L’immobilier est un mot qui a une consonance à la fois un peu magique, parce qu’il sous entend le mot pierre et que tous nous avons gardé le sens et le goût de la pierre.
C’est un mot magique parce qu’il sous tend également l’argent, c’est à dire la richesse et surtout la protection de cet argent et de cette richesse.

La pierre dure, tout au moins le croit-on !

C’est un sous-jacent profondément ancré en chacun de nous que la résistance de la pierre au temps. Des professionnels s’en servent d’ailleurs dans les publicités.
L’immobilier a un impact psychologique un peu magique qui fait rêver.

En fait l’immobilier recouvre des réalités très complexes tout à fait différentes. Sur un plan historique, l’immobilier est d’abord destiné à répondre à un besoin essentiel : se loger.
Ce besoin a pris au fil du temps plus ou moins d’importance notamment au XIXème siècle par le statut des locataires…

Mais au delà du droit de se loger, l’immobilier a très vite eu un aspect utilitaire.
Tout d’abord 2 aspects qui vont se développer d’une manière parallèle : l’immobilier lié à l’activité économique de notre pays : l’agriculture et un autre aspect qui se développe, l’immobilier marchand : les boutiques

On va voir se développer une spécialisation par l’usage :
L’immobilier d’habitation va se subdiviser : résidence principale, secondaire, de loisirs, résidence de services,
L’immobilier d’activité industrielle et commerciale
L’immobilier d’entreprise.

La richesse immobilière en France

D’après le recensement de la population de 1999 , la France compte plus de 29 millions de logements. En métropole, on en dénombre 28.696.156 . 83% sont des résidence principale, 10 ,1 des résidences secondaires ou des logements occasionnels et 6,9% des logements vacants.

Le parc des résidences principales a progressé en France, en neuf ans, trois fois plus vite que la population.
En 1996, 54.3% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale et 38.1% en sont locataires. Le taux des ménages propriétaires connaît une quasi stabilité depuis 1988, alors qu’il avait progressé de 50.7%à 53.8% entre 1984 et 1988. Cependant, du fait de l’augmentation de nombre des ménages, le nombre de ceux qui sont propriétaires croît de 730.000 en quatre ans.

Les résidences principales augmentent nettement dans le Midi, en Ile de France, en Bretagne et dans l’estuaire de la Loire.
La Haute-Garonne, l’Hérault, la Haute Savoie et l’Ile et Vilaine bénéficient d’un accroissement supérieur à 2% par an environ.

Le nombre moyen d’occupants par résidence principale continu de diminuer : de 2,4 en 1999 contre 2,6 en 1990 , 2,7 en 1982 et en 1962 3,.1.
En 1996 , le logement moyen compte quatre pièces ( environ 88m²). Les maisons individuelles continuent de s’agrandir (105m² contre 102m² en 1992) mais la surface moyenne des appartements ne dépasse pas 66m², comme en 1992. L’amélioration du confort se poursuit : fin 1996, plus de quatre résidences principales sur cinq ont tout le confort contre un peu moins de une sur trois en 1970 et 4% seulement de ces résidences sont considérées comme sans confort en 1996 contre près de 50% en 1970.

On estimait en 1981 que l’immobilier d’activités représentait environ 2.200 milliards de francs par rapport à l’immobilier d’habitation, qui représentait 4.500 milliards de francs.
En 1985, le total des factures des charges des immeubles d’habitation était estimé en France à 200 milliards de francs par an , soit deux fois le chiffre d’affaire total de l’industrie automobile à la même époque.
A partir de 1985 et particulièrement pour l’immobilier d’entreprise, les valeurs vénales ont considérablement augmenté. Ces chiffres vont donc naturellement en augmentant.
Il n’est pas inutile de savoir que la gestion des patrimoines immobiliers représentait 45% de l’activité dite du bâtiment en 1988 et employait environ 500.000 salariés. Ce marché d’entretien des bâtiments, aurait représenté en 1986 environ 140 milliards de francs, dont environ 50 milliards pour l’immobilier d’entreprise seul.
En 1987, une étude de la CNAB estimait que plus du tiers du patrimoine de rapport des français était investi dans l’immobilier.
Entre 1970 et 1993, la part de la pierre dans le patrimoine de rapport des ménages est passée de 33% à 20% tous secteurs confondus.
L’année 1999 est à marquer d’une pierre blanche en matière de logement neuf : le nombre de logements mis en chantier est passé de 283.000 en 1998 à 317.000 en 1999, soit une hausse de 12%.
Le volume des autorisations de construire accordées avait fortement augmenté en 1998, notamment au 4ème trimestre, avant la disparition prévue du dispositif Perissol au 31 12 1998
( date limite des dépôts de PC).
L’investissement en logement neuf des ménages a progressé de façon exceptionnelle : +14% en volume en 1999.
Le secteur de la maison individuelle toujours très porteur , a eu une progression de 13% du nombre des mises en chantier. Dans le logement collectif + 6,5%.
Les mises en chantier devraient diminuer en 2000 le nombre de logements autorisés qui avaient culminés à 376.000 en 1998 revient au niveau plus normal mais encore élevé de 331.000 en 1999.
En effet en 2000 , les mises en chantier (logements neufs) ont représenté un peu plus de 310.000 logements, soit 311.113) le recul par rapport à 1999 considérée comme année exceptionnelle n’est que de 1,9 %. Ce recul ne concerne que les appartements en immeuble collectif et individuel groupé. En revanche, l’individuel pur affiche une croissance de 9,6 % 198.981 logements individuels ont été mis en chantier en 2000, soit 64 % de la construction.

Coup de frein prévu dans le neuf en 2002

Le développement de la construction prévoit un net coup de frein à la construction neuve en 2002, tant dans le logement que dans le non résidentiel.
Selon le tableau de bord annuel des marchés du bâtiment, les mises en chantier de logements neufs tomberaient en dessous des 270.000 unités en 2002. A 268.000/269.000 unités, en recul de 7% par rapport à 2001, déjà en recul de 4.5% sur. 2000.
Le repli serait marqué dans la maison individuelle (8%) avec moins de 141.000 mises en chantier. Dans le collectif il ne serait que de 3%.
Dans le non résidentiel, les surfaces neuves mises en chantier reculeraient en 2002 de 9%, à 36 millions de m², après la légère baisse de 2001 (2.5%). L’industrie serait la plus touchée, avec 11.5% contre 8.5% pour l’agriculture et –7% dans le tertiaire.

L’activité construction en 2001/2002

Type de construction 2000 2001 estimations 2002 prévisions
Logements collectifs* 103.300 De 102 à 103.000 De 97.à 98.000
Maisons individuelles* 198.600 De 184 à 185.000 De 171 à 172.000
Ensemble logement 301.900 De 287 à 288.000 De 268 à 269.000
Bâtiments du tertiaire** 14.400 De14.600 à 14.800 De 13.600 à 13.800
Bâtiments industriels** 13.000 De 12.700 à 12.800 De 10.800 à 11.100
Bâtiments agricoles** 13.550 De 12.700 à 12.800 De 11.500 à 11 800
Ensemble non résidentiel 40.950 De39.800 à 39.900 De 36.200 à 36.400
• unité : logements ordinaires commencés
• ** en milliers de m² commencés

Transactions immobilières en milliers

1996 1997 1998 1999
Logements anciens
Logements neufs
locatif
accession 481 ,8
72,6
36,2
36,4 508,0
80,6
44,2
36,4 561,2
93,7
55,0
38,7 589,0
95,0
53,0
42,0

Loyers mensuels moyens en janvier 2000 en francs

F /m2 Pour un logement de 80 m2
HLM
Conventionnées
Non conventionnées

Loi 1948

Secteur libre
Libre construit avant 1949
Libre construit après 1948 24,9
24,8
25,7

25,9

42,6
41,8
43,1 1 992
1 984
2 056

2 072

3 408
3 344
3 448

LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

A. PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION

Les pouvoirs publics, les ménages, les entreprises, les banques et les investisseurs, chacun pour ce qui les concerne, ont pris (souvent tardivement) conscience que la production de biens immobiliers représente des enjeux considérables et justifie beaucoup de soin, réflexion et d'expérience.
Penser l’usage d’une construction et sa capacité à évoluer dans le temps, apprécier la valeur d'un projet immobilier et les conditions de sa pérennité constitueront de plus en plus les questions centrales dans la définition de toute nouvelle opération. La promotion immobilière est, à ce titre, très directement concernée.
Le promoteur immobilier peut se définir comme la personne qui lance et conduit des réalisations immobilières. Nous nous autoriserons donc à considérer que, pour tout opération et toute activité de promotion immobilière, il y a un opérateur qui sera désigné sous le terme générique de promoteur immobilier. La profession, quant à elle, regroupe l'ensemble des personnes qui exercent une activité de promotion immobilière de façon habituelle et dans le cadre d'une organisation permanente.
• La notion de constructeur

Les architectes, les bureaux d’études, entrepreneurs et promoteurs
Les sociétés de construction, les sociétés civiles constituées en vue de la vente d’immeuble à construire ou un contrat de construction de maisons individuelles.
Les mandataires de propriétaire de l’ouvrage .

• Responsabilités

Garantie décennale pour le gros œuvre
Garantie biennale pour les autres équipements.

• Assurances obligatoires

La loi oblige les constructeurs à souscrire l’assurance correspondant aux responsabilité qu’ils sont susceptibles d’encourir.

B. PROFESSIONNELS DU NEGOCE

Trois grandes catégories
Les agents immobiliers
Les marchands de biens
Les notaires

 Agents immobiliers

L’agent immobilier est un commerçant , il est un intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur. Il ne peut acheter pour revendre lui-même ( voir le marchand de biens)

Sa mission est dictée par UN MANDAT, écrit donné par le vendeur ou par l’acheteur. Ce mandat est obligatoire, peut être exclusif, précise sa commission , l’étendue de sa mission ainsi que ses modalités.

GARANTIES –CARTES PROFESSIONNELLES

Il doit présenter les mêmes garanties qu’un administrateur de biens. Loi Hoguet s’applique aux deux professions. La seule différence est que l’agent immobilier peut exercer une activité de transactions sur immeubles et fonds de commerce. Les cartes de gestion et de transactions peuvent être cumulées.

REMUNERATIONS

Les honoraires sont libres. Le tarif pratiqué doit être affiché dans l’agence.

 Marchands de biens ;

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, il a une activité originale, n’a pas de statut propre à son activité.

Le marchand de biens est un commerçant ou une société qui fait commerce en achetant et en vendant pour son propre compte.

Le marchand de biens est nécessairement propriétaire des biens objet de son commerce.

Le marchand de biens est un constructeur.

Le régime fiscal du marchand de biens est celui des bénéfices industriels et commerciaux ( art 35 du CGI).
Il est assujetti à la TVA ( art 257-6° CGI).

Le marchand de biens a certaines obligations légales ( qui sont stipulées dans certains articles du CGI)
• Déclaration d’existence et de comptabilité art 286, art 852-1
• Déclarations de recettes art 287
• Facturation art 289
• Obligations spécifiques en matière d’opérations immobilières art 290
• Bénéfice d’exonérations en matière de droits de mutations sur ses achats sous certaines conditions et obligations stipulées à l’art 1115 du CGI

Pour mémoire, les immeubles achetés par un MDB sont considérés comme faisant partie de son stock commercial

1. Attention à la régularisation
Les achats effectués par les marchands de biens sont exonérés des droits de mutation, à l'exception des acquisitions d'immeubles qui supportent le droit d'enregistrement au taux réduit de 0,60 % (en fait, 0,615 %, compte tenu du prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement égal à 0,25 % du montant de la taxe).
Le bénéfice de ce régime est subordonné à condition, notamment qu'ils prennent dans l'acte d'acquisition l'engagement de revendre dans un délai de quatre ans.
À défaut de revente dans le délai imparti de 4 ans, le marchand de biens est tenu d'acquitter les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, auxquels s'ajoutent un droit supplémentaire de 1 % et l'intérêt de retard de 0,75 % par mois. Ces droits et taxes doivent être versés dans le mois suivant l'expiration dudit délai.

A ces droits s'ajouterons les PV car l'Administration assimilera cette opération de transfert entre patrimoines professionnel et privé à une cession.

2. Attention à la stratégie patrimoniale et les incidences fiscales
Le développement d'un patrimoine privé au sein de l'outil professionnel est toujours problématique pour les raisons suivantes :
• Troubles quant au statut fiscal (ISF) de l'outil professionnel.
• Tenue de comptabilité et régularisation des comptes : passage de l'actif concerné des stocks vers le haut de bilan (amortissements)
• Taxation au titre des PV professionnelles lors de la cession de l'actif (PV court terme) sans aucune prise en compte du délai de conservation (ce qui serait le cas si la détention se faisait soit en direct soit au travers de sociétés "transparentes"). Nous attirons votre attention sur l'attitude incertaine de l'Administration fiscale si l'objectif était de bénéficier de la taxation des plus-values au titre de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Il y a incompatibilité, donc, c'est soit marchand de bien et PVM ou pas marchand de biens et PVI. Le choix peut s'avérer délicat, surtout que si la société change son objet pour ne plus exercer en tant que marchand de bien, il y aurait cessation d'activité avec l'ensemble des conséquences "gênantes" sur le plan fiscal.
• Difficultés probables de cession des parts de la société dont l'activité sera "trouble", ce qui pourrait aboutir à une nécessaire liquidation qui serait sur le plan fiscal, une petite catastrophe.

3. Stratégie de sagesse et de logique
Compte tenu de ces éléments, nous ne pouvons qu'inviter les clients à bien réfléchir et bien définir leurs objectifs. Une structuration plus saine de leurs avoirs pourrait leur apporter de plus sérieux avantages tant fiscaux que civils. D'autant que leur situation patrimoniale pourrait présenter quelques particularités exploitables, telles que l'activité personnelle des deux membres du couple, la structure familiale et les objectifs successoraux.

 Notaires

Officier ministériel, qui rédige et authentifie certains actes, en plus certains notaires exercent une véritable activité d’agent immobilier. Activité qui a eu tendance à se développer pendant la crise de l’immobilier.
Les honoraires perçus , sont alors appelés émoluments de négociation, proportionnel à la valeur du bien. Il sont réglementés et s’ajoutent à ceux qui rémunèrent la rédaction des actes.

C.PROFESSIONNELS DE LA GESTION

 TERMINOLOGIE COURANTE
Les administrateur de biens ou gérants d’immeubles
Les syndics de copropriété.

Le syndic de copropriété désigne une fonction.

 ADMINISTRATEUR DE BIENS OU GERANTS D’IMMEUBLES

• Définition :
Professionnel qui accomplit , pour le compte d’un propriétaire d’immeuble des actes habituels de gestion soit :
Signature de baux
Perception des loyers
Entretien courant, réparations
Surveillance des travaux
Paiement de certains impôts ( taxe foncière, droit au bail)
Tout ce que le propriétaire ferait en bon père de famille.
Il doit rendre des comptes régulièrement à son mandant.
Il doit tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.
• Mandat du propriétaire

L’administrateur exécute un mandat écrit que lui a donné le propriétaire.
Certaines obligations du gérant sont d’ordre réglementaire ou législatif.

• Garanties

Les administrateurs entrent dans le champ d’application de la loi Hoguet (02 :01 :70), loi qui précise les garanties apportées au propriétaire
 Garantie de compétence ( diplôme ou pratique professionnelle de gestion immobilière
 Garantie de moralité
 Garantie financière en raison de la double obligation : obtenir le cautionnement d’un organisme financier et de souscrire une assurance couvrant la responsabilité civile professionnelle.

• Rémunération

Libre

L’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER

ACHAT ET VENTE classiques d’immeuble clefs en main

La vente d’un bien immobilier est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer un bien immobilier et l’autre à le lui payer.
Le Code Civil distingue la vente de la livraison et du paiement du prix.

Il convient également de distinguer le contrat, conclu en principe au moment où les parties s’accordent sur le bien et sur son prix et l’écrit qui va constater et préciser le contenu de l’accord.
La vente d’immeuble ,n’échappe pas à la règle.

• LE CONTENU DU CONTRAT

Principe : Le contrat de vente d’un immeuble est simple , le propriétaire transfère la propriété du bien à une autre personne, moyennant un certain prix..
Ce prix doit être réel et sérieux, dans le cas contraire la vente pourrait être nulle

Indication de la superficie des lots de copropriété : La loi carrez du 18/12/96 a renforcé la protection des acquéreurs de lots de copropriété depuis le 19/06/97 promesse et contrat de vente de tout ou partie d’un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de la partie privative dont disposera l’acquéreur.. Une erreur de plus de 5% peut entraîner la restitution du trop perçu par le vendeur.
Calcul de la superficie privative. Voir chapitre sur l’expertise.

Recours de l’acquéreur :
1 La superficie n’est pas indiquer à l’acte : l’acquéreur peut intenter une action en nullité dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique qui constate le transfert de propriété.
2 Si la superficie est supérieure à celle figurant à l’acte rie ne se passe.
3 Si la superficie est inférieure de 5% à celle exprimée dans l’acte : un délai d’un an après la signature de l’acte d’acquisition le recours doit être fait et demander une diminution du prix d’achat en proportion.

• FORMALITES

Formalités longues, complexes ,délicates, onéreuses. Le notaire s’en charge.
L’opération en règle générale se passe en deux temps :
Avant contrat ou promesse
Confirmation soit la signature de l’acte authentique.

 AVANT CONTRATS

TYPES

TYPES D’AVANT-CONTRATS DEFINITION
PROMESSE DE VENTE Engagement irrévocable du vendeur vis à vis de l’acheteur ( ce dernier se donne la possibilité de donner suite ou non)
PROMESSE D’ACHAT Engagement irrévocable de l’acheteur vis à vis du vendeur (ce dernier se donne la possibilité de donner suite ou non)
COMPROMIS OU PROMESSE SYNALLAGMATIQUE Engagement mutuel du vendeur et de l’acheteur
PACTE DE PREFERENCE Promesse faite par le vendeur, au cas ou il vendrait, de vendre au bénéficiaire du pacte exclusivement ( sachant qu'il conserve la faculté de na pas vendre).

L’avant contrat est un acte sous-seing privé.
Les promesses unilatérales de vente doivent obligatoirement être enregistrées dans les 10 jours qui suivent leur signature, sous peine de nullité.

 VERSEMENTS PREALABLES SRU

L’avant contrat entraîne souvent le versement d’une somme représentant par exemple une fraction de la valeur de l’immeuble.
La signification et la portée du versement diffèrent selon qu’il s’agisse d’acompte, d’arrhes ou de dédit ou encore de sommes à verser en exécution d’une clause pénale.

 CONTRAT NOTARIE

Il s’agit d’un acte juridique.
Le rôle et la rémunération du notaire
Il prépare et rédige l’acte
Il prend des informations sur les volontés des vendeur et acheteur, sur leurs capacités juridiques
Il prend des informations sur l’immeuble
Il authentifie l’acte, en étant témoin
Il procède à de nombreuses formalités.
En contrepartie de son devoir de conseil il perçoit des émoluments :
Remboursement de ses frais
Emoluments proportionnels à la valeur de l’immeuble, fixé selon la nature de l’acte et par référence à des « séries » de base affectées d’un coefficient.

• EXECUTION DU CONTRAT

Le vendeur doit livrer l’immeuble
L’acheteur doit payer le prix

Le paiement du prix : comptant,
à crédit
en viager

LA COPROPRIETE

DEFINITION SRU

Possession d’un même immeuble par plusieurs propriétaires.
Situation régie par la loi du 10/07/65 modifiée par la loi du 31.12.85 et le décret du 17/03/67 qui organise le « statut de la copropriété ».

On distingue deux types de copropriété :
• « verticale » qui s’applique à l’immeuble divisé en appartements.
• « horizontale » soit plusieurs constructions situées sur un même terrain comportant des dépendances communes.

LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

Règlement obligatoire, il s’agit d’une « constitution », lequel est soumis à la publicité foncière et éventuellement complété par un règlement intérieur.

REPARTITION DE LA PROPRIETE

Après avoir précisé qui possède quoi, les droits et obligations de chacun découlent directement.

 PARTIES PRIVATIVES OU COMMUNES-LOTS

On appelle lot l’ensemble des parties privatives + la fraction des parties communes qui appartiennent à un copropriétaire déterminé. Un lot est indissociable. La quote part des parties communes ne peut être vendue séparément de l’appartement et inversement.

 ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION
Document inclus dans le règlement de copropriété, soumis également à la publicité foncière ? Ce dernier va identifier chaque lot par un numéro et fournit une description complète de ses éléments privatifs.

 TANTIEMES

La fraction des parties communes incluse dans chaque lot est exprimée en tantièmes ; cette répartition s’effectue librement et est précisée par l’état descriptif.
La loi prévoit que la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur de l’ensemble des parties privatives.
La valeur relative de chaque lot se calcul en fonction :
de sa superficie
de sa nature ( cave ? pièce avec ou sans balcon ?…)
et de sa situation 1er ou 6ème étage, côté soleil ou plein Nord.

L’expert immobilier fait le calcul soit désigné à l’amiable soit sur requête du tribunal.

REPARTITION DES DROITS ET CHARGES

• DROITS DU PROPRIETAIRE

Parties privatives
Le propriétaire exerce sur ses parties privatives les droits habituels du propriétaire. En respectant bien sûr l’ensemble de la copropriété.

Parties communes
Les copropriétaires exercent collectivement les mêmes droits.

• UTILISATION DE L’IMMEUBLE

Les parties privatives sont à l’usage exclusif de leurs propriétaires. Les parties communes sont à l’usage de l’ensemble des copropriétaires dans le respect des autres et du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble.

• TRAVAUX

Dans le parties privatives , sauf à toucher au gros œuvre ( qui nécessite l’assentiment des autres copropriétaires et l’intervention de l’architecte de l’immeuble) le propriétaire fait et supporte seul les frais.
Dans les parties communes , les travaux sont décidés en Assemblée Générale et votés, pris en charge par l’ensemble des copropriétaires.
Cependant certains aménagement peuvent être validés par la copropriété mais pris en charge exclusivement par un copropriétaire qui en a véritable besoin.. En cas de refus par la copropriété, le tribunal peut être saisi.

• CHARGES

Elles incombent à tous les copropriétaires , souvent en fonction de leurs tantièmes.

• ASSURANCES

Le syndic doit souscrire une assurance collective, qui couvre généralement les parties communes et privatives , ainsi que la responsabilité des copropriétaires. Chacun pourra souscrire des assurances complémentaires personnelles.
.
ORGANISATION DE LA COPROPRIETE

La loi a institué pour toutes copropriété une organisation qui comporte
• Obligatoirement :
Un syndicat de copropriétaires
Des assemblées Générales de copropriétaires
Le syndic de copropriété
Un conseil syndical
• Et parfois , plusieurs syndicat dits secondaires .

CONTESTATIONS
Le syndicat personne morale peut agir en justice. Ainsi que chaque propriétaire. Pour par exemple demander l’annulation de la révision des charges si celle-ci paraît abusive ou contraire à la loi.