Guide Immobilier

INTRODUCTION

Le secteur immobilier est complexe de part la diversité de ses acteurs (les collectivités locales, les aménageurs, les promoteurs, les investisseurs, les utilisateurs, les intermédiaires) ,des marchés (l’habitation, le commercial, le neuf, l’ancien), des modes de détention (direct, SCI, SCPI),c’est pourquoi il est nécessaire de construire un outil d’évaluation consensuel.

L’acteur essentiel est l’expert.

LES NORMES EUROPEENNES D’EVALUATION IMMOBILIERES (EVS)

Elles ont pour but :
Aider les experts immobiliers à préparer leurs rapports
Promouvoir l’usage courant des définitions de la valeur vénale et des méthodes d’évaluation
Fournir une norme de qualité, en termes de qualification et de meilleure technicité pour les experts
Assurer une base correcte pour l’analyse économique
Inculquer aux experts une approche du clients et du respect des travaux demandés.
Accroître la connaissance du rôle de l’expert
Instituer des procédure claires et précises.

Par contre les expertises à finalité fiscale et d’expropriation ne sont pas couvertes par les normes EVS.

LES INTERVENANTS A L’EXPERTISE IMMOBILIERE

L’expert immobilier
Les clients
Le commissaire aux comptes

Les experts sont soumis a des réglementations d’Etat, institutionnelles ou professionnelles . L’Union Européenne, n’a pas de réglementation spécifique ni de procédure d ’accréditation des experts immobiliers.

Il a obtenu un diplôme, une connaissance du marché, une expérience professionnelle, être membre d’une association professionnelle reconnue, être nommé par les tribunaux.

LE CLIENT

Le client doit définir le but de la mission, l’identité des parties intéressées.

Et envisager immédiatement la fixation des honoraires avec l’expert.

LE COMMISSAIRE AUX COMPTES

Il intervient quand les expertises sont faites dans un but bilantiel

Il peut vérifier les compétences professionnelles, l’adéquation du travail de l’expert.
Le client doit définir le but de la mission, l’identité des parties intéressées.

Et envisager immédiatement la fixation des honoraires avec l’expert.

LES CONCEPTS DE VALEURS

Valeur vénale
Valeur locative de marché
Valeur d’utilité
Coût de remplacement
Valeur d’apport
Valeur à neuf
Valeur d’assurance

VALEUR VENALE

Quel que soit l’objectif de l’expertise, le critère fondamental est constitué par la définition et l’exposé de la valeur vénale. La valeur vénale (valeur marchande, valeur de marché, valeur de réalisation) est le prix auquel des terrains et des immeubles peuvent être vendus dans un acte privé par un vendeur au moment de l’expertise.
On peut supposer que les conditions préalables sont réunies:
la libre volonté de l’acquéreur et du vendeur,
la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation,
le maintien de la valeur à un niveau stable pendant ce délai,
que le bien a été proposé dans les conditions du marché, sans réserve, avec une publicité adéquate,
en l’absence de facteurs de convenance personnelle.
La valeur vénale peut être définie dans 2 hypothèses:
la valeur d’un bien libre ou supposé tel,
la valeur du bien «occupé». Dans ce cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières des occupants.
La valeur vénale est exprimée hors droits de mutation, hors TVA pour l’immobilier commercial et hors frais d’acquisition.

VALEUR LOCATIVE DE MARCHE

Elle correspond au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.
Cette valeur intègre l’incidence de toutes sommes versées au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée , indemnité de changement d’activité)
La valeur est exprimée hors droit de bail, hors TVA, hors charges locatives refacturées au preneur.

VALEUR D’UTILITE

Valeur d’usage, valeur d’utilisation, valeur d’exploitation

Investissement qu’un chef d’entreprise devrait accepter de décaisser pour disposer d’un bien nécessaire à l’exercice de son activité

Elle peut être calculée selon deux méthodes : Valeur vénale + frais et travaux si nécessaire : pour un bien courant
Pour un bien spécifique : coût de remplacement

COUT DE REMPLACEMENT

Valeur de remplacement d’un immeuble
Coût de remplacement brut
Soit : valeur du terrain + coût de construction + agencement immobilier + frais + taxe + honoraires
Coût de remplacement net.
Coût brut moins dépréciation tenant compte de la vétusté et de l’obsolescence

VALEUR D’APPORT

La valeur d’apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d ’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif.

Elle est fonction de la nature de l’opération, de la destination des biens convenue entre les parties. La valeur d’apport n’existe pas sui generis (de son propre sang)mais dans le cas d’une opération précise, c’est donc aux parties (apporteurs et apportés) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calculs), doit être choisie , sous le contrôle des commissaires aux Apports.

PRIX DE CONVENANCE

Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marché d’un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l’offre et de la demande.

Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été motivée par une convenance particulière, donc propre à elle seule, et exogène par rapport au marché immobilier.

Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale moyenne, même si les parties prenantes à l’opération n’ont pas réalisé une opération défavorable de leur propre point de vue.

Le prix de convenance est généralement considéré comme non opposable au regard de la réglementation fiscale.

VALEUR DE VENTE FORCEE

Il s’agit de la valeur de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre).
Elle traduit une différence sensible, du moins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.

L’expropriation ne rentre pas, a priori dans le cadre d’une vente forcée; en effet si l’aliénation a un caractère obligatoire, les bases d’indemnisation doivent être la valeur du marché et le dommage subi par l’exproprié à la date de référence.

VALEUR A NEUF

Celle-ci se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d’équipements de nature immobilière (immeubles par destination), honoraires et frais techniques inclus.
A la différence de la valeur de marché, elle est généralement établie à l’identique ou à l’équivalent sur la base de devis.
Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (Services Généraux ou Eléments de confort) qui y sont liés.

Correspond au coût de reconstruction ( sur devis) des bâtiments et équipements de nature immobilière, honoraires et frais techniques inclus.

VALEUR D’ASSURANCE

La valeur d’assurance est la valeur pour laquelle un bien est assuré pour une compagnie.

Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d’Assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.

La valeur d’assurance recouvre deux notions :
La valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l’identique ou à l’équivalent).

La valeur à neuf moins la vétusté (coefficient de vétusté)
Valeur à neuf à laquelle a été appliqué un coefficient de vétusté tenant compte de l’âge du bien et de son état d’entretien.

En France, la valeur d’assurance est exclusivement déterminée par un certain nombre de cabinets spécialisés agréés par l’Assemblée Plénière des Sociétés d’Assurance et de Dommages (APSAD).

VALEUR DE DROIT AU BAIL

Il s’agit du prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.

Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché.
En matière de commerces, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité.
L’évaluation d’un droit au bail consiste donc a apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.

La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.
Il convient de bien distinguer le droit au bail :
D’une part, du fonds de commerce dont il peut être l’une des composantes.
D’autre part, du droit d ’entrée ou du pas de porte qui s’analysent quant à eux, comme la contrepartie d ’avantages lors de la construction du bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés au propriétaire.

Le droit d’entrée ou pas de prote constitue en fait la contre-valeur en capital d’un loyer et dispose d’un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.

DEFINITION DES SURFACES

SURFACE CADASTRALE

Surface d’un terrain ou d’une assiette foncière telle qu’elle figure dans les documents cadastraux.
Documents à caractère fiscal puisqu’ils permettent de fixer l’assiette de l’impôt foncier. Le plan cadastral couvre l’ensemble du territoire national.

En matière d’origine de propriété, les documents cadastraux ne constituent qu’une présomption simple. La surface cadastrale peut être issue d ’un arpentage (fait par un géomètre), d’une détermination graphique à partir du plan cadastral ou encore de mesurages effectués sur le terrain pour les plans numériques.

SURFACE HORS ŒUVRE BRUT S.H.O.B

La SHOB est définie au premier alinéa de l ’art R 112-2 du Code de l’Urbanisme: La surface du plancher hors œuvre brute d ’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

La circulaire n°90/80 du 12/11/1990 du ministère de l ’équipement indique le éléments constitutifs de la SHOB:
La SHOB doit être mesurée de manière à prendre en compte l’épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituants de simples cloisonnements) et tous les prolongements extérieurs d’un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.

Sont compris dans la SHOB :
 Les RDC et étages ( y compris ceux des constructions non fermées de murs tels que les hangars par exemple.
Tous les niveaux intermédiaires tels que mezzanines et galeries.
Les combles et sous-sols aménageables ou non.
Les toitures terrasses accessibles ou non.
La partie du niveau inférieur servant d’emprise à un escalier, à une rampe d’accès ou à la partie du niveau inférieur auquel s’arrête la trémie de l’ascenseur.
Sont exclus de la SHOB :
Les constructions ne formant pas de planchers telles que les pylônes, canalisations, citernes, silos de même que les auvents constituants seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade.
les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez de chaussée.
tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher et notamment ceux occasionnés par les trémies d’escalier, d’ascenseur ou de monte-charge.
Les marches d’escalier, les cabines d’ascenseur et les rampes d’accès.

SURFACE HORS ŒUVRE NETTE S.H.O.N

La surface hors œuvre nette s’obtient à partir de la SHOB en opérant un certain nombre de déductions : Déductions relatives aux sous-sols et aux combles de constructions
Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.
Cette déduction s’opère au regard de l’appréciation des trois critères suivants:
Hauteurs des locaux : Sont considérées comme non aménageables les parties de planchers en comble ou en sous-sol disposant de toiture ou sous-plafond inférieur à 1,80m.

Affectation des locaux ne sont pas pris en compte dans la SHON certains locaux en comble ou en sous-sol non aménageable pour l’habitation ou pour d’autres activités en raison de l’usage qui en est fait dans la construction( chaufferie, système d’air conditionné, machinerie d’ascenseur, installation téléphonique…)
En revanche, sont pris en considération les surfaces telles que les buanderies, salles de jeux, vestiaires, séchoirs.

Consistances des locaux Peuvent être considérées comme non aménageables les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sols même si leur hauteur excède 1,80m(impossibilité à supporter des charges liées à des usages d ’habitation ou en raison de l ’encombrement de la charpente).

LES DIFFERENTES DEDUCTIONS

Déductions relatives aux toitures terrasses, balcons, loggias, surfaces non closes du rez de chaussée

Sont déduites les surfaces de plancher hors; œuvre, les toitures-terrasses, les balcons, les loggias, ainsi que les surfaces non closes situées au rez de chaussée.

Déductions relatives aux aires de stationnement de véhicules

Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre, les bâtiments ou les parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules

Ces surfaces ne sont pas comprises dans la SHON , quelles soient ou non destinées à faire l’objet d’une gestion de caractère commercial et quelle que soient leur situation par rapport à l’immeuble ( sous-sols, rez de chaussée, construction en silo ou isolées.).

Déduction relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles

Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés aux logements des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production

Déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux à usage d’habitation

Est déduite une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation
Cette déduction ne s’applique qu’aux surfaces de plancher affectées à l’habitation.

Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d’isolation thermique ou acoustique.

Déductions spécifiques aux opérations de réfection d’immeubles à usage d’habitation

Dans la limite de 5m² par logement, les surfaces de logement, les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en RDC.

La détermination de la SHON, permet de vérifier si un projet respecte la densité de construction ou les droits de construction autorisés sur le terrain d’implantation, ou de déterminer les droits à construire résiduels sur un terrain bâti ou ayant fait l’objet d’une division.

La SHON est ainsi d’usage permanent en matière de permis de construire ou de certificat d’urbanisme.

Elle est également employée pour liquider les taxes d’urbanisme (TLE, Taxe Départementale pour le financement des Conseils d’Architecture, d’urbanisme et de l’environnement, Taxe Départementale des espaces naturels sensibles….), le versement résultant du dépassement de plafond Légal de Densité ou la participation en cas de dépassement de Coefficient d’Occupation des Sols.

SURFACE UTILE BRUTE

La surface utile brute est égale à la surface Hors œuvre nette , déduction faite des

éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends…
circulations verticales : les parties non déduites dans le cadre de la SHON…
La surface utile brut peut se décomposer en trois éléments :
circulations horizontales
locaux à caractères social et sanitaire,
surfaces effectivement réservées aux postes de travail ( bureaux, ateliers, laboratoires, etc…)

La surface utile brute est le paramètre de base le plus couramment retenu pour les expertises en valeur vénale, en valeur d’utilité ou en valeur locative de marché.

SURFACE UTILE NETTE

Il s’agit de la surface utile effectivement réservée au travail (surfaces administratives, de recherche fondamentale, de stockage, de production et assimilées…)
Elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulation horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires.

SURFACE UTILE PONDEREE

Cette notion est principalement utilisée pour les surfaces de ventes et en particulier les boutiques.
Elle est établie à partir de la surface brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial ( surface de vente, réserves…)

La notion de surface pondérée est utilisée également de façon plus rare et moins systématique dans l’évaluation d’autres types d’immeubles ou de locaux.
Le principe reste le même mais il est appliqué d’une manière différente, en ramenant les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon ( voir surface développée HO pondérée)

SURFACE GLA (gross leasing Area ou gross lease Area)

Cette notion est fréquemment utilisée dans les centres commerciaux.

Elle correspond à la surface hors œuvre nette d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques.

Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots ( dans les galeries marchandes ou centres commerciaux par exemple).

SURFACE COMMERCIALISABLE

Cette notion est souvent utilisée pour les locaux à caractère commercial (bureaux, activités …).

Elle correspond à la surface utile brute sous réserve de la comptabilisation effective des parties de locaux à usage commun (circulation horizontales, sanitaires…).

SURFACE HABITABLE

La surface habitable, définie par l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation, est la surface de plancher construite , déduction faite des surfaces occupées par les murs, les cloisons , marches et cages d’escaliers, ébrasements de portes et fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

SURFACE DEVELOPPEE hors œuvre pondérée SDHOP

Somme des surfaces hors œuvre (c’est à dire murs péri métriques compris ) des différents niveaux d’un bâtiment, affectés de coefficients de pondération proportionnels :

 soit à l’utilité de ces niveaux par rapport à celle d’un niveau courant ( en cas d’estimation de la valeur vénale ).

 soit à leur prix de revient (en cas d’évaluation du coût de construction ou de reconstruction ).

SURFACE PRIVATIVE D’UN LOT DE COPROPRIETE ( loi CARREZ)

Il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette superficie.
Cette surface privative est donc très proche des notions de surface utile brute en immobilier d’entreprise et de surface habitable en habitation, sans toutefois se confondre entièrement avec celles-ci.

On se rapportera donc, pour les obligations de déclarer cette superficie privative pour les biens soumis au régime de la copropriété et faisant l’objet d’un acte de vente, à la loi du 18 décembre 1996 et aux textes d’application ( décret du 23 mai 1997).

LES METHODES D’EVALUATION

Méthode par comparaison

Méthode par le revenu

Méthode par le coût de remplacement

Méthode indiciaire

Méthode dite par sol et construction

Méthode dite du bilan promoteur

Méthode dite professionnelle

METHODES PAR COMPARAISON

Également appelées méthodes par le marché ou par comparaison directe. Elles permettent d’évaluer un bien ou un droit immobilier en attribuant un prix pour chaque composante à partir des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchant.
Selon les types d’immeubles, les paramètres retenus pourront être:

• la surface habitable,
• la surface utile,
• la surface pondérée,
• l’immeubles, les paramètres retenus pourront être:
• la surface habitable,
• la surface utile,
• la surface pondérée,
• l’unité: parking, chambres, lits, fauteuils.

METHODES PAR LE REVENU

Ou méthodes par capitalisation du revenu, ou par le rendement.
Elles partent soit d’un revenu constaté ou existant, soit d’un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché) et à lui appliquer un taux de rendement.
Certaines méthodes se fondent sur des revenus nets ou projetés que l’on actualise sur une période future.

METHODES PAR LE COUT DE REMPLACEMENT

Le coût de remplacement intègre: l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements liés. Trois calculs différents:

-un coût de remplacement à l’identique: valeur vénale du terrain + coût de reconstruction et installation à l’identique + frais accessoires et TVA non récupérable. Utilisé essentiellement en matière d’assurance.

-Un coût de remplacement à l’équivalent: valeur vénale du terrain + coût de reconstruction à l’équivalent en partant du principe que si les bâtiments étaient reconstruits, ils le seraient dans des normes de surface, de matériaux et d’équipement différentes du bâtiment existant considéré.

La valeur vénale de l’immeuble pris dans son ensemble + frais et droits d’acquisition + travaux d’adaptation pour y exercer une activité précise.

Cette méthode est employée quand on apprécie un immeuble courant ou standard dont l’équivalent peut être disponible sur le même marché

METHODES INDICIAIRES

Point de départ la valeur antérieure à laquelle on applique un indice ou un coefficient de variation.
Méthodes peu employées ou déconseillées en matière de valeur vénale: il n’existe aucun indice général qui permet de chiffrer l’évolution des valeurs de marché des différents biens immobiliers, par contre très utilisées en matière de valeur faisant appel à des notions de coûts.

METHODES DITES PAR SOL ET CONSTRUCTION

Appréciation séparée des 2 composantes de l’immeuble: le terrain et les bâtiments.

Ces méthodes s’apparentent soit à des méthodes par comparaison, soit par coût de remplacement.

METHODES DITES DU BILAN PROMOTEUR

Ou de «récupération foncière» ou de «compte à rebours opérateur». Elle consiste à partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, à reconstituer les différents coûts grevant l ’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires et marge),pour parvenir par déduction à la valeur de l’immeuble ou du terrain.
Elle est utilisée pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé, également pour déterminer la valeur d’un immeuble bâti existant destiné à faire l’objet d’une opération de reconstruction ou de restructuration lourde. Les références de transactions pour des biens comparables et l’analyse de l’offre et de la demande prévisible d’ici la date de livraison doivent être pris en compte.

METHODES DITES PROFESSIONNELLES

Les biens concernés: hôtels, cinémas, hôpitaux, cliniques ainsi que l’immobilier de loisirs et certaines surfaces commerciales.
Méthodes dérivées des méthodes par comparaison directe ou par le revenu.
Elles privilégient la considération du chiffre d’affaires et la marge brute effectués ou potentiels de l’activité exercée dans les locaux et d’un pourcentage de chiffre d ’affaires admissible en loyer.

TYPOLOGIE DES REVENUS

Loyer
Valeur locative de marché
Revenu net
Cash flow ( flux de trésorerie

LOYER

Il s’agit du loyer annuel brut ou «loyer en principal» versé par l’occupant à un propriétaire en échange de l’usage d’un bien immobilier en vertu d’un titre d’occupation.

Le loyer (indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction), hors taxes et hors charges locatives, constitue le revenu brut de l’immeuble.

VALEUR LOCATIVE DE MARCHE

Contrepartie financière acceptable sur le marché pour l’usage annuel d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail ou d ’un autre titre d’occupation.

VL est fonction de l’offre et de la demande sur le marché locatif concerné.
Comme le loyer elle est exprimée hors droit de bail, hors TVA, et hors charges locatives facturées au preneur.

REVENU NET

Revenu semi net: loyer annuel moins frais engagés par le propriétaire non remboursés par le locataire.
Les frais : entretien courant du local ou de l’immeuble (hors gros œuvre). Notion utilisée avec réserves.

Revenu net: loyer annuel + autres revenus générés par l’immeuble moins ensemble des frais annuels supportés par le propriétaire découlant de la nature intrinsèque de l’immeuble mais indépendant de la personnalité du propriétaire.
Exemples d’éléments à déduire: honoraires ou frais de gestion, assurance d’immeuble, taxe foncière et travaux d’entretien courant (sauf si remboursés par le locataire) ainsi que les grosses réparations.

Ce revenu net constitue l’assiette à laquelle est appliqué le taux de rendement sur le revenu net. C’est également ce revenu net qui sert de base dans les actualisations

CASH FLOW

C’est le flux annuel constitué par la différence entre l’ensemble des recettes générées par un immeuble :
loyers,
locations d’emplacement publicitaire ,
produits financiers des dépôts de garantie
l’ensemble des dépenses y compris
les impôts sur le revenu,
les éventuels remboursements d’emprunt,
intérêts d’emprunt ou frais financiers.

Cash-flow = revenu net -dépenses afférentes au bien et au propriétaire
(IR, financement, fonds propres ou emprunt, amortissements).

Le cash-flow à la différence du revenu net constitue plus une donnée d’analyse qu’une base d’expertise.

DEFINITION DES TAUX DE CAPITALISATION, DE RENDEMENT, D’ACTUALISATION

Le qualificatif de «taux de Capitalisation» est le terme le plus adéquat pour parler. Toutefois les professionnels de l’immobilier utilisent plus couramment le terme « taux de rendement « est le plus fréquent.
Il faut distinguer quatre notions :

Le rendement côté vendeur ou dans l’optique d’un exercice courant de gestion taux de capitalisation.
Taux de capitalisation = en % Rapport entre revenu de l’immeuble et prix de vente hors frais, hors droit de mutation ou sa valeur vénale.
Il est brut ou net (soit que l’on retienne le revenu brut ou le revenu net de l’immeuble.

Le rendement côté acquéreur ou investisseur taux de rendement , dit aussi taux de placement.
Taux de rendement = en % ,Rapport entre revenu brut ou net de l’immeuble et capital engagé par l’acquéreur( prix d’acquisition+ frais et droits de mutation.
Il est brut ou net (soit que l’on retienne le revenu brut ou le revenu net de l’immeuble.

La rentabilité qui inclus la notion de revenu, et la plus ou moins-value en capital

Le rendement interne qui représente la rémunération global des capitaux investis (fonds propres)

TAUX DE CAPITALISATION THEORIQUE T1

Ce taux permet de calculer la valeur vénale d’un immeuble ou d’un local à partir de sa valeur locative de marché potentiel

Il s’utilise comme suit :

Valeur locative de marché X 100 =Valeur vénale hors droits
T1

TAUX DE RENDEMENT THEORIQUE T2

Ou « taux de placement brut théorique»
Il s’agit du même calcul dans son principe, mais le taux est différent puisqu’il porte sur une valeur vénale « droits inclus».

Ce taux est donc sensé rémunérer un investissement initial comprenant le prix versé au vendeur ainsi que les droits de mutation non récupérables versés à l’Etat et les autres frais d’acquisition.

Ce taux est utilisé comme suit :
Valeur locative du marché X 100 - droits de mutation et frais
T2
d’acquisition = Valeur vénale libre hors droits.

Ce taux de rendement théorique est très utilisé en immobilier d’entreprise (fourchette de taux publiées, rendements acceptés sur les immeubles loués au loyer de marché ou destinés à être loués).
Il est parfois appelé «taux de base» ou «taux de marché».

TAUX DE CAPITALISATION EFFECTIF (T3)

Ce taux permet de calculer la valeur vénale de biens immobiliers loués à partir des loyers existants.
Les loyers effectivement versés sont en effet souvent sensiblement différents de la valeur locative de marché qui pourrait être obtenue d’un nouveau locataire au même moment.

Il s’applique de la manière suivante :

Loyers perçus X 100 = Valeur vénale « occupé» hors droits
T3

TAUX DE RENDEMENT EFFECTIF (T4)

Ou «taux de placement effectif»
Ce taux permet de calculer à partir des loyers effectivement perçus la valeur vénale plus les frais d’acquisition et droits de mutation.
Il s’agit d’un taux de rendement sur l’investissement initial ( valeur vénale + frais d’acquisition et droits de mutation non récupérables versés à l’état par l’acquéreur).

Ce taux dérive du même principe que le T2, la seule différence étant la base de calcul : dans le cas du T2 , l’assiette est la valeur locative de marché, dans le cas du T4, l ’assiette est constituée par les loyers réels.
Pour obtenir une valeur vénale» hors droits», il convient donc de soustraire du résultat le montant des droits de mutation et frais d’acquisition.
Le taux de rendement net effectif s’applique donc comme suit :

Loyers perçus X 100 - frais d ’acquisition et droits de mutation =
T4

Valeur vénale « occupé hors droits».

TAUX DE RENDEMENT SUR LE REVENU NET (T5)

«taux de placement net «

Ce taux permet d’obtenir la valeur vénale d’un bien immobilier en capitalisant le revenu locatif réel, net des charges inhérentes à l’immeuble et supportées par le propriétaire.
Il produit une valeur vénale + frais d’acquisition et il convient donc de déduire ceux-ci.
Le calcul se fait de la manière suivante :

Revenu locatif net X 100 - Droits de mutation et frais d’acquisition =
T5
Valeur vénale «occupé» hors droits

TAUX DE CAPITALISATION DU REVENU NET

Le taux de capitalisation net est le rapport entre le revenu locatif net des charges supportées par le propriétaire à la valeur vénale ou au prix de vente hors frais et droits de mutation.

Il s’applique de la manière suivante :
Revenu locatif net X 100 = Valeur vénale «occupé» hors droits
T6

TAUX DE RENDEMENT INTERNE

Le taux de rendement interne ( TRI) ou internal Rate of Return exprime la rentabilité moyenne de l’ensemble des capitaux investis dans un placement ( un immeuble…) sur une période de temps déterminée.

Il est aussi appelé «taux de rentabilité» la rentabilité traduisant en fait le rendement de l’ensemble des fonds investis sur une période donnée.

Il synthétise à la fois le rendement généré par la somme des revenus nets du placement sur la période, et la plus ou moins-value réalisée entre le montant de l’investissement de départ et le produit de la revente à la fin de la période.
Si FM0 , FM1, FM2…. FMt, sont les flux financiers aux années 0,1,2,…t, le taux de rendement interne est la valeur TRI solution de l’équation.

FM0 + FM1 + FM2 + …..+ FMt = 0
(1+TRI) (1+TRI)2 (1+TRI)t

TAUX D’ACTUALISATION

Permet de calculer la valeur actuelle d’une somme de flux financiers à venir sur une période donnée.
L’actualisation des flux financiers peut être employée dans certaines évaluations de droit de bail, de contrats de crédit bail ou de construction sur terrain d’autrui, ainsi que dans les méthodes d’évaluation par actualisation des flux.
Quel type de taux faut-il retenir ?
Soit un taux raccordé aux taux de rendement constatés sur les marchés immobiliers correspondants, donc dépendant essentiellement des caractéristiques de l’immeuble dans son marché.

Soit des taux construits à partir des taux du marché financier, la base d’appréciation la plus courante étant le taux de l ’argent à faible risque (CàD celui des obligations).
Dans le cadre d’évaluations immobilières, il est d’usage de retenir un taux dont l’appréciation de départ est fondée sur le taux de l’argent à faible risque, rehaussé d’une prime variable tenant compte de la moindre liquidité des biens immobiliers et des caractéristiques principales de l’immeuble.
Toutefois, la considération des taux de rendement nets observés sur le marché de l’immobilier peut constituer une seconde approche dans l’appréciation d’un taux d’actualisation.

ECHAPPER A LA PREEMINENCE DES PRIX

On peut constater qu’un secteur aussi lourd, avec des enjeux d’une telle importance, et ou le choix d’investissements engagent les opérateurs pour des montants proportionnellement plus longs et plus élevés que dans d’autres secteurs, n’ait disposé d’aucun outil véritablement adapté à l’évaluation des immeubles et à l’optimisation de leur gestion.

Tout propriétaire d’immeuble,
tout investisseur,
tout observateur extérieur même sait empiriquement évaluer le compte d’exploitation de l’immeuble.

Mais deux lacunes sont apparues dans cette démarche lors de la dernière crise immobilière.

1 On ne sait pas exprimer l’équilibre des flux, le seul concept disponible, le prix, ne se réfère qu’à la valeur d’échange de l’actif proprement dit ou à un seul de ces flux, le loyer, lorsque celui-ci est capitalisé, pour devenir un prix de référence

2 La constatation des équilibres de flux s’accompagne d’une réflexion sur leur optimisation.
Pourquoi ces deux lacunes :

• l’absence d’un outil d’appréciation et d’évaluation qui soit adapté à la compréhension de l’immeuble, qui permette d’en retracer la dynamique et ne se contente pas d’en constater la valorisation à un moment très précis de son existence à savoir, son arrivée sur le marché.
Hier, l’important était de gérer l’existant plutôt que de le développer, c’est la crise qui l’a imposé, ensuite, l’immobilier est devenu suffisamment complexe en France pour exiger et autorise la mise en place de nouveaux outils d’évaluation.

• C’est pourquoi, l’analyse financière est apparu dans le monde de l’immobilier.
L’analyse financière, avec les outils qui lui sont propres, peut apporter trois compléments à cette démarche.

1) La maîtrise des flux produits par l’immeuble

Constater les produits et charges secrétés par un immeuble, c’est une chose mais les maîtriser représente un autre exercice.
Il faut contrôler un certain nombre de flux, il convient d’identifier clairement les moyens utilisés pour cela.
Nous allons voir 3 d’entre eux :
• les dotations

• les flux financiers

• les charges fiscales.

2) La prise en compte des échéanciers :

L’analyste dispose d’outils spécifiques destinés à prendre en compte l’impact du temps sur la rentabilité d’une opération.
Il s’agit des plans de trésorerie et de financement, des concepts spécifiques tels que la Valeur Actuarielle nette de l ’investissement (VAN) ou le Taux Interne de Rentabilité (TIR). Ces concepts ont pour caractéristiques commune de pondérer les flux par la prise en compte du temps, CàD de les actualiser.

Les plans de trésorerie et de financement font partie des outils que connaissent les promoteurs, ils présentent ces documents à leur banquier lors d’une demande de financement, ceci au moment de la construction, il apparaît nécessaire de les étendre à la période de détention et de cession. Ceci est important pour prendre en compte l’impact et le coût des décalages de trésorerie.
Elle permet de voir également à partir de quand l’immeuble sécrétera sa rentabilité maximale, celui ou il sera devenu opportun de le vendre, le prix de cession qui déterminera le seuil de rentabilité

3)La mise à disposition de concepts opérationnels

L’analyse financière propose en même temps qu’une démarche novatrice, des concepts originaux.
Au lieu de parler de bénéfice PV-PA, l’analyste parlera de cash flow de l’immeuble et son taux interne de rentabilité.

LA NOTATION IMMOBILIERE : SON ARCHITECTURE, SES RESULTATS

Il s’agit d’instaurer une démarche nouvelle, aboutissant à un instrument, la note, susceptible d’être utilisée dans le plus grand nombre de moments de la vie de l’immeuble.
Transposer aux biens immobiliers la grille utilisée à l’estimation de toutes sortes d’investissements, qui est la grille rentabilité/risque.

L’usage de cette grille implique de maîtriser deux concepts : la rentabilité immobilière, dont il conviendra de définir le contenu, et le risque immobilier, qui nécessite lui aussi une formalisation.

Démarche qui consiste en une transcription à l ’immobilier des concepts fondamentaux de la finance.
L’outil qui en résulte est une estimation , une approche objective, de la valeur de l’immeuble, ce sera ni un chiffre ni un prix.
Il ne s’agit pas de dire la vérité , mais de dépeindre, un immeuble dans un marché, le résultat sera une NOTE.
La note se voudra utilisable, à tout moment de la vie de l’immeuble, sous tous ses angles, pour tous usages, in fine.

APPREHENSION DE L’IMMEUBLE AU TRAVERS DE SES FLUX FINANCIERS

IMPORTANCE DES FLUX FINANCIERS DANS LA NOTATION IMMOBILIERE

Une nouvelle attitude largement inspirée par la crise, consiste à s’intéresser en priorité aux flux. Le loyer est le flux difficile à optimiser. Le régime de fixation des loyers est assez encadré encore à l’heure actuelle.

Voir les différentes lois régissant les rapports locataires /propriétaires
Seuls les loyers d’immeubles neufs ou rénovés depuis moins de six mois faisant l’objet d’une première location peuvent être fixés librement
Le propriétaire français souffre d’une assez grande précarité, supérieure à celle d’un propriétaire anglais, ce qui le met dans une position défavorable dans le rapport de force avec le locataire.(résiliation et augmentation de bail très difficile).
Possibilité malgré tout de signer des baux fermes de trois ans non remis en cause tous les 3 ans, dont les loyers à ’origine soient librement fixés et qui puisse être renégociés en fonction du marché .

LES DIFFERENTES DISPOSITIONS DU DECRET DE 1953.

Encore faut-il que le rapport entre l’offre et la demande s’oriente dans un sens qui permette de généraliser de telles pratiques.
Ce n’est pas sur le loyer que le propriétaire français dispose de la plus grande latitude pour maximiser sa rentabilité, qu’il soit contraint par un régime juridique ou dépendant d’un rapport de forces avec le locataire

Il convient donc d’attirer l’attention sur ceux des flux qui sont susceptibles d’être optimisés, et dont la prise en compte permettra seule d’appréhender véritablement la richesse produite par l’immeuble

LES FLUX FONDAMENTAUX

Il s’agit en sus des loyers , des dotations aux amortissements, des frais financiers et de l’impôt, dont il conviendra d’étudier la gestion pour étalonner la véritable richesse produite par l’immeuble.

L’AMORTISSEMENT DES IMMEUBLES : PRINCIPES ET DISCUSSION

La France dispose avec l’amortissement fiscal des immeubles d’une technique originale.
Jusqu’à l’amortissement Périssol, le particulier ne pouvait amortir une habitation.
Comptablement, l’amortissement est une technique destinée à constater la dépréciation due à l’usure d’un bien de production et à préparer son remplacement.
L’amortissement crée une charge, déductible du bénéfice imposable, mais non décaissée: il s’agit donc d’une fraction du bénéfice économisée, qui plus est en franchise d’impôt.

On peut penser que l’entretien d’un immeuble permet de maîtriser la valeur de l’immeuble en l’état, de plus en France l’idée a toujours été qu’un immeuble se valorise régulièrement et non se dévalorise.

Cependant aujourd’hui, force est de constater que trois évolutions sont venues justifier abondamment la pratique de l’amortissement.

• 1 Les immeubles de bureaux doivent être de plus en plus «au goût du moment» ce qui les expose à un risque de dévalorisation du fait de l’obsolescence des techniques, les progrès ne pouvant être en la matière intégrés.

Parler des différents types d’immeubles et des évolutions, de la recherche de minimiser les charges récurrentes : gestion des flux, du chauffage, câblage, climatisation…
A localisation identique ou comparable, la technologie qui correspond à la génération de l’immeuble est devenue un facteur discriminant dans la procédure de fixation du loyer et du prix. Il est important de constater le phénomène d’obsolescence qui en découle.

• 2Du fait que le marché de l’immobilier est de plus en plus cyclique, l’amortissement devient de plus en plus important, en effet il n’est plus exclu d’avoir à enregistrer des moins values lors de la cession d’un immeuble. En sachant que les cycles s’accélèrent et s’amplifient, on pourrait admettre des délais d’amortissement plus court.

• 3 L’immeuble sert par lui même de bien s’exploitation, de plus en plus d’entreprises sont devenues propriétaires de leur immobilier d’exploitation. L’investissement immo n’est plus qu’une dépense à fonds perdus. C’est de plus en plus un outil de productivité, une pièce de l’ensemble logistique, parfois même un facteur de motivation ( cf certains sièges sociaux).

MODALITES

2 possibilités d’optimiser sa politique d’amortissement fiscal:
Le cadre normal
Passer par l’intermédiaire d’un crédit bail sous le régime particulier des sicomi ou ex-sicomi.

LE CADRE NORMAL

Cadre assez large pour le propriétaire , mais aucune possibilité de dérogation quant à la durée, au rythme et à l’assiette de ses dotations, à la différence du régime autorisé par le crédit bail SICOMI
Dans le cadre normal les durées d’amortissements autorisées par l’adm Fiscale son les suivantes. Les durées d ’amortissements sont susceptibles d’une variation de 20% si l’entreprise peut justifier de circonstances particulières. Ces chiffres laissent une assez grande liberté d’appréciation aux propriétaires.

Immeubles en général 20 à 50 ans 5 à 2%
Immeubles à usage de bureaux 25 ans 4%
Maisons d’habitation ordinaires 50 à 100 ans 2 à 1 %
Maisons ouvrières 25 à 33 ans 4 à 3,03 %
Bâtiments commerciaux 20 à 50 ans 5 à 2%
- magasins de détail 20 ans 5%
- Hôtels restaurants 40 ans 2,5%
Bâtiments industriels 20 ans 5 %
- constructions légères 15 ans 6,67 %
entrepôts 20 ans 5 %
- garages 10 ans 10 %
Cliniques chirurgicales 30 ans 3 ,33 %

LE CADRE PARTICULIER DE LA DETENTION IMMOBILIERE EN CREDIT-BAIL

Les immeubles détenus sous le régime de crédit-bail immobilier bénéficient d’un régime d’amortissement dérogatoire sur les plans de la durée, des modalités, et de l’assiette. Le bénéfice de ce régime est transmis dans les comptes du propriétaire par les loyers, puisque ceux-ci sont composés des dotations aux amortissements de l’immeuble financé et des intérêts du financement inclus dans le crédit-bail.
En ce qui concerne les durées, les modalités officielles sont les suivantes

DUREE NORMALE AMORTISSEMENT ADMIS SUR
40/50 ANS 30 ANS
30 ANS 25 ANS
25 ANS 20 ANS

Dans la pratique, les durées maximales des contrats de crédit-bail n’excèdent pratiquement jamais les 15 ans, ceci étant bien évidemment admis par l ’adm fiscale.
Possibilité de choix pour les crédit-bailleurs pour le mode d’amortissement. dégressif, linéaire ou progressif le mieux adapté à l ’inves. Ils peuvent émettre un barème de loyers ayant l ’une des 3 formes
 l’entreprise bénéficie de régimes équivalents.
Soulignons qu’il y a une confusion à éviter entre la courbe de l’amortissement comptable pratiqué par la sicomi et la courbe des loyers inclus dans le compte d’exploitation de l’entreprise, et qui doit être prise en compte pour vérifier l’impact en termes d’autofinancement de l’opération de crédit-bail.
Ainsi si le crédit-bailleur propriétaire de l’immeuble pratique un amortissement progressif, identique à l’amortissement financier. Il en résultera un barème de loyers constants. Un amortissement dégressif se traduira par un barème de loyers très dégressif ; d’un amortissement constant, il résultera un barème de loyers dégressif.

LES FRAIS FINANCIERS

Pendant longtemps l’association d’un immeuble et d’un endettement ne correspondait pas à l’image du bon père de famille gestionnaire, de plus les niveaux comparés de coût et de rendement ne rendaient le cas de figure que très rarement possible.

4 éléments justifient de recommander de revenir sur cette idée :
• L’endettement permet de faire jouer un effet de levier sur la rentabilité des fonds propres quand le coût de l ’endettement est inférieur à la rentabilité de l’immeuble.
Il convient alors de prendre en compte les autres éléments.

• Le coût de l’endettement doit être pris en compte dans la globalité du financement de l’entreprise du propriétaire.

• Le propriétaire peut se couvrir du risque de taux par des techniques financières appropriées.

• L’impact fiscal : intérêt d’obtenir un déficit fiscal sur l ’investissement immo à imputer sur le bénéfice global.

L’impact des remboursements sur la trésorerie du projet.

HYPOTHESE

Coût de l’investissement
Loyers produits
Rendement
Coût de l’endettement à long terme
Rentabilité sur le marché monétaire 3.000.000 F
240.000 F
8%
9%
10%
Financement par fonds propres en totalité :
Rendement des fonds propres
Soit
8%
240.000 F
Financement par fonds propres à 80% et dette à long terme pour 20% soit 600.000 F frais financiers induits
Rendement net de l’immeuble : 6,2 % soit
Placement des fonds propres sur le marché monétaire : rendement obtenue 10 % soit
Rentabilité globale du projet : 186.000 F+60.000 F =

54.000 F
186.000 F

60.000 F

246.000 F
Soit un rendement de 8,2 % et un différentiel par rapport au premier projet de 2,5 % par an

LA FISCALITE RAPPEL DU CADRE ACTUEL

Fiscalité immobilière lourde
Taxation de la plus-value.

LA FISCALITE DE LA MUTATION : OPTIMISATION

3 possibilités d ’optimiser la fiscalité de la mutation
1 imputer une PV sur une MV de même nature
2 acquérir des immeubles sous le régime de la TVA récupérable
3 crédit-bail ( exo de droit de mutation pour l’etab distributeur) Le crédit preneur ne peut lever son option d’achat avant un certain délai

LA FISCALITE SUR LA DETENTION DES IMMEUBLES

ISF si particuliers détenteurs
Impôts locaux

LE CONCEPT DE CASH FLOW IMMOBILIER

Il faut intégrer dans un cadre unique, qui les réunira et surtout qui tiendra compte de leur période ainsi que de leur périodicité de survenue.

Ce cadre est le tableau des flux. Son utilisation implique de le compléter par deux concepts :

Le cash flow actualisé produit par l’immeuble et la courbe des cash flow actualisés

LE TABLEAU DES FLUX

Le tableau des flux n’est utile que si on veut comparer deux acquisitions immobilières incompatibles et que l’investisseur doit choisir l’une ou l’autre.
Par ex : Acquisition d’un immeuble de bureau avec des parts de SCI

LE CASH FLOW IMMOBILIER

Cash flow ou flux de caisse se définit comme la somme du résultat et des dotations, corrigés de la variation des dettes et des créances d’exploitation. En matière immobilière, on ajoutera à la définition l’économie d ’impôt que l’immeuble permettra le cas échéant de générer.
Soit la définition : Cash flow immobilier = dotations aux amortissements + résultat net +économie ou supplément d’impôt.
Triple intérêt
1 Le CF permet d’apprécier la rentabilité effective d’un inves immo mieux que le résultat.
2 Le CF est également l’indicateur du risque présenté par l’immeuble.
3 Le CF est un outil unificateur pour comparer des opportunités d’investissement. En effet il permet de comparer la rentabilité d’immeubles acquis, portés ou revendus de façon différentes.

L’ACTUALISATION DES CASH FLOW

Prise en compte du temps dans la perception des CF en l’affectant d’un coût.
De façon spécifique la prise en compte du temps présente plusieurs avantages pour l’évaluation de l’inves immo.
1 Evaluer le coût véritable des incidents affectant la vie de l’immeuble. Vacance..
2 Evaluer l’impact du financement sur la rentabilité du projet.
( placement des fonds par ex)
L’actualisation n’a pas que des avantages d’ordre techniques ou intellectuels.
Lors de toute comparaison, il est indispensable de prendre en compte le facteur d’illiquidité de l’immobilier. Le taux d’actualisation doit correspondre à cette prime d’illiquidité qui varie en fonction de l’immeuble( Emplacement, location (48) banalisation de locaux..)
Ce taux d’actualisation doit être fondamentalement distingué des autres outils dont se servent les prof de l’immo.

LE TAUX D’ACTUALISATION N’EST PAS LE TAUX DE CAPITALISATION

Le taux de capi est l’expression de la rentabilité d’un projet.
La capi utilise une référence de marché alors l’actualisation tient compte du plus ou moins grand risque d’opportunité présenté par le projet.

LE TAUX D’ACTUALISATION N’EST PAS LE TAUX D’INFLATION

Le taux d’actu ne saurait se réduire à la prise en compte de l’impact de la dépréciation monétaire.
Il prend pour base le coût de la ressource longue qui est censée financer les projets, car elle entre en concurrence avec eux, pour l’allocation des actifs

LA PRISE EN COMPTE DU RISQUE

Recenser l’ensemble des risques liés à l’immeuble.
Les étalonner.
L’apport de la théorie financière à consister à formaliser l’équation d’évaluation de tout placement financier au travers du couple rendement /risque car ces deux éléments sont liés.
Élément fondamental de l’appréciation immobilière est l’adaptabilité de l’immeuble.

IDENTIFICATION DES RISQUES IMMOBILIERS

LES SOURCES

Les sources théoriques : facteur temps /facteur espace
Qualité de la construction,
L’emplacement macro geo (agglomération) micro géo ( voisinage immédiat).
Les sources pratiques matériaux utilisés, espaces de travail, conception des parties communes.

Traitement des abords de l’immeuble
Conception des parties communes
Organisation du poste de travail.

Sources relatives ou exogènes

Attention aux évolutions du travail ( télétravail, nomadisation des cadres), évolutions des secteurs économiques ( mouvements sectoriels inattendus).

Les risques induits de l’offre immobilière concurrentielle.

LA GRILLE DU RISQUE IMMOBILIER

Questions objectives et comparatives. QUESTIONNAIRE OUVERT

LE SQUELETTE DE LA GRILLE

La localisation de l’immeuble : agglomération et adresse.

Eléments des parties communes :
le stationnement des véhicules, la sécurité des bâtiments
Le poste de travail

LA PONDERATION DES COMPOSANTS

Rejet d’une pondération verticale par exemple appliquer des coefficients d’appréciations à chaque éléments en distinguant les éléments de forte importance et les éléments mineurs.
Adoption d’une pondération horizontale .En privilégiant la localisation, Les facteurs de localisation se verraient affecté un coefficient les majorant. Étude de l’immeuble et de ses composantes ensuite, on peut modifier un immeuble mais pas un emplacement.

LA NOTATION

Le squelette : la grille sera composée de trois catégories A.B.C

A immeuble ayant la plus forte rentabilité

B rentabilité intermédiaire

C rentabilité inférieure
3 sous catégories dans chaque catégorie : a, b, c pour affiner les perspectives offertes par les immeubles

Le facteur discriminant sera le risque .

a Les quatre temps
Immeubles de bureaux triangle d’or
Entrepôts modernes dits plate forme logistique
b Entrepôts
Anciens Immeuble de bureaux Immeuble de bureaux bien placé
Immeuble de rapport en habitation
c « dent creuse » Immeuble de bureaux
Mal entretenu Magasin mal loué
C B A

Rentabilité croissante
( en verticale Risque décroissant)

LA METHODE HEDONISTE

Une méthode fondamentalement innovante qui tient compte des caractéristiques et de l’environnement du logement pour déterminer sa valeur. ( 1996)
Les biens immobiliers étant par essence hétérogènes, tant par leur localisation, que par leurs caractéristiques propres, les fourchettes d’évaluation peuvent atteindre aisément les 15 à 20%.

L’étude statistiques des caractéristiques essentielles des logements, dans une localité donnée, peut permettre de donner à chaque caractéristiques une valeur.
En additionnant les différentes valeurs composant le bien immobilier, on obtiendrait avec une marge d’erreur très faible le prix de marché du bien considéré.
Cette méthode dite Hédoniste connaît un développement depuis quelques années aux USA et dans les pays anglo- saxons.

Supposons trois logements A. B. C. situés dans un même immeuble, n’offrant aucune particularité spécifiques au niveau de l’étage, de l’exposition, leurs surfaces sont différentes, ils sont loués à Bordeaux aux prix suivants :
Appartement Location Taille Prix au m²
A 4.050 F 75m² 54 F/M²
B 4.800 F 100m² 48 F/M²
C 6.300 F 150m² 42 F/M²

Supposons que dans ce même immeuble, un appartement de 125m² peu différent des autres soit mis en location. Quel en sera le prix ?
Selon la méthode traditionnelle
Appartement Location Taille Prix au m²
A 4.050 F 75m² 54 F/M²
B 4.800 F 100m² 48 F/M²
C 6.300 F 150m² 42 F/M²
D 5.625F 125m²(48+42) /2= 45F/M²
Dans le cas présent, le facteur qui différencie ces logements est la surface.
C’est en fait le prix à payer pour avoir un m² supplémentaire indépendamment d toute autre considération.
Pour A ET B, l’écart est de 25m² soit une augmentation de 750 F
Le m² supplémentaire vaut donc 30F, ce qui nous donnerait pour le D 5.500 F
L’appartement hypothétique qui aurait une superficie nulle coûterait 1.800F

Ces 1.800 F résultent de caractéristiques indépendantes de la surface, tels l’emplacement ou la qualité de l’immeuble.
Faire un calcul avec un immeuble voisin dont les caractéristiques feraient que les loyers seraient inférieurs de 400 F par catégories d’appartements. Sans autres caractères particuliers, on pourra en déduire que les 1.400 F restant proviennent à la fois de la qualité du quartier, de la localisation des immeubles de l’ajustement des observations collectées.
La mise en œuvre de la méthode hédoniste suppose la possibilité d’observer un nombre d ’autant plus élevé de logements que l’on souhaite valoriser un nombre important de caractéristiques et connaître parmi celles-ci celles qui ont une incidence soit sur le prix soit sur sa valeur locative.
Pour connaître la valeur théorique d’un appartement,
1 Appartement de 100 m² dont le prix théorique de location sera de 28.50F /M² sans ascenseur ni parking
Prix de 100 m² X 28.50 F/m² = 2850 F
Valeur constante d’ajustement = 750 F
Soit 3.600 F

La Méthode hédoniste qui repose sur le principe fondamental que ce n’est pas un bien en lui-même qui procure de la satisfaction aux individus mais plutôt les caractéristiques de ce bien, Son principal avantage est de permettre de déterminer le prix d’un bien immobilier en partant de quelques caractéristiques qui statistiquement influencent le plus sa valeur avec une forte probabilité pour que ce prix corresponde à celui du marché.
L’hédonisme en économie c’est : une conception de l’économie selon laquelle toute activité économique repose sur la poursuite du maximum de satisfactions avec le moindre effort. Appliquée à l’immobilier, la méthode hédoniste permet notamment de valoriser ces satisfactions afin de sélectionner celles qui demandent un effort minimum pour leur obtention.
Il est inutile d’envisager de vouloir applique cette méthode d’évaluation à des appartements dont l’emplacement et la qualité architecturale font que la rareté les apparentent plus à une œuvre d’art qu’à un simple immeuble d’habitation et que, ils échappent à toute étude statistique.

ANNEXES
FISCAL
Revenus fonciers
« Dispositif Besson »
Mesures d'application
Décret , n° 99-244, JO 30 p. 4700 s. et Arrêté du 29-3-99
FONC-IV-9000 s.* ;
MF nos 2510 s.
Un décret et un arrêté précisent les conditions et les modalités d'application du « dispositif Besson » institué par l'article 96 de la loi de finances pour 1999 ( FR 62/98, p. 82 s. ).
Ce régime permet aux bailleurs privés propriétaires de logements affectés à la résidence principale du locataire de bénéficier :
- lorsqu'il s'agit d'un logement neuf, d'un amortissement de leur investissement ;
- lorsqu'il s'agit d'un logement ancien, d'une déduction forfaitaire majorée.
On rappelle que, destiné à favoriser le logement locatif à la frontière du logement social, le « dispositif Besson » s'adresse uniquement aux bailleurs prenant l'engagement que le loyer et les ressources du locataire n'excèderont pas un certain plafond. Les présents textes réglementaires (publiés au JO du 30-3, p. 4700 s.) précisent notamment ces plafonds.
1 . Le décret n° 99-244 et l'arrêté du 29 mars 1999 définissent :
- les conditions tenant au montant des loyers et aux ressources des locataires ;
- les modalités de calcul des déductions pratiquées au titre de l'amortissement (pour les logements neufs) ;
- et les obligations déclaratives.
Des précisions particulières sont données au sujet des immeubles appartenant à des sociétés ( nos 15 s. ) et des locations à un organisme pour le logement de son personnel ( nos 22 s. ).
Le présent décret est codifié aux articles 2 duodecies à 2 vicies de l'annexe III au CGI.

Conditions d'application
 Logements neufs
CGI ann. III art. 2 terdecies nouv.
2 . Pour l'application du régime de faveur aux logements neufs, les plafonds de loyer sont fixés, pour les baux conclus en 1999, aux montants suivants :
Prix au m2
Paris et communes limitrophes (Zone I bis) 75 F

Autres communes de l'agglomération parisienne (zone I) 65 F

Communes de plus de 100 000 habitants (zone II) 50 F

Autres communes situées en France et DOM (zone III) 45 F

3 . Remarques :

a. Les zones I et II correspondent aux zones figurant en annexe à l'arrêté du 17 mars 1978 relatif au classement des communes par zones géographiques (JO du 6 avril 1978, p. 28785) à l'exception des communes situées dans la zone I bis. La zone I bis est composée de Paris, Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes.
La zone III est composée des communes situées en France ou dans les départements d'outre-mer qui ne sont pas comprises dans les zones I bis, I ou II.

b. Les plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publiée par l'INSEE. La moyenne mentionnée ci-dessus est celle du dernier indice connu à la date de référence et des indices des trois trimestres qui précèdent.

c. La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du CCH, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même code.
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres.
Les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs extérieurs au logement, les celliers, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas.

4 . Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence au sens de l'article 1417-V-1° du CGI, figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
Les ressources à prendre en compte s'entendent donc des revenus imposables (y compris les plus-values et avant application des règles particulières de lissage des revenus imposables prévues notamment aux articles 75-0A, 75-0B, 150 R et 163-0A du CGI) nets de frais professionnels au sens du 2° bis de l'article 5 du CGI. Le montant de ces revenus est majoré, le cas échéant, du montant de certaines charges déductibles (notamment souscriptions en faveur des SOFICA et SOFIPÊCHE, investissements DOM-TOM), du montant des produits de placement à revenu fixe soumis à prélèvement libératoire et de certains revenus exonérés (notamment traitements et salaires des salariés détachés à l'étranger, BIC et BNC réalisés dans certaines zones du territoire).
Les traitements et salaires sont à retenir après déduction des frais professionnels, les pensions et rentes viagères à titre gratuit après application de l'abattement de 10 %, et dans les deux cas après également application de l'abattement de 20 %.
Les bénéfices des professions industrielles, artisanales, commerciales, agricoles et libérales sont retenus pour leur montant net après application, le cas échéant, de l'abattement accordé aux adhérents des centres et des associations agréés et après déduction des déficits des années antérieures.
Les autres revenus sont à retenir pour leur montant net imposable.
L'appréciation du revenu s'effectue avant déduction des charges du revenu global, de l'abattement spécial prévu en faveur des personnes âgées et de l'abattement pour enfants à charge mariés.
Pour les baux conclus en 1999, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Lieu de la location Composition du foyer locataire Lieu de la location

Île-de-France
Province
Personne seule
115 000 F
96 000 F
Couple marié
189 000 F
147 000 F
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge
227 000 F
176 000 F
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge
271 000 F
213 000 F
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge
321 000 F
250 000 F
Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge
361 000 F
282 000 F
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
41 000 F
32 000 F
Ces plafonds sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du SMIC. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de l'année précédente.
Les personnes à charge pour l'application des présentes dispositions s'entendent des personnes mentionnées aux articles 196 à 196 B du CGI (voir IRPP-VI-100 s. ).
Ndlr : Rectificatif : pour l'appréciation des ressources du locataire, il convient de déduire l'abattement de 20 % sur les traitements, salaires et rentes viagères à titre onéreux, l'abattement pour adhésion à des centres de gestion ou associations agréés et les déficits reportables.
 Logements anciens
CGI ann. III art. 2 duodecies nouv.
5 . Pour l'application du régime de faveur aux logements anciens, les plafonds de loyer sont fixés, pour les baux conclus en 1999, aux montants suivants :
Prix au m2
Paris et communes limitrophes (Zone I bis) 65 F

Autres communes de l'agglomération parisienne (zone I) 55 F

Communes de plus de 100 000 habitants (zone II) 35 F

Autres communes situées en France et DOM (zone III) 30 F

Remarque : En ce qui concerne la détermination des zones, la revalorisation annuelle des plafonds et la surface à prendre en compte, voir les précisions données n° 3 pour l'application du régime aux logements neufs, valables également pour les logements anciens.
6 . Les ressources du locataire s'apprécient également de la même façon que pour les logements neufs (voir n° 4 ).
7 . On rappelle que le bénéfice du « dispositif Besson » est réservé aux logements anciens qui répondent à certaines normes d'habitabilité. Ces normes sont annexées au présent décret. Nous les reproduisons page 7 .
Calcul de l'amortissement
CGI ann. III art. 2 novodecies nouv. Base de calcul
8 . L'assiette de la déduction sous forme d'amortissement applicable aux logements neufs ou assimilés est calculée :
- pour les logements acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou après réhabilitation, sur le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition ;
- pour les logements que le contribuable fait construire, sur le prix payé pour la construction du logement, augmenté du prix d'acquisition du terrain nu ou, en cas d'acquisition à titre gratuit, de la valeur pour laquelle le terrain nu est entré dans le patrimoine du contribuable, ainsi que des frais afférents à l'acquisition du terrain et à la construction, à l'exclusion des frais de démolition des constructions existantes ;
- pour les locaux acquis par le contribuable en vue de leur transformation en logement, sur le prix payé pour l'acquisition du local et la réalisation des travaux de transformation, majoré des frais afférents à ces opérations ; les travaux de transformation s'entendent des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l'étaient pas auparavant ;
- pour les logements qui font l'objet des dépenses de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration, sur le montant de ces dépenses majoré des frais qui leur sont afférents.
 Calcul de l'annuité déductible
9 . Pour la première année, la déduction calculée sur les bases d'amortissement mentionnées n° 8 est admise dans la proportion existant entre :
- d'une part, le nombre de mois décompté à partir de celui, selon le cas, de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, de l'achèvement des travaux de transformation du local en logement ou encore de l'achèvement des travaux de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration jusqu'à la fin de l'année ;
- d'autre part, le nombre 12.
Lorsque la déduction au titre de l'amortissement prend fin en cours d'année, elle est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre de mois compris entre le 1er janvier et le premier jour du mois au cours duquel expire l'annuité d'amortissement et, d'autre part, le nombre 12.
Lorsque le taux d'amortissement est réduit de 8 % à 2,5 % en cours d'année, chaque période est décomptée selon les modalités définies ci-dessus. Il en est de même l'année de reprise de l'engagement par le conjoint survivant.
On rappelle que, lorsque le démembrement de la propriété de l'immeuble ou des droits sociaux placés sous le régime de la déduction au titre de l'amortissement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de la déduction au titre de l'amortissement jusqu'au terme de la période d'amortissement.
Obligations déclaratives
 Logements neufs
CGI ann. III art. 2 quindecies nouv.
10 . Pour bénéficier de l'amortissement, les contribuables sont tenus de joindre à leur déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure :
L'option formulée dans une note annexe établie sur un imprimé fourni par l'administration, qui comporte les éléments suivants :
L'identité et l'adresse du contribuable ;
L'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer telle qu'elle est définie n° 3 ;
Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail ;
L'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de neuf ans au moins, à des personnes qui en font leur habitation principale ;
Les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement ;
Une copie du bail ;
Une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location ;
Les documents suivants :
Pour les immeubles que le contribuable fait construire, une coupe de la déclaration d'ouverture de chantier mentionnée à l'article R 421-40 du Code de l'urbanisme et de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie ;
Pour les locaux que le contribuable transforme en logement, une copie de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie et d'une note précisant la nature de l'affectation précédente des locaux.
Si le logement n'est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition ou si elle est postérieure, les documents mentionnés aux 2° et 3° ci-dessus sont joints à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le bail est signé.

11 . On rappelle que le propriétaire qui réalise au cours de la période de neuf ans couverte par son engagement de location des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement dans un logement pour lequel il a opté pour la déduction au titre de l'amortissement peut également opter pour l'amortissement de ces dépenses.
La possibilité d'amortir les dépenses de reconstruction et d'agrandissement est réservée aux propriétaires d'immeubles, placés dans le champ d'application de la déduction et qui réalise de tels travaux au cours de la période de 9 ans couverte par leur engagement de location. Elle est subordonnée à un nouvel engagement de location de neuf ans, indépendant de celui pris au moment de l'option précédemment exercée.
Le décret précise que l'engagement de location doit être formulé dans une note annexe à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux, établie conformément à un modèle fixé par l'administration et comportant l'indication des modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement.
12 . L'option prévue à l'égard du conjoint survivant (voir n° 9 ) doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l'administration, qui doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l'année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement. Elle comporte l'engagement de louer le logement non meublé à des personnes, qui en font leur habitation principale, pour la fraction de la période de neuf ans couverte par l'engagement de location initial restant à courir à la date du décès.
13 . Pendant la période couverte par l'engagement de location mentionné nos 10 , 11 et 12, le contribuable joint à chacune de ses déclarations des revenus un état établi conformément à un modèle fixé par l'administration et faisant apparaître, pour chaque logement, le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement ainsi qu'une note indiquant le nom des locataires de l'immeuble.
En outre, en cas de changement de locataire au cours de cette période, il joint à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail ainsi qu'une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire entrant dans les lieux établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
 Logements anciens
CGI ann. III art. 2 quaterdecies nouv.
14 . Pour bénéficier du « dispositif Besson », les propriétaires de logements anciens sont tenus de joindre à leur déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle a pris effet la location dont les revenus peuvent bénéficier de la déduction forfaitaire majorée :
Une note annexe, établie sur un imprimé fourni par l'administration, qui comporte les éléments suivants :
L'identité et l'adresse du contribuable ;
L'adresse, la date d'acquisition ou d'achèvement du logement concerné et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer telle qu'elle est définie n° 5 ;
Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail ;

L'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de six ans au moins, à des personnes qui en font leur habitation principale ;
Une copie du bail ;
Une attestation de conformité du logement aux normes d'habitabilité définies en annexe au présent décret ou, à défaut, une déclaration sur l'honneur du respect de ces normes ;
Une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
En cas de changement de locataire au cours de la période couverte par l'engagement de location mentionné ci-dessus, le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail ainsi qu'une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire entrant dans les lieux établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Cas particuliers
 Investissement par une société
CGI ann. III art. 2 septdecies et 2 octodecies nouv.
15 . Lorsque l'immeuble appartient à une société, les obligations déclaratives exposées nos 10 s. et 22 incombent à cette société. L'engagement prévu n° 14 est joint par la société à sa déclaration du résultant de l'année au cours de laquelle a pris effet la location dont les revenus peuvent bénéficier de la déduction forfaitaire majorée. L'option pour la déduction au titre de l'amortissement ( n° 10 ) est jointe par la société, selon le cas, à sa déclaration du résultat de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, ou à sa déclaration du résultat de l'année d'achèvement des travaux.
16 . La société doit, avant le 16 février de chaque année, faire parvenir à ses associés un document établi en double exemplaire, conformément à un modèle fixé par l'administration et comportant, pour l'année précédente, les renseignements suivants :
L'identité et l'adresse de l'associé ;
Le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et transmises au cours de l'année ainsi que la date de ces opérations ;
L'attestation que la location et, le cas échéant, la sous-location remplissent les conditions exposées nos 2 s. et 22 ;
Lorsqu'il y a lieu, le montant de l'amortissement correspondant aux droits de l'associé ;
Le montant du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associé déterminé dans les conditions de droit commun et le montant de ce revenu déterminé compte tenu, selon le cas, de la déduction forfaitaire majorée ou de la déduction au titre de l'amortissement ;
En cas de non-respect par la société ou un associé de ses engagements, la quote-part de supplément de déduction forfaitaire ou des déductions au titre de l'amortissement que l'associé doit ajouter au revenu foncier de l'année au cours de laquelle la rupture de l'engagement ou la cession du logement ou des parts sociales est intervenue.
Les associés joignent à chacune de leurs déclarations de revenus un exemplaire de ce document.
Un exemplaire est joint par la société à sa déclaration de résultat.
17 . La société joint chaque année à sa déclaration de résultat l'état mentionné n° 13 . Elle y indique, en outre, l'identité et l'adresse des associés ainsi que la part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de chaque associé.
18 . On rappelle que, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la possibilité pour les associés personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers de bénéficier du « dispositif Besson » est subordonnée à un engagement de location de la société.
Chaque associé d'une société qui effectue un investissement admis au régime de faveur peut opter pour le bénéfice de ce régime. Il doit alors prendre l'engagement de conserver les titres jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société.

19 . L'engagement de conservation des titres prévu dans le dispositif applicable aux logements anciens est constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle a pris effet la location dont les revenus peuvent bénéficier de la déduction forfaitaire majorée ou, si elle est postérieure, de l'année au cours de laquelle les parts ont été acquises.
20 . L'engagement de conservation des titres prévu dans le dispositif applicable aux logements neufs est constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble. Pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement des dépenses de reconstruction et d'agrandissement, l'engagement de conservation des titres doit être joint à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux. L'engagement de conservation des titres formulé par le conjoint survivant doit être joint à la déclaration des revenus souscrite par ce dernier au titre de l'année du
décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.
21 . Les parts détenues par les associés qui entendent bénéficier de la déduction forfaitaire majorée ou de la déduction au titre de l'amortissement sont inscrites, sur un compte ouvert au nom de l'associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial dans les trente jours suivant la date limite de la déclaration des revenus de l'année de prise d'effet de la location ou, si elle est postérieure, de l'année d'acquisition des titres.
Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ce compte sont conservés jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'expiration de l'engagement mentionné n° 19 .

 Location à un organisme pour le logement de son personnel
CGI ann. III art. 2 sexdecies nouv.
22 . La location du logement à un organisme public ou privé pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel, à l'exclusion du propriétaire du logement, de son conjoint, de membres de son foyer fiscal ou de ses ascendants ou descendants, ne fait pas obstacle au bénéfice du régime.
Le présent décret précise que :
Le personnel des organismes publics ou privés, sous-locataire du logement, s'entend des personnes employées par ces organismes et dont les rémunérations principales entrent dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI ;
Les conditions tenant au montant des loyers et des ressources s'apprécient en tenant compte du montant :
- du loyer payé au bailleur par l'organisme locataire ;
- du loyer payé à cet organisme par le sous-locataire ;
- des ressources du sous-locataire.
23 . Les contribuables doivent joindre à leur déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle a pris effet la location dont les revenus peuvent bénéficier de la déduction forfaitaire majorée ou, pour l'application du régime de la déduction au titre de l'amortissement, à leur déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure :
- la note annexe prévue au n° 14 ou au n° 10 complétée du nom du sous-locataire et des nom et adresse de son employeur ;
- une copie du bail conclu avec l'organisme locataire ;
- lorsqu'il y a lieu, une attestation de conformité du logement aux normes d'habitabilité ou, à défaut, une déclaration sur l'honneur du respect de ces normes ;
- une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du sous-locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de sous-location ainsi qu'un document faisant mention du montant du loyer payé par le sous-locataire.
Si le bail ou le contrat de sous-location n'est pas signé à la date de la déclaration susmentionnée, la copie du bail et la copie de l'avis d'imposition sont jointes à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le bail ou le contrat de sous-location est signé. Il en est de même en cas de changement de locataire ou de sous-locataire pendant la période couverte par l'engagement de location.

Annexe : normes d'habitabilité
 I. - Normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement de l'immeuble
1.1. Étanchéité
23-a . Les sols, murs, seuils, plafonds sont protégés contre les eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d'eau.
1.2. Parties communes
23-b . Le gros uvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien. La couverture est étanche.
Les souches de cheminée, les conduits de ventilation, les gouttières, les chéneaux, les descentes d'eaux pluviales et les ouvrages accessoires sont en bon état.
Les menuiseries extérieures sont étanches et en bon état.
Les cours et courettes, les accès et les circulations en cave ainsi que les combles sont dégagés et en