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Souscrire des parts de SCPI, investir dans des Sicav Immobilières ou au travers de Sociétés Foncières, autant de solutions qui s’offrent aux investisseurs qui préfèrent les placements collectifs, sans soucis de gestion, aux placements individuels.
Encore faut-il en comprendre parfaitement les mécanismes qui s’appuient pour les SCPI essentiellement sur les montages immobiliers traditionnels, mais pour l’immobilier en bourse, d’une part sur le marché immobilier et d’autre part sur le marché boursier
LES SCPI
Sociétés Civiles de Placements Immobiliers
Jamais confrontées à une crise immobilière grave, les SCPI furent jusqu’en 1992 un havre de tranquillité à l’abri de toute turbulence.
Mais, avec tous les caractères du placement immobilier en direct, leur gestion collective ne les mettait pas, pour autant, à l’abri de la tempête.
HISTORIQUE
Après les hausses démentielles jusqu’en 1990/1991, les prix de l’immobilier ont chuté de 20 à 30 % . Les parts de SCPI ne pouvaient que suivre. Mais la loi de 1993 et le strict respect de la « valeur conseillée » ont maintenu des prix artificiels qui ont bloqué toute transaction.
La situation était d’autant plus explosive et incohérente que, surtout dans l’immobilier d’entreprise qui constitue la majorité du patrimoine des SCPI classiques, les revenus locatifs diminuaient également en raison de la baisse des loyers et du taux d’occupation des locaux due à la crise économique et à l’augmentation du chômage. En dissuadant tout acheteur potentiel de s’intéresser au marché des SCPI et en empêchant tout porteur de vendre ses parts, un tel déséquilibre devenait insoutenable, au risque de faire exploser les fondements mêmes du placement SCPI qui avait pourtant connu de si beaux jours ….
Un marché de gré à gré, entièrement libre, pouvait seul débloquer la situation, avec la complicité « de gré ou de force » des sociétés gérantes.
L’alternative était simple :dans l’immobilier en parts comme en propriété directe, quels que soient le prix d’expertise et la valeur conseillée de la part, seuls les lois du marché et de la concurrence étaient en mesure de déterminer un prix acceptable de gré à gré à la fois par les acheteurs et les vendeurs et de rendre ainsi les transactions possibles.
AUJOURD’HUI
Les SCPI offrent quatre marché :
celles qui n’ont plus de marché « de gré à gré », parce que l’offre équilibre la demande au prix officiel de négociation affiché.
celles qui ont toujours un marché secondaire de gré à gré où la valeur de négociation de la part ne cesse de se rapprocher de celle du marché officiel affiché, entraînant une baisse régulière du rendement locatif. ( à saisir d’urgence ! ! !)
celles dont le prix des parts n’est pas encore stabilisé à la baisse et qui offrent des rendements parfois encore importants, mais dont les revenus locatifs ne sont pas plus stabilisés que les cours, laissant ainsi les acquéreurs éventuels dans la plus grande expectative ( prudence ! ! ! !).
celles enfin qui collectent des capitaux sur le marché primaire, SCPI nouvelles ou SCPI anciennes libérées du poids du marché secondaire qui créent de nouvelles parts et investissent dans de nouveaux programmes aux prix actuels, mieux adaptés aux besoins des utilisateurs ( pour les connaisseurs ! ! !).
QUELQUES CHIFFRES
LES SCPI FISCALES :
Il existe aujourd’hui 90 SCPI dites fiscales
58 Méhaignerie, 5 Quilès Méhaignerie, 24 Malraux, 2 Rénovation, 1 Périssol .
Avec une capitalisation d’un peu plus de :
11 milliards de francs pour les SCPI Méhaignerie et Quilès-Méhaignerie,
1.4 milliards pour les SCPI Malraux,
0.5 milliards pour les SCPI rénovation et
5.2 millions pour la SCPI Périssol.
En raison du caractère essentiellement fiscal de leur avantage, il est impossible d’apprécier objectivement leurs performances et de les comparer aux autres placements et même aux autres SCPI, tout spécialement en ce qui concerne les SCPI Méhaignerie et Quilès-Méhaignerie, de loin les plus nombreuses et les plus importantes.
Rappelons aussi que les souscripteurs ne pouvaient revendre leurs parts avant un délai de six ans sous peine de perdre leur avantages fiscaux et que ces SCPI ont été créées pour une durée limitée de 12 à 15 ans avec revente du patrimoine à terme pour ne pas diluer l’avantage fiscal limité dans le temps.
Autant d’éléments qui rendaient impossible tout essai d’évaluation des performances.
De plus la majorité des SCPI Méhaignerie et Quilès-Méhaignerie ont constitué leur patrimoine entre 1987-1992, à l’époque où les prix de l’immobilier neuf étaient au plus haut et que ces prix ont baissé de 20 à 40 % depuis lors.
Actuellement trois SCPI Méhaignerie sont en cours de liquidation au terme de leur durée de vie prévue. On estime que les associés vont récupérer entre 60 et 70 % du capital investi, comme d’ailleurs tout ceux qui ont investi à l’époque en direct dans l’immobilier et qui revendent aujourd’hui.
Si la chute des prix n’était pas du tout prévue au départ, l’avantage fiscal à amorti très sensiblement les pertes éventuelles..
L’AVENIR
L’investissement en part de SCPI à malgré tout des atouts non négligeables.
L’amélioration de la situation économique est le principal atout des SCPI d’aujourd’hui. Ceci se traduit par un meilleur taux d’occupation d’où très rapidement de meilleurs loyers soit une rentabilité améliorée. Cette nouvelle situation laisse présager une augmentation des prix d’où des plus-values à envisager.
L’organisation du marché secondaire a contribué à sa fluidité, ce qui a induit un retour de la confiance des épargnants.
La réorganisation des structures a légèrement diminué le nombre des SCPI, leur concentration a accru la mutualisation des risques, a facilité la gestion des patrimoines et la rendu beaucoup plus efficace avec de sérieuses économies de gestion.
Il en résulte des projets de croissance de SCPI existantes et la création de SCPI nouvelles.
L’augmentation de la collecte de capitaux nouveaux pour de nouveaux investissements est le meilleur gage de cette nouvelle vitalité des SCPI et de leur retour sur le marché de l'immobilier.
Ce qu’il faut retenir
Les SCPI sont autorisées à faire appel à l’épargne publique. A cet effet elle doivent obtenir l’autorisation de la COB, bien qu’elles ne soient jamais cotées en bourse.
Les parts peuvent être achetées à la création , à l’occasion d’une augmentation de capital ou en rachetant des parts à un ancien associé.
Nous avons vu qu’elles pouvaient prendre plusieurs formes, SCPI traditionnelles, de distributions ou fiscales.
La valeur des parts est estimée par la société de gérance, par l’évaluation de la valeur de la société sur :
L’expertise des immeubles
Leur estimation en fonction du marché , loyer et taux de capitalisation
Les frais
Frais de souscription : droit d’entrée variant de 4.5 à 10 % sur la valeur nominale des parts
Frais de gestion 8 à 10 % des loyers encaissés
Frais de cession : variables en fonction de l’intervention ou non de la société de gérance.
La fiscalité
Revenus Le porteur de parts n’est pas imposé sur le revenu qu’il perçoit mais sur sa part calculée au prorata de ses droits dans la catégorie des revenus fonciers.
Plus-values Elles sont imposées dans la catégorie des plus-values immobilières.
Information et communication
L’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière IEIF spécialisée dans l’information sur les SCPI ainsi que des statistiques trimestrielles sur leur évolution.
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