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A - LES SOCIETES FONCIERES
Les sociétés immobilières cotées en Bourse sont des placements immobiliers collectifs, largement ouverts et parfaitement liquides.
A la différence des SCPI, elles ajoutent les avantages et les inconvénients de la Bourse à ceux de l’immobilier, en amplifiant ou en corrigeant les hausses et les baisses suivant que les deux marchés évoluent dans le même sens ou en sens inverse.
DEFINITION
Qu’entend-on exactement par immobilier coté en bourse ?
Il s’agit essentiellement , de société propriétaires d’un patrimoine immobilier et dont la vocation est de gérer ce patrimoine, composé d’immobilier d’Entreprise ou de logements.
LES CATEGORIES
Au cours d’un passé encore récent, les sociétés immobilières cotées en bourse étaient composées par :
LES SOCIETES FONCIERES CLASSIQUES TRADITIONNELLES
Datant du XIX° siècle , les toutes premières furent créées en 1850.
L’actif comprend indifféremment des logements, des bureaux, des locaux industriels et commerciaux, des entrepôts et des hôtels qu’elles louent et gèrent en « bon pères de famille ».
LES SOCIETES IMMOBILIERES D’INVESTISSEMENT (SII)
Créées en 1963 pour aider à la reconstruction de logements.
Le patrimoine était composé essentiellement de locaux d’habitation locatifs achetés neufs. Ces sociétés ont perdu progressivement leur statut fiscal spécifique pour se trouver, aujourd’hui dans la catégorie des foncières classiques traditionnelles.
LES SOCIETES IMMOBILIERES POUR LE COMMERCE ET L’INDUSTRIE (SICOMI)
Créées en 1967 d’une part pour financer la construction ou l’acquisition d’immeubles à usage professionnel et d’autre part pour louer ces locaux à des utilisateurs, soit en location simple , soit par le biais de crédit-bail de longue durée.
LES SOCIETES FONCIERES RECENTES
Aujourd’hui, il convient de rajouter les foncières récentes créées en dehors de tout avantage fiscal spécifique, sous forme de sociétés anonymes classiques, construites autour de produits bien spécifiques, tels que centre commerciaux, parc de stationnement ou murs d’hôtels de haut de gamme.
La réduction des avantages fiscaux des SII, la disparition programmée des SICOMI ont amené, depuis les années 1990, les dirigeants de ces sociétés à les transformer en simples sociétés foncières classiques.
C’est ainsi que toutes les SII ont désormais abandonné leur ancien statut et que la majorité des SICOMI a mis fin à son activité de crédit-bail au profit de la location simple.
NOUVELLE CLASSIFICATION
Une nouvelle typologie fondée sur une approche plus économique qui s’appuie sur la nature de l’activité des sociétés a permis une nouvelle classification des sociétés immobilières cotées en bourse.
Trois nouvelles catégories de sociétés :
LES SOCIETES IMMOBILIERES VOUEES A LA LOCATION
Elles sont soit à dominante logement comprenant une partie des foncières du XIX° siècle et la totalité des ex-SII, soit à dominante entreprise comprenant les foncières du XIX° siècle dont le patrimoine est consacré à l’immobilier d’entreprise, les ex-SICOMI et les foncières récentes vouées aux centres commerciaux, aux parcs de stationnement et aux murs d’hôtels.
LES SOCIETES DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER
Elles ont toujours une production de crédit-bail, tout en disposant, malgré tout, d’un patrimoine de location simple.
LES FONCIERES SIMPLES
Elles gèrent un patrimoine immobilier en même temps que des participations industrielles.
MUTATION
Fin septembre 1998, ces trois nouvelles catégories étaient au nombre de 48 avec un actif immobilier de 105 milliards de francs environ, la plus grosse part étant détenue par les sociétés à vocation locative , plus de 75% du total.
Ce chiffre qui dépasse largement la capitalisation des SCPI, descendue à 65 milliards de francs, est malgré tout insuffisant pour faire face à la concurrence étrangère, et surtout pour tenir une place honorable sur le marché boursier ou se comparer aux ténors des marchés anglo-saxons.
Les transactions moyennes quotidienne d’une société immobilière française serait de l’ordre de 5.5 millions de francs, à comparer avec le chiffre moyen de 513 millions pour une grande valeur du CAC 40 ou de 16.1 millions pour une valeur moyenne non immobilière de la Bourse de Paris.
La faiblesse des foncières est manifeste.
Seules UNIBAIL et SIMCO ont dépassées les 7 millions de transactions quotidiennes en 1998..
Depuis 1995, les fusions, absorptions, rachats se sont multipliés a des niveaux très importants.
Sans être en mesure de concurrencer les grandes institutions financières anglo-saxonnes qui peuvent se permettre des niveaux beaucoup plus élevés d’endettement , les sociétés foncières cotées en bourse sont devenues des valeurs solides auxquelles les investisseurs particuliers peuvent de nouveau s’intéresser avec confiance dans la conjoncture favorable actuelle.
B - LES SICAV IMMOBILIERES
DEFINITION
Les SICAV sont des sociétés anonymes ayant pour objet la gestion d’un portefeuille de valeur mobilières.
Elles ne sont pas cotées en bourse, mais le prix de leur part évolue avec le cours des valeurs de leur portefeuille, dont la composition varie, elle-même, au gré des arbitrages des gestionnaires.
Alors que les premières SICAV ont été offertes au public en 1964, les SICAV spécialisées dans les actions du secteur de l’immobilier ont fait leur apparition en 1970.
Elles étaient 10 en 1974 , leur nombre atteint aujourd’hui 25, dont la dernière créée en 1998 La Compagnie Immobilière ACOFI.
Leur capitalisation boursière, en fin 1998, dépassait 12 milliards de francs, mais cinq sociétés, à elles seules, plus de 8.5 milliards.
UNI-FONCIER ( Crédit Agricole), UAP AEDIFICANDI ( UAP) , AGFIMO (AGF), CONVERTIMMO (Société Générale), NATIO IMMOBILIER ( BNP).
Mise à part la petite nouvelle créée en 1998, les 19 autres ont un actif qui varie de 41 à 500 millions de francs !.
IMMOBILIERES LOCATIVES
Bien que la composition des portefeuilles de certaines SICAV très spécialisées soit fort différente, le portefeuille type d'une SICAV immobilière reste assez stable.
Au 31 décembre 1998, il se composait de :
54.14 % d’actions de sociétés immobilières, dont 40.22 % vouées à l’immobilier locatif.
31.41 % d’entreprises du BTP et de sociétés à composantes immobilières (actifs immobiliers significatifs : hôtellerie, grande distribution, assurances), dont 3.95 % d’étrangères..
14.45 % d’obligations et de liquidités.
Les sociétés immobilières cotées sont l’élément dominant des portefeuilles des SICAV immobilières : 54.14 % en moyenne, dans une fourchette qui varie, toutefois, de 90 % chez ABF Foncière Sélection ou Foncière long terme à 14 % chez Croissance Immobilière.
Dans les cinq grandes , ce pourcentage est de 44 % ( Natio Immobilier), 45 %(Unifoncier et Convertimmo), 51 % (Agfimo) et 65 % ( UAP Aedificandi).
Malgré des différences, il y a une grande stabilité et une grande uniformité dans la composition moyenne des portefeuilles, avec quelques valeurs vedettes qui monopolisent presque en totalité, dans la majorité des SICAV, chaque compartiments des portefeuilles.
PERFORMANCES
Si les performances ont été négatives de 1993 à 1995, elles sont positives depuis 3 ans, avec une progression constantes allant de 12.63 % à 26.65 % en 1998.
Toutefois ce type de performances ne peut s’évaluer que par comparaison, avec l’évolution des valeurs immobilières et des valeurs boursières dans leur ensemble.
Performances comparées sur un an ( coupon net réinvestis)
Années 1994 1995 1996 1997 1998
Indice Immobilier IEIF -21% - 16.74% +5.79% +7.06% +24.70%
SICAV Immobilières -18.33% -4.36% +12.63% 15.42% +26.65%
Indice SBF 250 -16.96% -1.86% +26.98% +23.64% +29.25%
Sources : collection des études trimestrielles « l’immobilier en bourse à Paris » IEIFdu °N 21 de janvier 1995 au N° 38 de janvier 1999.
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