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A- REGIME FISCAL DE LA LOCATION MEUBLEE
LA DEFINITION FISCALE DES LOUEURS EN MEUBLE PROFESSIONNELS OU NON PROFESSIONNELS.
La définition fiscale est différente de la définition civile
Il y a meublé dès lors que les meubles et ustensiles qui font partie de la location sont suffisants pour assurer au locataire un minimum d’habitabilité.
Peu importe que celui qui loue soit propriétaire ou locataire principal (dans ce cas il y a sous-location).
Sur le plan fiscal en application de l’art 151 septies du Code Général des Impôts, dernier aliéna, doivent être considérés comme loueur en meublé professionnel :
Les personnes inscrites en qualité de loueur en meublé au registre du commerce et des sociétés (RCS)
ET
Doivent réaliser. plus de 150.000 F de recettes annuelles ou retirer de cette activité au moins 50% de leur revenu.
Il était préciser il y a quelques années, qu’il fallait louer au moins deux biens.( non obligatoire, mais nécessaire par prudence).
Distinction entre LMP et LMNP
Montant des recettes de la location en meublée Le loueur est inscrit au RCS Le loueur n’est pas inscrit au RCS
Recettes
<ou = 150.000 F
et revenus des meublés
< autres revenus
NON PROFESSIONNEL
NON PROFESSIONNEL
Recettes
<ou = 150.000 F
et revenus des meublés
>ou = autres revenus
PROFESSIONNEL
NON PROFESSIONNEL
Recettes > 150.000 F
PROFESSIONNEL
NON PROFESSIONNEL
B - IMPOT SUR LE REVENU
1 PRINCIPE
La location meublée, même non professionnelle constitue une activité commerciale.
Les profits qui résultent de l’activité entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)° et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Toutefois si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés, c’est l’impôt sur les sociétés qui est dû sur les bénéfices des locations meublées.
2 LES EXONERATIONS
Définition des locations en meublé et des loueurs meublés.
Avant d’aborder l’étude des droits et obligations des loueurs en meublé et de leurs locataires, il est indispensable de définir, sur un plan civil (et non sur le plan fiscal) qui en donne une autre définition.
Le plus exactement possible, ce qu’il y a lieu d’entendre par :
Un logement meublé
Un loueur en meublé professionnel
Un loueur en meublé non professionnel
Une location meublée non saisonnière
Une location meublée saisonnière
En ce qui concerne les professionnels de l’hôtellerie, , dans certains ils peuvent être : location meublée, et non hôtelière, bien que le bailleur exerce la profession d’hôtelier.
LE LOGEMENT MEUBLE
Pour qu’un logement puisse être considéré comme « meublé », il faut que le mobilier comprenne le matériel nécessaire à la vie courante.
Il doit comprendre, non seulement des meubles tels que lit, armoire, table, chaises, mais également un matériel de cuisine et de vaisselle suffisants pour assurer une vie normale au locataire. Il en est de même ainsi pour la location d’une chambre de service ou d’une chambre à un étudiant.
La location d’un logement ne comportant comme meuble qu’une cuisine aménagée, est une location nue et non une location meublée.
Sauf pour les locations saisonnières, ou si cela est expressément prévu au contrat comme faisant partie des fournitures, le propriétaire n’est pas obligé dans une location meublée, de mettre à la disposition du locataire les draps, couvertures, petits ustensiles de cuisine et accessoires de salle de bains.
La jurisprudence a confirmé qu’un studio qui comporte comme seuls meubles une table et une armoire, sans même un lit, ne peut être considéré comme une location meublée.
Par contre, constitue une location meublée la location d’un logement comportant un lit, une table, des chaises, une penderie, un appareil de chauffage électrique, un réfrigérateur, une cuisinière, un lustre, des rideaux, une lampe de chevet.
En l’absence de définition légale, il est important que les parties se mettent d’accord sur le caractère meublé de la location. Il est donc hautement recommandé designer un contrat de « location meublée à usage d’habitation » qui évitera toute contestation à ce sujet.
La conclusion d’un contrat écrit a d’ailleurs été rendue obligatoire par la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions, pour les propriétaires louant de manière habituelle plus de quatre logements meublés à des locataires dont ces logements constituent la résidence principale.
Il est utile également pour éviter toute contestation, de joindre un contrat écrit :
Un état des lieux ;
Un inventaire du mobilier.
Il a été jugé que faute au contrat conclu entre les parties de mentionner qu’il s’agit d’une location meublée doit être considéré comme réalisé dès lors qu’une clause prévoit que le locataire doit veiller au bon entretien des meubles et réparer ceux qui seront endommagés.
Le fait que le locataire ait progressivement substitué ses propres meubles à ceux figurant dans la location meublée, ne modifie pas le caractère meublé de la location, initialement convenu par les parties.
Il en va de même, en cas d’enlèvement d’un commun accord de certains meubles usagés, dès lors que les meubles subsistants assurent les besoins essentiels du locataire.
Une simple tolérance du propriétaire à ce que le locataire fasse usage de ses propres meubles ne peut être retenue en tant que telle, pour transformer le contrat de location meublée en contrat de location non meublée.
En cas de litige, et en l’absence d’un écrit constatant l’accord des parties sur le caractère meublé ou non de la location, les juges du fond doivent rechercher la commune volonté des parties en tout premier, et retenir seulement accessoirement l’importance du mobilier appartenant au propriétaire et dont a pu disposer le locataire.
Il arrive en effet, par exemple, qu’un propriétaire qui jusque-là a lui-même habité le logement qu’il veut louer, laisse à son départ quelques meubles dont il n’a pas besoin dans son nouveau logement (ex : cuisinière et réfrigérateur, son nouveau logement comportant une cuisine équipée). Ce seul fait n’implique pas, en l’absence de tout autre élément de preuve, qu’il a entendu conclure une location meublée et non une location nue.
Il s’agit d’une appréciation de fait dans chaque cas d’espèce, et la seule affirmation du propriétaire qu’il a entendu louer en meublé ne saurait suffire.
LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL.
Il ne s’agit pas de professionnel de l’hôtellerie, mais de particuliers qui pratiquent, sous certaines conditions, la location meublée de leurs biens immobiliers.
Il faut tout d’abord signaler que la loi N° 49-458 du 2 avril 1949 , modifiée par l’ordonnance N° 58-1008 du 24 octobre 1958, accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et meublés, en vigueur jusqu’au 1er avril 1961, n’a pas été prorogée.
Toutefois l’article 2 de cette loi, modifié par l’article 5 de la loi 69-2 du 3 janvier 1969, définissant la profession de loueur en meublé est resté en vigueur et l’on peut donc encore s’y référer.
Selon cet article 2 « est considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires telles que la location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires ».
N’est pas considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur d’une ou plusieurs pièces de sa propre habitation, même isolées, ni le bailleur de moins de quatre pièces dont il a recouvré la disposition en application des articles 1 et 2 de la loi N° 54-781 du 2 août 1954 ».
Le texte ci-dessus amène les remarques suivantes :
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, un particulier doit remplir les conditions suivantes :
Louer habituellement plusieurs logements meublés
La pluralité des locations meublées et leur caractère habituel sont donc les deux conditions exigées. Il en résulte que deux locations meublées à titre habituel suffisent à caractériser le loueur en meublé professionnel (L.M.P.)
Par contre, la location d’un seul local meublé, même à titre habituel, n’entraîne pas la qualification de loueur en meublé professionnel, pas plus que la location de plusieurs logements meublés, faite de façon inhabituelle
(ex : location inhabituelle de résidences secondaires ou de vacances).
La loi ne fait pas la distinction selon qu’il s’agit de locations ou de sous-locations, dès lors qu’il s’agit de plusieurs logements loués meublés de façon habituelle.
Il est plus nécessaire, comme cela avait été prévu par la loi N° 49-458 du 2 avril 1949 à son origine, et ceci depuis sa modification par l’ordonnance N° 58-1008 du 24 octobre 1958, qu’il y ait fourniture de prestations secondaires par le bailleur, telle que la location de linge, nettoyage des locaux, prestations culinaires.
Toutefois, comme le précise expressément l’article 2 modifié de la loi N° 49-458 du 2 avril 1949 suscité, et comme nous le verrons ci-dessous :
ni le bailleur d’une ou plusieurs pièces de sa propre résidence
ni le bailleur de moins de quatre pièces récupérées en application des articles 1 et 2 de la loi N°54-781 du 2 août 1954, ne doivent être considérés comme exerçant la profession de loueur meublé .
Le mot logement s’oppose au mot pièces qui cependant constituent des logements quand elles sont louées isolément. Mais pour les pièces, la pluralité des locations n’entraîne pas la qualification de LMP, si elles dépendent de la propre habitation du bailleur ou si, elles ont été récupérées ( moins de 4 pièces) en application des article 1 et 2 de la loi N°54-781 du 2 août 1954.
LE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL
L’article 2 de la loi N°49-458 du 2 avril 1949, suscité, ne définit que les loueurs en meublé professionnels.
La définition du loueur en meublé non professionnel se déduit donc par la négative, aucun autre texte ne prévoyant une telle définition. Il en résulte que sont à considérer comme loueurs en meublé non professionnels, les loueurs en meublé qui ne remplissent pas les conditions requises pour être qualifiés de loueur s en meublé
professionnels.
Est donc loueur en meublé non professionnel :
le bailleur qui donne en location, même à titre habituel, un seul logement meublé
le bailleur qui donne en location plusieurs logements meublés, mais de façon inhabituelle (ex : location inhabituelle de résidence secondaire ou de vacances) ;
le bailleur qui loue ou sous- loue une ou plusieurs pièces de son habitation ;
le bailleur de moins de quatre pièces récupérées en application des articles 1 et 2 de la loi N° 54-781 du 2 août 1954.
Il faut rappeler que les art 1 et 2 de la loi N° 54-781 du 2 août 1954. Modifiés par la loi N° 69-2 du 3 janvier 1959 , permettent aux propriétaires d’appartements situés dans des immeubles encore régi par la loi N° 48-1360 du 1er septembre 1948 de recouvrer la disposition des pièces isolées ou chambres de bonne distinctes des appartements lorsqu’elles sont inhabitées
Le locataire principal peut également en vertu de la même loi, tout en continuant à loger dans l’appartement loué, restituer les pièces isolées ou chambres de bonne au propriétaire, qui ne peut s’y opposer, et devra réajuster le loyer en conséquence.
Si les pièces ainsi récupérées, soit à l’initiative du propriétaire, soit à celle du locataire principal, sont aménagées pour être mises en location meublée, indépendante de la location du logement dont elles faisaient anciennement partie, le propriétaire, bien que louant habituellement plus d’un logement meublé professionnel, si de telles locations portent sur trois pièces au maximum.
LA LOCATION SAISONNIERE
LA LOCATION MEUBLEE NON SAISONNIERE
Ce sont les locations meublées dans lesquelles le locataire établit, en général, sa résidence principale, ou parfois sa résidence secondaire, dès lors que celle-ci est habituelle et ne saurait être considérée comme une location saisonnière, par essence provisoire.
LA LOCATION MEUBLEE SAISONNIERE
Contrairement à la location meublée non saisonnière, il s’agit d’une location conclue à titre de location provisoire, de plaisance ou de vacances, le plus souvent dans une station de tourisme ou thermale, et pour une période fixée par les parties, qui peut aller de quelques jours à quelques mois, mais ne dépassant pas la saison.
Les parties peuvent se mettre d’accord pour renouveler une location saisonnière, mais il serait dangereux pour le propriétaire de consentir une location dépassant 3 ou 4 mois, car le locataire pourrait alors prétendre qu’il y a location habituelle et non plus location saisonnière.
Ainsi que le prévoit le contrat type TISSOT (de la Librairie Papeterie Juridique TISSOT), il est sage de stipuler la clause suivante : «La présente location est conclue à titre de résidence provisoire et de plaisance. Les locaux ne pourront être utilisés à titre d’habitation principale ou même secondaire et le locataire ne pourra y pratiquer aucune activité commerciale, artisanale ou professionnelle».
D’autres formules peuvent encore être employées, préconisées par exemple par la F.N.A.I.M. (Fédération Nationale des Agents Immobiliers et Mandataires de vente de fonds de commerce…)
LES PROFESSIONNELS DE L’HOTELLERIE
Les professionnels de l’hôtellerie, qui sont des commerçants inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés et sont soumis, sans préjudice des règles spécifiques à l’hôtellerie (on pourra en ce qui les concerne s’adresser aux divers syndicats représentant la profession) à toutes les règles applicables aux commerçants.
Dans certains cas il peut y avoir «location meublée » et non «location hôtelière » bien que le bailleur exerce la profession d’hôtelier.
En effet il est possible que certains hôteliers, consentent, le plus souvent dans les hôtels de Préfecture, sans étoile et sans grand confort , des contrats de location en meublé qui ne relèvent pas du contrat d’hôtellerie.
Ainsi il y aura contrat de location en meublé et non contrat d’hôtellerie, malgré la profession d’hôtelier du bailleur, lorsque le contrainte prévoit aucune des fournitures et prestations inhérentes aux locations hôtelières, le fait que le local loué est situé dans un hôtel ne suffisant pas, par lui-même, à déterminer le caractère de contrat d’hôtellerie d’un bail qui par ses caractéristiques s’avère être un bail de location meublée.
Dans cet ordre d’idée, la Cour de Cassation a jugé que lorsque le bailleur ne fournit aucune prestation, que le locataire utilise son propre linge et paye lui-même sa consommation de gaz et d’électricité, il s’agit d’une location en meublé et non une location hôtelière, bien que le local loué soit situé dans un hôtel.
Ajoutons que le manquement du logeur à ses obligations ne suffit pas pour changer la nature du contrat et pour transformer un contrat d’hôtellerie en contrat de location meublé.
En effet la Cour de Cassation a également jugé que la nature d’un contrat est fixée par les conditions qui y sont prévues et par les prestations convenues, et non par celles qui sont réellement assurées à la suite d’une défaillance d’une des parties contractantes.
« Sauf preuve d’un accord des parties comportant novation, le défaut d’exécution n’en modifie pas la nature. Ainsi, le contrat d’hôtellerie ne se transforme pas en un contrat de location meublée si l’hôtelier cesse d’assurer le service des prestations».
La location meublée dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948
LES LOUEURS EN MEUBLE PROFESSIONNELS
Lorsqu’une location meublée est consentie dans un immeuble qui entre encore dans le champ d’application de la loi du 1er septembre 1948, cette loi n’est cependant plus, depuis le 1er avril 1961, applicable aux loueurs en meublé professionnels. La loi N°49-458 du 2 avril 1949 relative à l’application de la loi du 1er septembre 1948 aux loueurs en meublé professionnel n’ayant pas été prorogée au delà du 1er avril 1961.
Les locations consenties dans un immeuble entrant encore dans le champ d’application de la loi du 1er septembre 1948 par un loueur en meublé professionnel n’ouvrent donc plus droit au maintien des les lieux.
Par ailleurs, la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en son article 2, exclut expressément de son champ d’application les locaux meublés.
Exclus du champ d’application des lois 48 et 89, les locations meublées dont le bailleur est un loueur en meublé professionnel obéissent donc aux règles de droit commun du Code Civil que nous exposons ci-dessous.
Sont donc libres, notamment, la durée du contrat de location, le montant du loyer, les modalités particulières de la location.
LES LOUEURS EN MEUBLE NON PROFESSIONNELS
Il faut préciser qu’étant donné que la Loi du 1er septembre1948 date de plus de 50 ans, et que successivement plusieurs textes ont très sensiblement réduit son champ d’application, les locations meublées dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948 sont actuellement devenues très rares.
Ainsi par exemple n’entrent plus dans le cadre de cette loi les locaux vacants satisfaisant aux normes minimales de confort et d’habitabilité, les locaux des catégories A, la plus part des locaux des catégories II B et II C et les locaux situés dans certaines communes qui ont fait l’objet d’un décret portant cessation d’application de la loi de 1948. Sur ce dernier point, il y a lieu de se renseigner auprès de la mairie de la localité concernée.
De plus l’application de la Loi de 1948 est devenue exceptionnelle car, selon l’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, elle cesse de s’appliquer si le locataire est entré dans les lieux à compter du 23 décembre 1986 :
« Les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1986 ».
Comme, en pratique, les locations meublées ne sont presque jamais des locations de longue durée (en l’occurrence déjà plus de 13 ans), on peut considérer qu’aujourd’hui la loi du 1er septembre 1948 ne concerne plus que quelques cas particuliers de logements loués meublés par des loueurs en meublé non professionnels.
En effet, il résulte de ce qui est dit précédemment que pour qu’une location meublée, dont le bailleur n’est pas un professionnel de la location meublée, entre dans le champ d’application de la loi du 1er septembre 1948 les conditions suivantes doivent être remplies :
La location se situe dans un immeuble encore soumis à la loi du 1er septembre 1948 ;
Le locataire est entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986.
Lorsque ces conditions sont remplies, la loi du 1er septembre 1948 contient essentiellement deux sortes de dispositions, à savoir :
L’une concernant les loyers ,
et
L’autre concernant le droit de maintien dans les lieux et le droit de reprise.
A - LES LOYERS
Le bailleur qui n’exerçant pas la profession de loueur en meublé , loue en totalité un local normalement meublé, est autorisé à majorer le montant du loyer, tel qu’il est déterminé par la loi du 1er septembre 1948, du prix de location des meubles, qui ne pourra lui-même dépasser le montant du loyer principal.
Il pourra, en outre, récupérer les prestations, taxes et fournitures définies à l’article 38 et tous impôts et taxes perçus à l’occasion des locations en meublé.
Ce texte appelle les précisions suivantes :
Le 1er alinéa de l’art 43 de la loi du 1er sept 1948 concerne la location, par le propriétaire ou le locataire principal, n’exerçant pas la profession de loueur en meublé, de la totalité d’un local normalement meublé.
Lorsque le local est normalement meublé, le bailleur peut majorer le loyer, tel qu’il est déterminé par la loi du 1er sept 1948, du prix de la location, des meubles, qui ne pourra lui-même dépasser le montant du loyer principal.
Le loyer des locaux normalement meublés sera donc au plus égal au double du loyer des mêmes locaux loués nus.
Si le local est meublé insuffisamment ou au contraire avec un luxe exceptionnel (meubles de prix, tapis d’Orient, installations sanitaires ultra-modernes…), le prix de location des meubles pourra être inférieur ou supérieur, après expertise, s’il y a lieu.
Le prix des loyers des sous-locations partielles en meublés est donc le même que celui des sous-locations partielles des locaux nus, la majoration de 20% étant accorde pour tenir compte de la gêne de la cohabitation.
A ce loyer pourra s’ajouter, le prix des prestations particulières ( ex : petit-déjeuner, ménage, dîner..) que le locataire principal s’est engagé à fournir.
Il pourra également être exigé en sus du prix du loyer et du loyer des meubles, le montant de tous impôts et taxes perçus à l’occasion des locations meublées.
En résumé, le loyer des sous-locations partielles comporte :
a. le loyer proportionnel au local nu ;
b. une majoration de 20% ;
c. les prestations, taxes et fournitures payées par le locataire principal, au prorata des locaux sous-loués ;
d. les prestations particulières éventuellement fournies par le locataire principal ;
e. le prix de location des meuble qui ne peut dépasser le total des postes a ;b ;c ; et d .
f. le montant des impôts et taxes perçus à l’occasion des locations meublées.
B - LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX ET LE DROIT DE REPRISE
Le locataire, sous-locataire ou occupant de bonne foi bénéficie du maintient dans les lieux, sous réserve du droit de reprise du bailleur, dans les conditions générales applicables aux immeubles encore soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Sont applicables également les dispositions d’ordre public relatives aux expulsions.
LA LOCATION MEUBLEE LIBRE
Régie par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dans le secteur privé, pour les logements qui n’entrent pas dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948, exclue expressément du champ d’application de la loi de 1989 .
Il importe peu que le bailleur soit considéré ou non comme un loueur en meublé professionnel au sens de l’article 2 de la loi n)49-458 du 2 avril 1949.
Pour le bailleur qui loue de manière habituelle plus de quatre logements meublés, à des locataires dont ces logements constituent la résidence principale, sont applicables
REGLES COMMUNES
Règles de droit commun applicables aux logements meublés, d’immeubles à usage d’habitation.
A - FORME DU CONTRAT DE LOCATION
Le bail dune location meublée peut être écrit ou verbal.
Pour des raisons évidentes de preuve, il est recommandé de conclure un bail écrit.
Cependant le bailleur qui loue habituellement plus de 4 logements meublés lorsque le logement meublé est la résidence principale de l’occupant, est obligé de conclure un bail écrit.
La forme et la rédaction du bail écrit sont libres. Il n’existe aucun modèle officiel.
Le contrat de location meublée peut être conclu par acte notarié.
Le contrat de location meublée sera établi en autant d’originaux qu’il y a de parties
Chaque original devra contenir la mention du nombre total d’originaux établis.
Aucun blanc ne doit subsister dans le texte du contrat.
L’enregistrement du contrat de location meublée n’est pas obligatoire
B - CAPACITE DES PARTIES
Pour conclure un contrat d’habitation, il faut avoir la capacité juridique d’accomplir un acte d’administration selon les règles du Code Civil.
C - CONSENTEMENT DES PARTIES
Comme tout contrat, le contrat de location meublée pour être valable doit avoir reçu le consentement des parties.
Leurs signatures fait présumer de ce consentement lorsque le bail est écrit.
Comme pour tout contrat, il put être déclaré nul en cas de dol ou de violence viciant le consentement des parties
.
D - DUREE DE LOCATION
Comme nous l’avons déjà vu, si la location meublée n’entre pas dans le champ d’application de la loi de 1948 , la durée de la location est libre. Il appartient aux parties de se mettre d’accord à ce sujet.
Lorsque la location meublée est liée à l’exercice d’une fonction, il faut préciser que la durée du contrat est indissociable de celle du contrat de travail et que si ce dernier est dénoncé ou rompu, la location meublée est immédiatement résiliée en conséquence.
E - CONTENU DU CONTRAT DE LOCATION
Le code civil est muet à ce sujet et le contenu du contrat écrit de location meublée est donc libre, sous réserve de ne contenir aucune clause contraire aux règles de droit commun.
Les loyers des locations meublées sont libres
F - FIN ET MODALITES DE RESILIATION DU CONTRAT DE LOCATION
La durée du bail, sa reconduction, sa fin et ses modalités de résiliation ne sont réglementées par une loi spéciale.
Un contrat de bail peut prévoir des conditions de résiliation, et notamment de préavis.
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