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La loi, votée le 1er septembre 1948, à la sortie de la dernière guerre, reste toujours en vigueur actuellement pour un nombre de logements, qui diminuent régulièrement, du fait des démolitions, des départs, des sorties.
Il y aurait en France, plus que 75.000 logements à PARIS encore soumis à la loi de 1948.
A – A QUELS LOGEMENTS S’APPLIQUE LA LOI DE 1948 ?
La loi s’applique aux logements construits ou achevés avant le 1er septembre 1948, dans un certain nombre de ville de France, notamment les plus importantes.
Elle concerne les locaux d’habitation, mais aussi les locaux mixtes, à la fois professionnels et d’habitation, les locaux à usage professionnel s’ils n’ont pas de caractère commercial ou industriel et ne relèvent pas du statut de fermage.
B - LA FIXATION DU LOYER.
Les loyers des logements de la loi de 1948 échappent aux autres types de réglementation et ont un système de fixation de loyer original. Le montant du loyer et la hausse autorisée sont fixés, par décret, chaque année , au 1er juillet. Le loyer dépend à la fois de la surface corrigée et de la catégorie du logement.
1. La surface corrigée est calculée en fonction de la surface réelle du logement, corrigée par différents facteurs, comme l’ensoleillement, l’entretien de l’immeuble, le confort du logement, (WC intérieur, eau froide ou chaude, salle d’eau…).
2. Les catégories de logement fixées par la loi sont les suivantes :
Catégorie I et exceptionnelle pour les immeubles de luxe
Catégorie II A ,II B, et II C pour les locaux très confortables.
Catégorie III A et III B et catégorie IV.
C - LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX
Ce droit est inscrit dans la loi d’origine et continue de s’appliquer aux logements qui restent soumis à la loi de 1948.
Le propriétaire ne peut donner congé, non seulement au locataire, mais à tout membre de sa famille qui occupe le logement, s’ils sont de bonne foi.
Est considéré de « bonne foi » , tout locataire qui paie son loyer, qui occupe les lieux et n’a pas plusieurs résidences. L’insuffisance d’occupation n’est plus considérée actuellement comme un motif de congé, mais peut donner lieu à un supplément de loyers.
Sous peine de nullité, le contrat proposé par le bailleur doit reproduire certains articles de la loi et les éléments ayant servis de référence à la fixation du loyer.
En cas désaccord sur le montant du loyer ou la libération des lieux, la Commission départementale de conciliation peut être saisie et si le désaccord persiste , le juge.
Les références à produire par le propriétaire pour la remise à niveau du loyer après travaux sont au minimum de trois et doivent prendre en compte non seulement des baux récents ( moins de trois ans), mais aussi des baux anciens. Elles doivent porter sur des logements les plus semblables possibles.
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