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Appelé dispositif « Quilès » ou « Méhaignerie » selon le nom du Ministre du Logement en place au moment où ce régime a été institué ou renforcé, la réduction d’impôt pour investissement immobilier locatif, qui est arrivée à expiration le 31/12/1997, a rencontré un indéniable succès. Son successeur, l’amortissement Périssol lui doit beaucoup.
DOUBLE AVANTAGE FISCAL
Les personnes qui investissaient dans l’immobilier bénéficiaient de deux avantages fiscaux
- d’une part, une réduction d’impôt assise sur une fraction de l’investissement ;
- d’autre part, un taux de déduction forfaitaire porté à 25% au lieu de14% ( à l’époque la déduction forfaitaire en droit commun était de 13%) et ce pendant les dix premières années de location.
Beaucoup plus méconnue que la réduction, cette deuxième incitation n’en a pas moins pour effet de diminuer fortement l’imposition du bailleur de logements neufs, et ainsi d’améliorer sensiblement la rentabilité nette, après impôt, de ce type d’investissement.
INVESTISSEMENTS CONCERNES
A l’origine, le régime se distinguait par une certaine simplicité : ouvraient droit à réduction d’impôt l’acquisition ou la construction de logements neufs à vocation locative ainsi que la souscription au capital de certaines sociétés qui effectuent de telles opérations.
Mais le diptyque s’est mué en triptyque lorsque cette incitation a été mise au service d’un objectif de reconversion en logements du parc excédentaire de bureaux.
ACQUISITION OU CONSTRUCTION DE LOGEMENTS LOCATIFS NEUFS OU INVESTISSEMENT « CLASSIQUE»
Qu’est-ce qu’un immeuble neuf au sens de cet avantage fiscal ?
Tout d’abord, c’est un logement dont la construction est achevée et qui n’a jamais été habité.
La qualité de logement ne dépend donc pas, comme en matière de TVA, d’un délai à ne pas dépasser entre l’achèvement du logement et son acquisition ; même s’il est passé entre plusieurs mains, il ne perdra pas son caractère neuf tant qu’il n’a pas été utilisé, sous quelque forme que ce soit. L’administration admet deux exceptions :
Les maisons et appartements témoins, qui peuvent difficilement être considérés comme ayant été habités.
Les « queues de programme » des promoteurs, ou plus exactement, les logements déjà loués depuis moins de dix huit mois à la date d’acquisition par des Sociétés Civiles de construction-vente ( art 239 ter du CGI, cette tolérance ne joue que pour la réduction d’impôt au taux de 10%).
Mais un logement neuf, c’est aussi un logement issu soit de la réhabilitation d’un ancien immeuble vétuste, soit de la transformation d’un local antérieurement affecté à un autre usage dès lors que, d’une part, l’acquisition de ce logement est passible de la TVA ( art257-7° du CGI) et, d’autre part, les travaux ont été autorisés par un permis de construire.
QU’EST-CE QU’UN LOGEMENT LOCATIF ?
Le propriétaire doit s’engager à louer à usage d’habitation principale le logement nu pendant six ans à compter du 1er janvier qui suit l’année de réalisation de l’investissement ( en fait l’administration admet un délai d’une année de recherche pour trouver un locataire). Signalons à propos de la formalité de l’engagement qu’à l’origine elle était une condition sine qua non de l’octroi de la réduction ; depuis 1994 , en cas d’oubli de ce document, le propriétaire peut produire un bail remplissant la même condition de durée, c’est à dire un bail de six ans.
NOTION D’HABITATION PRINCIPALE
Elle est particulièrement importante puisqu’elle subordonne le bénéfice de nombreux autres avantages fiscaux : réduction d’impôt pour réalisation de gros travaux , exonération de la plus-value résultant de la cession d’un immeuble…
L’habitation principale est le logement où la personne réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels. Lorsque l’un des conjoints, même si, lui seul touche des revenus ,exerce une profession qui l’oblige à de fréquents déplacements, c’est son « port d’attache », c’est-à-dire le logement où la famille réside en permanence, qui constituera l’habitation principale du ménage. Cette définition n’est donc pas liée à une durée d’habitation quantifiée ( qui ne constitue qu’un indice parmi d’autres), mais à un ensemble de circonstances de fait.
Si le locataire , à l’insu de son bailleur, fixe son habitation principale dans un autre logement, c’est le propriétaire qui sera finalement sanctionné en l’absence de toute faute. C’est pourquoi, ce dernier doit bien appeler l’attention du locataire, au moment de la signature du contrat de bail, sur la nécessité impérative de garder le logement à usage de résidence principale.
Cela étant, le fait de louer à usage de résidence principale n’implique pas nécessairement que le locataire fixe dans le logement sa propre habitation principale. En effet depuis 1995 ,il est possible de louer à un organisme public ou privé pour le logement de son personnel, dès lors qu’il ne s’agit pas du propriétaire du logement, de son conjoint, des membres de son foyer fiscal ou de ses ascendants ou descendants ( sans quoi, il serait possible de louer à soi-même
par le truchement de son employeur).
INVESTISSEMENT INDIRECT :UN CHARME TROMPEUR !
On opposera le charme « discret » des investissements directs au charme « trompeur » des souscriptions de titres. En effet , si ces dernières ont la vertu de protéger l’investisseur d’impayés et de litiges avec son locataire, il serait faux de croire que, puisqu’il s’agit d’un simple titre, cette épargne est plus liquide que la pierre. Conséquence d’avantages fiscaux massés à l’entrée, le marché secondaire de la pierre- papier est assez marécageux. Il va sans dire cependant qu’il existe des produits tout à fait satisfaisants.
Les sociétés dont la souscription des titres ouvre droit à la réduction d’impôt sont les suivantes :
Les Sociétés Civile de Placements Immobiliers (SCPI), essentiellement.
Les Sociétés Immobilières d’Investissement (SII), sortes de sociétés anonymes spécialisées dans l’immobilier, qui sont très peu nombreuses.
Le produit de cette souscription doit être exclusivement destiné à financer la construction (SII) ou l’acquisition (SCPI ou SII) d’immeubles locatifs neufs situés en France et affectés pour 90% au moins de leur superficie à usage d’habitation principale. Le souscripteur est simplement tenu de s’engager à conserver les parts pendant une durée de six ans à compter de la souscription.
L’investissement sous forme de sociétés de copropriété ou d’attribution ( on se groupe en société, mais à chaque associé correspond un logement) ouvre droit à la réduction en tant qu’investissement en directe, puisque ces sociétés sont dites transparentes : elles ne sont pas propriétaires des logements. Tel n’est pas le cas des SCI de gestion qui sont exclues du dispositif.
TRANSFORMATION DE LOCAUX EN LOGEMENTS
C’est au printemps 1993 que le législateur donna un petit frère aux articles 199 nonies à 199 decies B du CGI en instituant, avec l’article 199 decies C, une incitation spécifique aux travaux de transformation en logements.
Le dispositif a été amélioré par la loi de finances pour 1995 (art 199 decies D ) mais l’idée est restée la même : les personnes qui sont propriétaires d’un local affecté à un autre usage que l’habitation et qui le transforment en logement locatif bénéficient des mêmes avantages fiscaux que ceux qui acquièrent un logement neuf.
ATTENTION !
La réduction n’est pas applicable lorsque l’investissement est effectué par une SCPI ou une SII
Les conditions à remplir pour bénéficier de la réduction d’impôt (art 199 decies D du CGI)
Sont les suivantes :
Le local doit être affecté à un usage autre que l’habitation c’est à dire commercial
(boutiques, bureaux), professionnel, agricole, etc. Un local à usage d’habitation mais qui n’est pas susceptible d’occupation parce qu’insalubre ne respecterait pas cette condition ;
Les travaux doivent consister en des travaux de reconstruction, de grosses réparations et d’amélioration, à l’exclusion des charges qui sont déductibles des revenus fonciers ;
Ils doivent être réalisés par une entreprise ;
Enfin, «last but not least », ils doivent être autorisés par un permis de construire. Le code de l’urbanisme comme le code de la construction et de l’habitation rendent obligatoire une telle formalité en cas de changement de destination du bien. Mais, dans la pratique, ce document n’est pas toujours délivré, notamment dans les cas où la transformation ne se traduit que par de menus travaux d’entretien. Ainsi, cette formalité a pour effet d’écarter de l’avantage fiscal des opérations de transformation qui ne consistent en fait qu’à redonner à un bien son usage initial de logement.
Lorsque de telles conditions sont réunies, le propriétaire bénéficiera des deux avantages fiscaux, la réduction d’impôts et le taux majoré de la réduction forfaitaire. La réduction, toutefois, ne sera assise que sur le montant des travaux de transformation, et non sur le prix d’acquisition ou la valeur vénale du local.
Il a été dit plus haut, que l’acquisition d’un local issu d’une transformation ouvre droit à la réduction d’impôts dans les conditions de la loi « Méhaignerie ». Le tableau qui suit a pour objet d’ôter toutes les confusions qui pourraient naître entre la transformation avec ou sans mutation immobilière.
Un contribuable acquiert un logement issu d’une transformation Un contribuable transforme un local dont il est propriétaire
Base légale de la réduction Art 199 nonies et decies A du CGI Art 199 decies D du CGI
Assiette de la réduction Prix d’acquisition du logement (qui inclut donc le prix du local et la valeur ajoutée correspondant aux travaux). Travaux de transformation
Conditions - nécessité d’un permis de construire
- mutation à la TVA Nécessité d’un permis de construire
Délai de location 1 an (tolérance) 6 mois
Date d’expiration du dispositif : La réduction d’impôt pour investissement locatif n’est plus applicable aux investissement postérieurs au 31/12/1997. L’acquisition clé en main, l’achèvement en cas d’acquisition ou en l’état ou en état futur d’achèvement ou de construction, la souscription de titres de SCPI ou de SII, ou encore l’achèvement des travaux de transformation ont donc dû intervenir au plus tard à cette date.
MODALITES D’IMPUTATION DE LA REDUCTION
Principe d’unicité de la réduction d’impôt
Au cours de la période courant du 1er janvier 1993 au 31 décembre 1997, les investisseurs n’ont pu obtenir une réduction d’impôts pour investissement locatif qu’au titre d’une année. Cela ne voulait pas dire pour autant qu’au cours d’une même année, ils ne pouvaient pas procéder à plusieurs investissements éligibles, soit, par exemple, en acquérant plusieurs logements neufs, soit en « panachant » les investissements.
EXEMPLE : Monsieur Louis a souscrit en mai 1996 des parts de SCPI »Méhaignerie ». En juillet, il a acquit un logement en état futur d’achèvement .
HYPOTHESE I : le logement a été achevé en décembre 1996, Monsieur Louis, a pu bénéficier de la réduction d’impôt sur la base du prix de souscription des parts et si, les plafonds n’étaient pas atteints et à concurrence de ce complément de dépenses, sur le prix d’acquisition du logement.
HYPOTHESE II : Le logement a été achevé en janvier 1997, Monsieur Louis, au titre de 1996, a bénéficié de la réduction d’impôt sur la base de souscription des parts de SCPI. Et en 1997, qu’il ait ou non atteint les plafonds l’année précédente, il n’a pas eu droit à une nouvelle réduction d’impôt.
Aussi, les épargnants qui souhaitaient procéder à de « petits » investissements immobiliers, ont dû les regrouper la même année s’ils voulaient optimiser l’avantage fiscal.
BASE DE LA REDUCTION D’IMPÔT
Elle diffère selon le type d’investissement.
TYPE D’INVESTISSEMENT BASE DE REDUCTION
Construction d’un logement Prix du terrain et frais d’acquisition (droits de mutation, frais de Notaire), prix de revient du logement (frais d’architecte, prix des matériaux, frais de main-d’œuvre).
Acquisition d’un logement neuf ou reconstruit Prix du logement et frais d’acquisition (TVA, honoraires de Notaire, droits de timbre, commissions versées aux intermédiaires).
Souscription de parts Prix des parts
Transformation de logements Travaux de reconstruction et d’agrandissement
Travaux d’amélioration, sauf s’ils sont destinés à faciliter l’accès. De l’immeuble aux personnes handicapées (1)
Travaux de grosses réparations indissociables des travaux ci-dessus (1)
(1) L’article 199 decies D du CGI précise que la réduction est calculée sur le montant des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de grosses réparations et d’amélioration, à l’exclusion des charges déductibles des revenus fonciers.
(2) Or :
(3) Les dépenses d’amélioration afférentes à un local affecté à un autre usage que l’habitation ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf si elles sont destinées à faciliter l’accès de l’immeuble aux personnes handicapées ( à condition toutefois que de telles dépenses ne soient pas indissociables de travaux de reconstruction ou d’agrandissement) ;
(4) Les dépenses de grosses réparation sont toujours déductibles des revenus fonciers, sauf si elles sont indissociables de travaux de reconstruction ou d’agrandissement.
PLAFONDS ET TAUX DE LA REDUCTION
Ainsi déterminée, la base de la réduction est plafonnée. Ensuite, pour obtenir la réduction, on applique à cette base plafonnée un taux. Le plafond, les taux et par conséquent le montant final de la réduction d’impôt varient selon que le contribuable se place dans le régime « Méhaignerie » ou dans le cadre spécial de l’article 199 decies B du CGI , c’est à dire le dispositif intermédiaire ( appelé aussi « Quilès » ou « super Méhaignerie ».
Dans ce dernier cas, la réduction d’impôt pourra s’élever jusqu’au double de celle qu’il aurait obtenu dans le cadre de la loi dite « Méhaignerie ».
L’idée était la suivante : le propriétaire qui acceptait de renoncer à la rentabilité maximale et qui prenait un plus grand risque en louant à une personne autre qu’un membre de sa famille et aux revenus limités bénéficiait d’un supplément d’avantage fiscal.
COMPARAISON DES CONDITIONS POUR BENEFICIER DES DIFFERENTS REGIMES
MEHAIGNERIE QUILES
Plafonnement du loyer et des ressources du locataire NON OUI
Délai de location ? 1an (tolérance) sauf pour les opération de transformation : dans ce cas 6 mois. 6 mois
Possibilité de louer à un ascendant ou descendant Oui, s’il ne fait pas partie du foyer fiscal Non, dans tous les cas.
PLAFONDS DE LOYER ET DE RESSOURCES DU LOCATAIRE ( locations conclues en 2001).
Situation de famille du locataire Ile de France Régions
Plafond de loyer 867F/m² 616F/m²
Plafond des ressources Personnes seules 165.850.F 128.280.F
Couples mariés 331.700F 256.560F
La surface habitable ne comprend pas les parkings ou places de stationnement. L’existence de ce type de dépendances peut avoir pour effet de faire basculer le loyer au-dessus de la « fourchette » légale. L’administration admet alors que le propriétaire loue le parking séparément du reste du logement mais à trois conditions
1 - le loyer du parking est «normal »
2 - les deux locations sont indépendantes l’une de l’autre
3 - le parking ou garage est physiquement séparable du logement.
Les limites de loyer correspondent au loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises.
Définition de la surface habitable : elle est donnée par l’art 112-2 du Code de l’urbanisme.
Les ressources, quant-elles, s’entendent des revenus imposables nets de frais professionnels. Plus précisément, chacune des catégories de revenus s’apprécie de la manière suivante
CATEGORIE DE REVENUS
REVENUS A PRENDRE EN COMPTE
Traitements et salaires Revenus nets, après déduction des frais (10% ou frais réels) mais avant application de l’abattement de 20%.
Bénéfices Industriels et Commerciaux ;
Bénéfices Non Commerciaux Revenu net, avant abattement accordé aux adhérents de centre de gestion agrée ( CGA) ou d’association agréée (AGA).
Bénéfices Agricoles Revenu net, avant abattement accordé aux adhérents CGA ou AGA et application des systèmes du quotient et de la moyenne triennale (art 75 OA et 75 OB du CGI).
Revenus de capitaux mobiliers
Revenus fonciers Revenu net
Plus-values immobilières Plus-value nette, avant application du système du quotient ( art 150R du CGI).
Revenus « exceptionnels » (art 163 OA du CGI) Avant application du système du quotient ( art 163 OA du CGI).
Ne sont donc pas pris en compte les déficits des années antérieures, les charges du revenu global et les abattements spéciaux (personnes âgées, enfants à charge mariés, etc.…).
Lorsque la location est conclue avec plusieurs personnes fiscalement indépendantes l’une de l’autre, le plafond est d’autant multiplié. Si le signataire du bail est une personne rattachée au foyer fiscal de ses parents, ce sont les ressources globales du foyer fiscal que l’on apprécie.
Enfin, la réduction d’impôt majorée est également applicables en cas de souscription au capital de SCPI qui réalisant des investissements locatifs intermédiaires, mais pas aux SII.
Les conditions d’applications des deux régimes étant bien précisées, le tableau qui suit montre les conséquences que le choix de l’un ou de l’autre peut avoir sur les modalités d’imputation de la réduction.
EFFETS DES DEUX REDUCTIONS
Situation de famille de l’investisseur MEHAIGNERIE QUILES
Plafond de la réduction Célibataire, veuf ou divorcé 300.000F 400.000F
Couple marié 600.000F 8000.000F
Taux de la réduction 10% 15%
Réduction d’impôt maximale Célibataire, veuf, divorcé 30.000F 60.000F
Couple marié 60.000F 120.000F
CAS PARTICULIERS : INVESTISSEMENTS EN ZONE FRANCHE URBAINE
Lorsque l’immeuble est situé en zone franche urbaine (voir liste des zones concernées en annexe), la condition de ressource n’est pas exigée. Cette « discrimination positive » issue de la loi portant mise en œuvre du pacte de relance pour la ville du 10 novembre 1996,a pour objectif la diversification des habitants des banlieues difficiles. Il est en outre dérogé au principe de l’unicité de la réduction d’impôt : les personnes qui avaient déjà réalisé un investissement locatif depuis 1993 pouvaient faire une nouvelle opération « Méhaignerie » en zone franche urbaine et en secteur intermédiaire ainsi assoupli.
ETALEMENT DE LA REDUCTION D’IMPÔT
La réduction d’impôt, une fois calculée, ne s’imputait pas directement sur la cotisation fiscale de l’année concernée. Elle était le cas échéant étalée.
En réalité, c’était la base de la réduction qui faisait l’objet d’un étalement : dans le régime « Méhaignerie », au titre d’une année, elle était prise en compte dans la limite de la moitié du plafond légal, le solde étant reportable l’année suivante. Dans le dispositif réservé aux logements intermédiaires, le même principe s’appliquait, mais la durée d’étalement était deux fois plus longue : l’assiette annuelle de la réduction d’impôt était limitée au quart du plafond.
De sorte que si comme il a été dit plus haut, le montant global maximal de la réduction d’impôt en régime intermédiaire est le double du régime « Méhaignerie », la réduction maximale annuelle est la même :
« Méhaignerie » : 15.000 F pour une personne seule [(300.000/2 ) X 10 %]
« Méhaignerie » 30.000 F pour un couple marié [(600.000/2 ) X 10 %]
Régime intermédiaire 15.000 F pour une personne seule [(400.000/4 ) X 15 %]
Régime intermédiaire 30.000 F pour un couple marié [(800.000/4 ) X 15 %]
AUGMENTATION DU TAUX DE LA DEDUCTION FORFAITAIRE
C’était le deuxième avantage accordé aux personnes qui réalisaient un investissement immobilier locatif dans le cadre de la loi « Méhaignerie » : pendant 10 ans, les revenus fonciers procurés par l’investissement, qu’il s’agisse au demeurant d’une acquisition, d’une construction, d’une souscription ou d’une opération de transformation, étaient soumis à une déduction forfaitaire de 25 % au lieu de 14 % actuellement.
Cette majoration fait bloc commun avec la réduction d’impôt pour investissement immobilier locatif. Si une personne physique qui acquiert ment neuf ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt pour investissement locatif ( par exemple parce qu’au titre de la même période, elle a déjà réalisé un investissement éligible, ou parce qu’elle n’a pas la qualité de résident), elle ne pourra pas non plus pratiquer la déduction forfaitaire au taux de 25 %. Cela étant, si, au cours de la même année, le contribuable réalise des investissements dont les montants excèdent les plafonds de la réduction, à titre de règle pratique, la totalité des revenus de ces investissements seront soumis au taux de 25 %.
Si l’engagement de location qui subordonne la réduction n’est pas respecté, la déduction forfaitaire sera remise en cause par l’imposition de la différence entre le taux majoré et le taux normal.
Exemple
Une personne a acquis en 1994 un logement neuf à usage locatif, loué en janvier 1995. La personne cède le logement en 1998.
Revenus fonciers déclarés en 1995 : 30.000 F
Revenus fonciers déclarés en 1996 : 32.000 F
Revenus fonciers déclarés en 1997 : 34.000 F
Déduction forfaitaire pratiquée en 1995 : 30.000 X 25% = 7.500 F (au lieu de 3.900 F, différence 3.600 F)
Déduction forfaitaire pratiquée en 1996 : 32.000 X 25% = 8.000 F (au lieu de 4.160 F, différence 3.840 F )
Déduction forfaitaire pratiquée en 1997 : 34.000 X 25% = 8.500 F (au lieu de4 760 F, différence 3.740 F )
Supplément de déduction forfaitaire à reprendre en 1997 :
Au titre de 1995 : 30.000 X (25% -13 %) = 3.600 F
Au titre de 1996 : 32.000 X (25% -13 %) = 3.840 F
Au titre de 1997 : 34.000 X (25% -14 %) = 3.740 F
Soit au total 11.180 F à ajouter aux revenus fonciers de 1998 ( somme à déduire des charges).
Ce supplément de revenu n’est donc lui-même pas soumis à la déclaration forfaitaire.
Pour bénéficier du taux majoré, il faut donc remplir toutes les conditions d’octroi de la réduction, mais pas plus : après la période de six ans, le bien peut, par exemple, être loué à usage de résidence secondaire tout en continuant à bénéficier pendant quatre ans du taux majoré de déduction forfaitaire. Il est impératif cependant qu’il continue d’être affecté à usage d’habitation.
On peut se demander , enfin, si la période correspondant « aux dix premières années de location des logements ouvrant droit à la réduction d’impôt », comme dit le texte ,doit être ou non continue ou, en d’autres termes, si, à l’issue des six ans, le propriétaire peut reprendre le bien à son usage personnel pour le relouer ultérieurement et bénéficier ainsi du taux majoré pendant quatre nouvelles années, quand bien même l’investissement aurait eu lieu il y a plus de dix ans. L’administration ne s’est pas prononcée sur ce sujet.
REMISE EN CAUSE DES AVANTAGES FISCAUX.
On peut distinguer deux cas principaux de remise en cause des avantages fiscaux –réduction d’impôt et déduction forfaitaire majorée- qui se subdivisent eux-mêmes en plusieurs hypothèses :
La violation de l’engagement de location pris par le propriétaire de l’immeuble, personne physique ou société. Elle peut prendre la forme d’une absence effective de location ou d’une location à un autre usage que l’habitation principale ;
La cession du logement ou des titre. Il peut s’agir d’une cession pure et simple, mais aussi d’un démembrement- quand bien même l’usufruitier continuerait à être bailleur et imposé en revenus fonciers -, d’une inscription à l’actif d’une entreprise ou encore d’un apport en société.
Il existe toutefois deux cas ou l’administration admet de ne pas remettre en cause les avantages fiscaux. C’est en quelque sorte la reconnaissance tacite de la force majeure :
- le logement fait l’objet d’une expropriation ;
- les parts ou le logement font l’objet d’une mutation à titre gratuit par suite du décès du contribuable qui a bénéficié de la réduction d’impôt.
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