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Un AVIS
Même si elle est devenue essentiellement un placement, l’épargne logement n’a rien perdu de ses attraits notamment en vue d’un éventuel emprunt immobilier.
L’épargnant n’a rien à y perdre.
L’emprunteur est toujours gagnant.
Près de 16.000.000 de PEL (Plan d’Epargne Logement) sont en activités. Quatre sur cinq se limitent à la phase placement.
Pourtant, pour celui qui sait utiliser ses droits au prêt peut bénéficier ou faire bénéficier à l’un de ses proches d’un prêt immobilier à des conditions exceptionnelles.
LE DROIT A PRET
Quoi faire en fin de PEL pour utiliser ses droits à prêt dans les meilleurs conditions ?
Tous les PEL donnent droit à un prêt en fin de contrat. Mais beaucoup ignorent les avantages du prêt et les multiples façon d’en bénéficier sans pour autant négliger la placement.
La majorité des PEL en activité, ouverts depuis le 1er avril 1992, permettent ou permettront d’obtenir un prêt à un taux entre 6.32% actuariel, pour ceux sou script entre le 1er avril 1992 et le 6 février 1994 et 4.31 % depuis le 26 juillet 1999, qui en taux proportionnel ( cf. infra), donne 6.14% et 4.23 %.
Avec leurs autres avantages ( ils entrent dans l’apport personnel légal et ouvrent droit à l’APL), les prêts obtenus avec les PEL anciens restent très concurrentiels et ceux offerts par les plus récents seront imbattables. Il serait dommage de les négliger, chaque épargnant pouvant, s’il n’en a pas l’utilisation, « céder » ses « droits » à un membre de sa famille pour augmenter ses capacités d’emprunt.
Même pour les convaincus, la difficulté est souvent de faire coïncider la période de validité des droits avec la date souhaitée ou possible du prêt. En cas de cession notamment, cédant et bénéficiaire n’ont pas toujours souscrit leur PEL en même temps.
Comment gérer un PEL en prévoyant des prorogations pour obtenir le meilleur rendement et le maximum des droits à prêt au moment voulu ?
En utilisant au mieux les possibilités offertes, on en tirera le meilleur :
le maximum de rendement et de droits à prêt,
et la possibilité d’emprunter ou de céder ses droits au moment précis souhaité.
MECANISME DU PEL
DUREE
Depuis le 1er avril 1992, la durée initiale d’un PEL est de 4 ans, prorogeable jusqu’à 10 ans, par année pleine de 1 an renouvelable à 6 ans.
Une prorogation ne peut se faire par tacite reconduction, elle nécessite un avenant.
La demande est faite dans le délai maximum de 6 mois ( limite entre deux versements périodiques).
Passé ce délai, aucune prorogation n’est possible.
On peut, par ailleurs, sortir d’un PEL, au bout de 3 ans avec intérêts et droits à prêt correspondants, mais réduction de la prime de 50%.
TRANSFORMATION EN CEL
Un PEL peut aussi être transformé en CEL.
Les fonds sont transférés dans la limite des 100.000 F autorisés sur un CEL..
Intérêts, droits à prêt et prime sont calculés en CEL. Sa la date de souscription du PELtransformé en PEL, est antérieure de 18 mois à la transformation ( 12 mois ,si l’emprunteur bénéficie dune cession de droits issus d’un CEL de plus de 18 mois), les droits à prêt sont utilisables immédiatement.
Toutes ces possibilités permettent de moduler la durée entre 12 mois et 10 ans pour obtenir un prêt à la date voulue.
CLOTURE, RETRAIT DES FONDS
En fin de contrat normal ou prorogé, un délai de six mois est prévu pour retirer les fonds ou proroger à nouveau le plan.
La date effective de clôture est celle du retrait. La banque verse les dépôts effectués, les intérêts à sa charge jusqu’au retrait et la prime arrêtée, quant à elle, à la fin du contrat ou à la dernière date anniversaire de la prorogation. Elle remet une attestation de droits à prêt valable un an. Ces droits correspondent aux intérêts de la banque, mais ils sont arrêtés en même temps que la prime.
VERSEMENTS
Un PEL nécessite un versement initial minimum de 1.500 F et des versements périodiques mensuels, trimestriels ou semestriels atteignant un minimum de 3.600 F par an.
Les versements exceptionnels sont autorisés. La somme des dépôts ne doit jamais dépasser 400.000 F. Au-delà, le PEL, prorogé ou non, est clôturé d’office.
INTERETS ACQUIS, DROITS A PRET ET PRIME.
La rémunération d’un PEL dépend du taux à la souscription.
Elle inclut des intérêts versés par la banque et une prime de l’Etat, dans la proportion de5/7°
Et de 2/7° depuis 1994. La prime étant limitée à 10.000 F, dès que la rémunération atteint 35.000 (25.000+ 10.000), seule la banque verse sa part, soit les 5/7° de la rémunération totale. Un PEL 0 5.25% avec prime ne rapporte plus alors que 3.84%.
Les droits à prêt correspondent aux intérêts de la banque. Ils cessent toutefois à la fin du contrat ou de sa prorogation ou dès que les dépôts atteignent 400.000 F, alors que les intérêts versés par la banque courent jusqu’au retrait des fonds s’il est postérieur.
DROITS A PRET ET PRET
Les droits à prêt déterminent les intérêts du prêt :
2 fois et demi les droits ( 1 fois et demi pour l’achat des parts de SCPI.
Plus un emprunteur réunit de droits, par lui-même et cédés par sa famille, plus le prêt est important, dans la limite de 600.000 F sur 2 à 15 ans. D’où, l’avantage des cessions de droits.
OPTIMISATION DU PEL
On dit souvent que, pour optimiser un PEL, il faut obtenir 35.000F ( 25.000 F d’intérêts donnant droit à prêt et 10.000F de prime) au terme du contrat de quatre ans. Mais le souscripteur n’a aucune marge de manœuvre. En cas de prorogation, il augmente ses droits à prêt ( s’il n’a pas atteint le plafond de dépôt), mais diminue la rentabilité. Pour sacrifier au rendement, il clôture son PEL et, s’il ne peut emprunter ou céder ses droits à prêt dans l’année, il renonce. En revanche, si une famille de quatre personnes ouvre quatre PEL au lieu d’un seul, elle peut , pour un même effort d’épargne, obtenir les 25.000 F d’intérêts donnant droit à prêt et les primes en quatre ans, en se donnant les possibilités de proroger chaque PEL sans le saturer. Les intérêts acquis, les droits à prêt et les primes augmenteront et la rentabilité sera toujours au maximum Il serait dommage, en effet, d’opposer une gestion « placement » à une gestion « prêt ».
CESSION DES DROITS.
Il est également possible de faire bénéficier de ses droits à prêt un membre de sa famille. Toutefois certaines conditions sont requises :
OBLIGATIONS
Le bénéficiaire doit disposer lui même de ses droits avant de disposer de ceux des membres de sa famille.. Les parents qui ouvrent des PEL pour leurs enfants mineurs doivent en avoir à leur nom personnel pour utiliser, ensuite, les droits de leurs enfants.
Un conseil
Céder ses droits à prêt, une bonne action en faveur d’un membre de sa famille. Cela ne coûte rien et n’enlève aucun avantage à l’épargnant.
MEMBRES CONCERNES
Un emprunteur peut utiliser les droits de son conjoint, ses ascendants, descendants, frères, sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces ou ceux de son conjoint , les conjoints de ses frères et sœur, ascendants et descendants ou ceux de son conjoint. Les enfants d’un premier mariage bénéficient des droits du conjoint de leurs parents mariés.
JUSTIFICATIFS
Le bénéficiaire doit justifier de l’autorisation des cédants, y compris les parents qui utilisent les droits d’enfants majeurs, même s’ils ont alimenté le PEL.
DROITS DE PEL ET DROITS DE CEL
Le titulaire d’un PEL peut bénéficier de droits issus de PEL et de CEL. Le titulaire d’un CEL peut bénéficier de droits issus de CEL, mais pas de PEL.
CESSION PARTIELLE INTERDITE
On cède la totalité de ses droits.
Le bénéficiaire doit utiliser les siens avant les droits reçus. Il ne peut lui même céder aucun droits inutilisés.
TAUX FIXE TAUX VARIABLE TAUX REVISABLE
RAPPEL de quelques définitions :
TAUX PROPORTIONNEL :
Il relève du calcul arithmétique suivant :A un taux de 0.60% par mois correspondra un taux annuel de 7.20% ( 0.6 x 12 ) Il s’agit du taux appliqué par les banquiers.
TAUX ACTUARIEL :
Il tient compte de la capitalisation des intérêts : A un taux de 0.60 par mois correspondra un taux annuel de 11.16%. Les PEL et PAS sont toujours exprimé en taux actuariel
Exemple Méthodes du taux proportionnel et du taux actuariel
Supposons un prêt de 10.000 F au taux de 12% avec des échéances semestrielles.
Méthode du taux proportionnel : pour trouver le taux de l’échéance semestrielle, on se contente de diviser par deux le taux annuel. Le taux de l’échéance est donc de 6%. Dans cette méthode, on considère qu’il est indifférent pour le prêteur de recevoir 1.200 F en fin d’année ou 600F par semestre.
Or sur le plan financier , les deux situations ne sont pas équivalentes : en effet le prêteur qui reçoit 600 F à la fin du premier semestre peut replacer cette somme et obtenir ainsi une rémunération supplémentaire.
Avec un taux annuel de 12%, ces 600F rapportent, à la fin du second semestre , un intérêt de 36 F. Au total, le prêteur ne reçoit pas du 12% mais du 12.36% soit une somme de 1236 F.
Méthode du taux actuariel : pour calculer le taux de l’échéance semestrielle, on tient compte du fait que la première semestrialité rapporte elle même un intérêt au cours du semestre suivant. Un taux actuariel de 12% suppose qu’à la fin de l’année, le prêteur doit avoir reçu une rémunération de 1.200F.
Si les 10.000 F sont placés au taux trimestriel de 5.83. Le prêteur reçoit :
• A la fin du 1er trimestre 583
• A la fin du 2ème semestre 583 F+ 34F ( 5.83% des 583 F reçus à la fin du 1er trimestre
• Soit une rémunération de 1.200 F.
Ainsi à un taux actuariel annuel de 12% correspond un taux semestriel de 5.83%.
Observations complémentaires
1 Quelle que soit la méthode retenue, si l’échéance est annuelle la rémunération du prêteur est la même
2 Plus l’échéance est brève, plus la distorsion entre les deux méthodes est importante.
3 En matière de prêts aux particuliers, les établissements de utilisent la méthode du prêt proportionnel.
TAUX EFFECTIF GLOBAL
Il tient compte du taux nominal du prêt, des frais , commissions de toute nature, assurance obligatoire qui modifient et augmentent la somme empruntée. Il définit le taux réel du prêt et donc de comparer les différentes propositions.
Taux fixe : reste constant pendant toute la durée du prêt
Taux variable : il évolue en fonction d’un indice de référence plus ou moins une marge, joue sur la mensualité de remboursement ou la durée du prêt EURIBOR/TIBEUR (Taux interbancaire offert en Euro) Possibilité de fixer des plafonds à la hausse, plancher à la baisse.
Taux révisable : taux variable encadré dans des périodes de révision.
Les prêts capés cap = valeur maximale que peur prendre le taux, sinon non capé , qui offre moins de garantie à l’emprunteur en cas de hausse des taux.
ECHEANCES CONSTANTES ECHEANCES PROGRESSIVES ECHEANCES MODULABLES
Pour les échéances constantes : l’emprunteur connaît dès le départ le montant, le nombre d’échéances et le coût global
Pour les échéances progressives : une augmentation des mensualités au cours des années en fonction d’un barème prévu par le contrat.
Pour les échéances modulables : prêt à taux fixe dont les échéances peuvent varier annuellement en fonction de la trésorerie de l’emprunteur
II - LES GARANTIES
SURETES REELLES SURETES PERSONNELLES
Sûretés réelles : la garantie porte sur le bien.
Sûretés personnelles : une tierce personne se porte garant du remboursement (personne physique ou morale ).
SURETES REELLES
L’HYPOTHEQUE :
Droit réel dont est grevé un bien immobilier au profit d’un créancier pour garantir le paiement de sa créance.
Elle se réalise par un acte authentique ( Notaire), elle est publiée au bureau des hypothèques du lieu ou se trouve l’immeuble.
L’hypothèque confère au créancier le droit de suite et de préférence ( il peut saisir et vendre le bien hypothéqué en quelque main que celui-ci se trouve), le rang d’une hypothèque est déterminé par la date de son inscription à la Conservation des Hypothèques.
Il s’agit de la garantie dont le coût est le plus élevé .
LE PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS
C’est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers , même hypothécaires. ( art 2095 du CC).
Le PPD est la première de toute les sûretés immobilières. Il doit être constitué en même temps que l’acte d’achat. Pour un bien déjà construit.
Le créancier bénéficie du droit de suite et de préférence.
Son coût est inférieur à celui de l’hypothèque.
LE NANTISSEMENT
Le débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de la dette.
Le nantissement porte généralement sur des titres, contrat d’assurance…..
Il s’agit d’un acte sous seing privé, aucun frais d’enregistrement .
SURETES PERSONNELLES
LES CAUTIONS MUTUELLES
Le prêt peut être garanti par le cautionnement bancaire ou mutualiste donné par des organismes spécialisés, agrées par l’établissement préteur qui se substitueront à l’emprunteur en cas de défaillance. Ils se chargeront de régler le contentieux à l’amiable au mieux des intérêts de l’emprunteur avant d’en arriver à la vente du bien.
Contrairement à l’hypothèque avec la caution mutuelle, la banque est sure de revoir son argent.
Les conditions varient d’un organisme à l’autre
Une partie du coût du cautionnement est restituée à la fin de la période de prêt
LA CAUTION D’UNE PERSONNE PHYSIQUE
Toute personne physique, majeure et capable peut se porter caution ( art 1123 du CC).
Elle s’engage à honorer les dettes à la moindre défaillance de l’emprunteur.
L’ASSURANCE DECES INCAPACITE
Juridiquement elle n’est pas une garantie réelle ou personnelle, mais elle est exigée lors d’une demande de prêt par les établissement bancaires.
Elle assure la protection de l’emprunteur et de sa famille en cas de décès ou d’incapacité. Elle peut être sur une ou deux têtes.……
LE COUT DES SURETES REELLES
Il est fixé par le Code Général des impôts et par le tarif des notaires :
L’HYPOTHEQUE
L’inscription hypothécaire ne peut se faire que par acte notarié.
Emoluments du notaire ( tarif dégressif)
TVA sur les émoluments du notaire ( 19;60%)
Droits dus au Trésor :
• Droit d’enregistrement fixe de 500 F.
• Les timbres de l’acte et des copies Pour un acte de 25 pages + une copie : 950 F.
• La Taxe hypothécaire de publicité foncière, calculée sur le montant du prêt augmentée de 20 % pour intérêts et frais au taux de 0.60 %
• Salaire du conservateur des hypothèques : 0.05% du montant du prêt + 20 %.
• Frais divers : 1.500 F.
LE PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS
Mêmes frais sans la TPF.
Exemple :
Prêt de 400.000 F Hypothèque: 11.000 F PPD: 7.000F
Prêt de 1.000.000F Hypothèque: 20.000 F PPD: 11.000F
LES FRAIS DE MAINLEVEE
En cas de revente avant la fin des remboursements du prêt ou moins de 2 ans après la dernière échéance, l’emprunteur doit obtenir la mainlevée auprès du conservateur des hypothèques.
Cela nécessite un nouvel acte notarié , son coût:
• Emoluments du notaire : 0.68% du capital initial emprunté
• TVA sur les émoluments du notaire ( 19;60%)
• Droit d’enregistrement fixe de 500 F.
• Salaire du conservateur des hypothèques : 0.10% du capital initial emprunté
• Frais divers : environ 2.000F.
Prêt de 400.000 F : 5.000F
Prêt de 1.000.000F : 8.000F
LE COUT D’UNE GARANTIE DE CAUTION MUTUELLE
Exemple Crédit Logement ( accrédité par les grandes banques de dépôt) le coût est le suivant :
• Pas de frais d’adhésion ou de souscription ;
• Frais de versement au Fonds Mutuel de Garantie :
Pour un prêt libre amortissable ou un prêt conventionné le tarif est dégressif il va de 2.5% pour un prêt inférieur à 200.000 F à 1.40% pour un prêt de 600.000 F ou plus.
Ce versement est restitué dans le mois qui suit la dernière échéance ou le remboursement anticipé du prêt dans la proportion de 75 à 80 % du versement initial.
• La commission de caution 0.50 % du montant du prêt dans une fourchette de 500 à 3.000F.
Prêt de 400.000 F 8.800 F (6.800 + 2.000), 5.100 et 5.800 restitués.
Prêt de 1.000.000F : 17.000 F (14.000 + 3.000) 10.500 et 12.000 restitués
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