient d’un régime de faveur.

Les travaux doivent faire l’objet d’une convention approuvée par le Préfet.

Les propriétaires doivent s’engager à affecter les logements, dans les douze mois de l’achèvement des travaux, à la location nue à usage de résidence principale des locataires pendant six ans.

En contrepartie, les propriétaires peuvent déduire, outre les charges de droit commun, les travaux de démolition et de reconstruction rendus nécessaires et prévus par la convention.

D’autre part, les déficits fonciers qui en résultent, peuvent être imputés ( sauf provenant des intérêts d’emprunts ) sur le revenu global sans plafonnement.

QUELQUES CAS PRATIQUES

DEFICITS FONCIERS IMPUTABLES OU REPORTABLES ?

Depuis le 01/01/95, la part des déficits ne provenant pas des intérêts peut être imputée sur le revenu global dans la limite de 10.700€.
Les quatre exemples ci-après permettent d’apprécier l’application de cette disposition.

1er CAS :

Un propriétaire d’immeuble urbain a perçu en 1998 les revenus fonciers suivants :

Loyers 1.372€
Remboursement des charges par les locataires 152€
Dépenses incombant au locataire et droit au bail 183€
Autres charges déductibles
(entretien, gérance, taxe foncière) 4.198€
Intérêts des emprunts 3.050€
DECLARATION :
Loyers bruts encaissés 1.372€
Remboursement par le locataire 152€
Total 1.524€
Dépenses locatives et droit de bail 183€

1 REVENU BRUT 1.341€

Frais divers 14% 188€
Autres charges 4.198€
Total frais et charges 4.386€
Intérêts des emprunts 3.049E

2 CUMUL DES CHARGES 7.435€

Déficit foncier 2 – 1 6.094€

Les intérêts sont imputables en priorité sur l’encaissement brut soit :
1.524€- 3.048€ = 1.524€ F.

Le déficit de 6.094€ est donc imputable sur le revenu global à hauteur de 4.570€ et les 1.524€ provenant des intérêts, seront reportés sur les revenus fonciers ultérieurs, dans la limite de 10 ans.

2ème CAS :

La déclaration des revenus fonciers d’un propriétaire d’immeuble urbain s’établit comme suit :

Loyers 3.049€
Remboursement des charges par les locataires 305€
Total 3.354€
Charges locatives et droit au bail 275€

1 REVENU BRUT 3.079€

Frais divers 14% 431€
Autres charges 11.951€
Total frais et charges 12.382€
Intérêts des emprunts 4.878€

2 CUMUL DES CHARGES 17.260€

Déficit foncier 2 – 1 14.181€

Les intérêts sont imputables en priorité sur l’encaissement brut soit :
4.878€ -3.354€ = 1.524€.
Déficit provenant des autres charges 14.181€ – 1.524€ = 12.657€.
Ce déficit est imputable à hauteur de 10.700€ sur le revenu global et le solde, soit 3.481€ sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

NB Le déficit reporté de 3.481€ , bien que provenant à hauteur de 1.957€ de charges autres que les intérêts, ne pourra être imputé sur le revenu global de l’année suivante, mais seulement sur les revenus fonciers futurs.

3ème CAS :

Un propriétaire a loué en 1998 trois immeubles, dont un ouvrant droit à déduction forfaitaire de 25% , le second, régime de droit commun classique, une propriété urbaine, le troisième, une terre agricole :
La déclaration des revenus fonciers peut se résumer comme suit :

DETAIL Immeuble 1 Immeuble 2 terre agricole

Loyers brut 7.622€ 4.573€ 3.049€
Remboursement des charges 915€ 381€ 0
TOTAL 8.537€ 4.952€ 3.049€
Charges locatives 884€ 412€ 0

1 REVENU BRUT 7.653€ 4.542€ 3.049€

Frais divers (25%) 1.913€ 14%
636€ F 14%
427€
Autres charges 1.281€ 7.181€ 137€
Total frais et charges 3.194€ 7.817€ 564€
Intérêts des emprunts 1.829€ 9.147E

2 CUMUL DES CHARGES 5.023€ 16.964€ 564€

Résultats fonciers 2 – 1 + 2.630€ F -12.422€ +2.485€

DEFICIT NET = 7.307€
Lorsque le propriétaire possède plusieurs immeubles, la fraction du déficit imputable sur le revenu global est déterminée comme suit :
Cumul des encaissements brut 8.537+4.954+3.049 = 16.540€
Cumul des intérêts d’emprunts 1.828 +9.147 =- 10.975€
Résultat global positif + 5.565€

Autres charges, déductions forfaitaire comprise
884 + 412 + 3.194 + 7.817 + 564 = - 12.871€
Déficit global 7.306€

Ce déficit provenant en totalité des charges autres que les intérêts, et étant inférieur à 10.700€ peut être intégralement imputé sur le revenu global.

4ème CAS :

Un contribuable a opté pour l’amortissement des logements locatifs neufs pour un investissement réalisé en janvier 1998 et possède un appartement ancien loué.
La déclaration 1998 de ce contribuable se présente comme suit :

DETAIL Régime normal PERISSOL

Loyers brut encaissés 9.604€
915€
10.519€ 6.403€
1.037€
7.440€
Charges remboursées par le locataire
Sous TOTAL

Dépenses incombant au locataire 952€ 1.023€
Taxe additionnelle et droit au bail 240€ 0

1 REVENU BRUT 9.327€ 6.417€

Frais divers 14 % 1.306€
0
768€
1.279€
404€ 6% 385€
8.080€
448€
0
0
Amortissement
Frais de gérance
Travaux d’amélioration et d’entretien
Taxes foncières
Intérêts d’emprunt 10.432€ 7.775€
Total des autres charges 14.189€ 16.688€

2 DEFICIT 4.862€ 10.271€

DEFICIT TOTAL = 4.862€ + 10.271€ = 15.133€

Cumul des encaissements brut 10.519 +7.440 = 17.959 €
Cumul des intérêts d’emprunts 10.432 +7.773 =-18.207 €
Déficit provenant des intérêts 248€

Déficit imputable sur le revenu global 15.133 –248 =14.885 €
Déficit à reporter sur revenu foncier futur 248€

La présence d’un logement Périssol dans le patrimoine immobilier locatif a pour effet de porter le déficit imputable jusqu’à 15.300 €.

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER AVEC AUTOFINANCEMENT

Monsieur DUMONT a eu l’opportunité d’acquérir en janvier 1998, un appartement neuf, bien situé, destiné à la location. Il a opté pour le régime de l’amortissement Périssol.

Montant de l’investissement frais compris : 121.959€

Le promoteur lui a indiqué les éléments nécessaires à la gestion locative :

Loyers probables 6.952 €
Charges locatives récupérables 823 €
Droit de bail (2.50%) 173,80 €
Charges déductibles incombant au propriétaire 915 €
Assurances (dont 183 €) pour loyers impayés°. 457.35 €

Monsieur DUMONT, qui dispose par ailleurs de revenus confortables, atteint la tranche maximale d’imposition.

Soucieux d’optimiser son investissement, il souhaite contracter un emprunt « in fine ».

Disposant d’un patrimoine financier important, Monsieur DUMONT peut offrir à son banquier toute garantie nécessaire. Il a négocié un prêt à un taux de 5.50% assurance comprise.

Compte tenu des recettes brutes escomptées 6.952 + 823 + 173,80 = 7.948,80€, Monsieur DUMONT a déterminé sa capacité d’emprunt de telle sorte que le déficit foncier ne provienne pas des intérêts : 7.948,80 / 5.50% = 144.523€, il peut donc emprunter 100% du prix de son acquisition soit 121.952€

Le résultat prévisionnel de son opération se présenterait comme suit :

LOYERS 6.952€
Charges locatives 997€
Sous total 7949€
Charges réglées pour le compte du locataire 6.952€
Revenu brut 6.952€
Abattement 6% 417€
Amortissement 12.196€
Assurance loyers impayés 183€
Autres charges 914€
Intérêts d’emprunt 6.708€
DEFICIT 13.461€

Les intérêts d’emprunt ( 6.708€) étant inférieurs à la recette brute (7.949€), le déficit provient des autres charges et, inférieur à 15.300€, peut être imputé sur le revenu global.

Financièrement Monsieur DUMONT dégagera sur cette opération :

Loyers encaissés nets 6.952
Economie d’impôt 7.269 € X 54 % 7.269
TOTAL RECETTES 14.221
Intérêts de l’emprunt 6.708
Charges et assurances 1.372
TOTAL DEPENSES 8.080
SOIT UN SOLDE POSITIF DE 6.141

La taxe foncière réduira à partir de la troisième année le solde disponible. Cette augmentation de charges sera partiellement compensée avec la revalorisation même modeste du loyer.
Sur les quatre années d’amortissement de l’appartement à taux plein (10%) , Monsieur DUMONT peut espérer retirer de son investissement près de 24.392€ sans avoir investi le premier centime.

A partir de la cinquième année, et en tenant compte d’une taxe foncière de l’ordre de 610€, le déficit foncier imputable devrait s’établir à 4.268€ environ, avec un bonus financier de quelques milliers de francs par an.

Monsieur DUMONT pourra envisager la revente de l’immeuble à terme ( 9ans) pour rembourser le prêt in fine
Les excédents des quatre premières années, placés à un taux de l’ordre de 5% représentent un capital de 33.539€ soit plus de 27% du montant de l’investissement.

Malgré la crise de l’immobilier, le pari était acceptable.

Il sera rappelé à Monsieur DUMONT qu’il est préférable de miser sur la qualité de l’immeuble et son emplacement plutôt que sur la rentabilité immédiate pour assurer à terme une revente sans problème.
Pour des contribuables fortement fiscalisés, il convient d’exploiter la situation présente avec des taux d’intérêts inférieurs au taux de rendement brut de l’immobilier.

Le régime Périssol a pris fin le 31 août 1999.

RENOVER POUR MINORER LES REVENUS FONCIERS

Monsieur Dumont vient d’acquérir un appartement qu’il destine à la location. Au lieu de faire son achat dans un immeuble neuf, il a préféré choisir un appartement à rénover. Pour un achat de 60.680 €, il est supposé avoir 99.092 € de travaux. La location lui procurera un revenu annuel de 12.806 € sur lequel il pourra imputer les dépenses de rénovation.

Compte tenu de l’importance des travaux, il fera en sorte de répartir la dépense sur deux années civiles afin de pouvoir déduire directement de son revenu global deux fois 10.700 €.

Le solde du déficit compensera ses revenus fonciers futurs.

Au taux maximal d’imposition, c’est une économie d’impôt de l’ordre de 53.357 €, qui sera réalisée. Un achat de 160.071 €, dans un immeuble déjà rénové ne lui aurait procuré aucune charge déductibles.

Attention toutefois lors de la revente du bien ; la plus-value sera calculée par rapport à un prix d’achat de 60.980 €, les travaux, ayant été déduits au titre des revenus fonciers, ne pouvant plus être pris en compte. Seul l’abattement de 5% par année de détention à partir de la troisième année atténuera la plus-value imposable.

Si l’investisseur envisage une revente avant 22 ans, il peut avoir intérêt à loger cette opération dans une SCI dont le capital sera équivalent à la totalité de l’investissement soit 160.071 €, le capital libéré progressivement où dès la constitution, avec emprunt personnel pour souscrire.

A terme, il pourra céder les parts de la SCI et on retiendra ainsi pour le calcul de la plus-value une valeur d’origine de 160.071 € au lieu de 60.980 € en cas d’investissement direct.

DEMEMBRER POUR TRANSFERER DES DEFICITS FONCIERS.

Actuellement, les conditions que le nu-propriétaire doit réunir pour imputer un déficit foncier sur le revenu global et sans que lui soit opposé le plafond de 10.700 € sont les suivantes :

 L’immeuble doit être affecté à la location . Si une telle condition n’est pas satisfaite, aucune charge engagée par le nu-propriétaire ou l’usufruitier ne peut être prise en compte au niveau de leur revenu foncier ou de leur revenu global.

 Le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au quatrième degré ou entre époux.
Il porte sur un immeuble bâti, et non sur des titres de sociétés.

 Il résulte de grosses réparations, au sens de l’article 606 du code civil qui en dresse une liste limitative et non à celui beaucoup plus extensif, de la réduction d’impôt pour dépenses de gros travaux réalisés sur l’habitation principale ( art 199 sexies D du CGI).

Si l’une ou l’autre des trois dernières conditions vient à manquer, le déficit foncier subi par le nu-propriétaire peut toutefois être reporté sur ses revenus fonciers, si tant est qu’il en perçoive, des dix années suivantes.

Il convient de noter que pour le bénéfice des derniers avantages fiscaux institués en faveur de l’investissement locatif ( statut du bailleur « Besson » et résidences de tourisme ), le législateur a interdit tout démembrement sur l’immeuble ou les parts sociales.

Premier exemple : transférer la déduction de grosses réparations à un nu propriétaire.

Monsieur CHARRIER , retraité, est propriétaire dune maison ancienne qu’il loue 610 € par mois. Cette maison nécessite d’importants travaux (réfection de gros murs, couverture, charpente et planchers). Un devis a été établi, ces grosses réparations s’élèvent à 76.225 €.

La réalisation des travaux par Monsieur CHARRIER, engendrerait un déficit foncier qui après imputation des 10.700 € sur le revenu global laisserait un déficit global de 65.525 € à reporter sur 10 ans.

Ce déficit risquerait d’être en partie perdu si l’opération nécessite la mise en place d’un emprunt dont les intérêts ramèneraient le revenu net foncier à moins de 6.525 € par an.

Monsieur CHARRIER, a deux enfants qui disposent de revenu élevés, soumis à un taux maximal d’imposition de 54%. Bien conseillé par son banquier, Monsieur CHARRIER va, dans le cadre d’une donation partage avec réserve d’usufruit, démembrer la propriété, conserver sa source de revenu en tant qu’usufruitier du bien donné en location et transférer à ses enfants nus propriétaires la déductibilité des dépenses de grosses réparations.

N’ayant pas de revenus fonciers, les deux enfants déduisent ces dépenses sur leur revenu global. Chacun réalise ainsi sur l’année de paiement des travaux une économie d’impôt de
38.112 €X 54% = 20.581 €.

Il convient par ailleurs de noter que si les enfants s’endettent pour financer les travaux, les intérêts de l’emprunt ne peuvent être imputés sur le revenu global.

Par contre si les enfants disposent par ailleurs de revenus fonciers, les intérêts pourront être imputés sur ces derniers.

En outre, une substantielle économie de droit de succession sera réalisée, les droits de donation éventuellement payés par le donateur portent sur une base réduite ( valeur de la maison avant revalorisation liée aux travaux et réserve d’usufruit) et bénéficie d’une réduction de 30% à 50% selon l’âge de Monsieur CHARRIER.

Dans le cas d’espèce et si l’abattement en ligne directe n’a pas déjà été utilisé dans les dix ans, la donation n’entraînera aucun droit.

Au décès de Monsieur CHARRIER, l’usufruit sera rattaché à la nue-propriété sans droit supplémentaire.

NB : Depuis le 01/01/93, la déduction des grosses réparations sur le revenu global par le nu propriétaire suppose un démembrement sur un immeuble bâti et résultant d’une succession ou donation entre vifs effectuée sans charge ni condition entre parents jusqu’au quatrième degré inclusivement.

Deuxième exemple : transférer un revenu foncier à un usufruitier et défiscaliser un nu-propriétaire.

Monsieur DUMONT a 15.300 € de revenus fonciers imposables. Il aimerait bien réduire cette base taxable et par ailleurs procurer un revenu complémentaire à ses parents qui ont toujours été habitués à un train de vie important.

A cet effet, ils vont souscrire des parts de SCPI, Monsieur DUMONT procédera à l’acquisition de la nue propriété des parts et ses parents, l’usufruit pour dune durée déterminée.

En supposant un investissement de 152.449 € et suivant la durée de l’usufruit (10 ans), le financement du nu propriétaire peut se limiter à 121.959 € et celui de l’usufruitier à 30.490 € ( un crédit in fine peut être envisagé).

Pour 30.490 €, réellement supportés, l’usufruitier recevra pendant la durée déterminée un revenu de l’ordre de 10.671 à 12.196 €. Correspondant à un investissement de 152.449 Euros. A l’extinction de l’usufruit, le nu propriétaire récupérera la pleine propriété sans frais.

En cas de cession ultérieure, la plus value sera calculée sur la base d’une valeur de référence 152.449 EUROS alors même que le propriétaire n’avait investi que 121.959 € à l’origine.