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Acheter un bien immobilier entraînera des frais dont on se préoccupera dès le départ , d’en connaître le montant exact pour prévoir son plan de financement. De plus, l’investissement propriétaire bailleur devra logiquement les prendre en compte pour calculer ses gains et sa rentabilité nets.
Ces frais sont de trois ordres :
Les frais éventuels de commission d’un intermédiaire si l’acquéreur a chargé un intermédiaire de lui trouver le bien qui lui convient;
Les droits et taxes dus au Trésor Public (Etat et Collectivités Territoriales).
La rémunération et les frais du notaire devant qui est passé et qui est chargé de son enregistrement.
Les droits et taxes, d’une part, la rémunération et les frais du notaire, d’autre part, sont regroupés sous le terme générique de« frais de notaire», parce qu’«impôts» et «taxes», calculés par le notaire, sont versés par son intermédiaire conjointement à sa rémunération et ses propres frais. Mais, ils sont, en réalité, bien distincts, puisque le notaire les reverse, de la part de l’acquéreur à la recette des impôts.
LA COMMISSION D’UN INTERMEDIAIRE
Normalement, quand on achète un bien immobilier auprès d’un promoteur ou d’un commercialisateur, auprès d’un agent immobilier, d’un notaire- négociateur, d’un gestionnaire de patrimoine ou autre intermédiaire, le prix payé est celui affiché par le vendeur, que le bien soit neuf ou ancien, charge au vendeur de rétribuer l’éventuel intermédiaire. Il appartient alors à l’acquéreur de rechercher si le prix payé est le même que celui proposé « à la source » et qui n’inclut pas l’éventuelle commission de l’intermédiaire théoriquement à la charge du vendeur, et d’acheter au meilleur prix.
Toutefois, si l’on charge un intermédiaire de vous trouver le bien qui vous convient, on se mettra d’accord avec lui sur le montant de sa commission d’intermédiation, car il n’est pas évident, du tout, que, dans ce cas, la rémunération de l’intermédiaire soit exclusivement à la charge du vendeur.
Quand on fait appel à un intermédiaire, il faut se mettre d’accord avec lui sur les conditions de son intervention et vérifier, après coup, si elle correspond bien à la différence entre le prix demandé avec ou sans intervention., tout en sachant que tous les compromis sont possibles entre vendeur et intermédiaire entre intermédiaire et acheteur, entre vendeur et acheteur , et entre vendeur, intermédiaire et acheteur. Une seule chose compte vraiment, c’est que tout soit fait dans la transparence et prévu à l’avance entre chacun des intervenants.
LA TVA ET LES DROITS D’ENREGISTREMENT
La vente d’un immeuble neuf est soumis à la TVA à 19.60% incluse dans le prix affiché, payé et enregistré, et donc à la charge du vendeur, alors qu »un immeuble ancien est soumis au droit d’enregistrement qui s’ajoute au prix demandé et est ajouté à ce prix, pour le compte de l’acheteur.
Un appartement neuf acheté à PARIS 25.000 F le m² inclut dans son prix la TVA de 19.60%, ce qui veut dire qu’hors TVA, sont prix est de 20.903 F
Un appartement ancien acheté 15.000F le m² avec en plus 6.325%, reviendra à 15.950 F QUELS LOGEMENTS SONT SOUMIS A TVA
Il s’agit des logements en construction achetés en VFA, de la première mutation d’un logement dans les 5 ans qui suivent son achèvement, des mutations suivantes qui peuvent avoir lieu dans les cinq ans de l’achèvement, si la ou les mutations antérieures ont été faite au profit d’un marchand de biens.
Sont évidemment exclus les logements neufs achetés par des particuliers qui les revendent moins de cinq ans après l’acquisition. Dans ce cas le vendeur ne récupère pas la TVA et l’acheteur paie les droits d’enregistrement
LA REMUNERATION ET LES FRAIS DU NOTAIRE
Que le logement soit neuf ou ancien, le notaire devant qui est passé l’acte de vente à droit
à une rémunération
et au remboursement des frais qu’il a personnellement engagés pour
la rédaction de l’acte et les droits de timbre pour la minute,
les copies authentiques et exécutoires,
le salaire du conservateur des hypothèques,
mais aussi la recherche des documents prouvant la réalités de toutes les informations concernant la vente :
identité et capacité du vendeur et de l’acheteur,
vérification de toutes les données concernant le bien ( désignation et caractéristiques,
y compris la superficie exacte selon loi Carrez),
frais de questionnaire du syndic
origine et titre de propriété du vendeur,
demande d’état hypothécaire,
renseignements et certificat d’urbanisme mentionnant
les contraintes d’alignement
l’existence d’un droit de préemption urbain,
les possibilités de construire et de modifier le bien et,
d’une façon générale toute restriction pouvant éventuellement grever ce droit, etc.
Cette rémunération et ces frais sont à distinguer formellement
des taxes perçues par l’Etat et les collectivités territoriales, même si les taxes dues au Trésor Public sont payées au notaire en même temps que sa rémunération et le remboursement de ses frais.
LOGEMENT ANCIEN LOGEMENT NEUF
Les émoluments et les frais du notaire se répartiront entre :
Les émoluments sur la vente qui représente un prix égal à 5% sur la tranche de prix allant jusqu’à 20.000 F, 3.30% de 20.001 F à 40.000F, 1.65% de 40.000F à 110.000F, 0.825% au dessus de 110.001 F.
Les frais de formalités engagés par le notaire, difficiles à évaluer et que l’on chiffrera entre 1.500 F et 2.000 F ou plus !
Les émoluments du notaire sur les formalités qui représentent sa rémunération pour les démarches et formalités accomplies : ils dépendent des formalités et démarches entreprises : de 1.500 à 2.500 F.
Ainsi pour l’achat d’un logement ancien de 1.000.000 F, le prix à payer au notaire ( hors taxes et impôts) évoluera autour de 15.000 F ( soit 10.158 +2.000 +2.500 + TVA sur les émoluments) Les émoluments et les frais de notaire seront calculés à un taux réduit en fonction du nombre de logements du programme immobilier concerné.
S’y ajouteront une taxe de publicité foncière de 0.615% du prix d’achat hors TVA et le salaire du conservateur des hypothèques de 0.10% du prix TTC.
Au total, les frais seront de 1.5 à 3 % du prix TTC, soit pour un prix d’achat TTC de 1.000.000 F, entre 15.000 et 30.000 F ( dont 7.000 à 8.000 F pour le Trésor Public).
FRAIS ET PLUS-VALUE
Indépendamment de toute plus ou moins value immobilière, en cas de revente, l’acquéreur d’un appartement acheté neuf ne récupérera pas la TVA et devra payer, en plus, le droit d’enregistrement + frais annexes de 6.325 %, alors que celui de l’appartement ancien ne devra ajouter au prix effectivement payé qu'un nouveau droit et frais annexes de 6.325%. On comprend alors la décote des appartements neufs quand, en cas de revente, le nouvel acquéreur.
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